Можно ли написать дарственную на квартиру в ипотеке

Мало найдется людей, которые не любили бы принимать презенты, а получить в подарок недвижимость для многих — предел мечтаний. Часто подобные сделки происходят среди родственников. Согласно закону о дарении недвижимости, дарственная является передачей (без оплаты) своей собственности владельцем другому лицу.

Оформление этого документа имеет некоторые отличия, если сравнивать его с договором купли-продажи:

• в случае прекращения брака подаренная недвижимость не делится между мужем и женой;
• при продаже какой-либо собственности должен быть заплачен налог. Исключение — если собственник владеет имуществом свыше 3-х лет. У дарителя же нет дохода, значит, и налог не подлежит обязательной оплате. Если процесс дарения происходит между близкими родственниками, одаряемый тоже не платит налог.

Стоит знать, что по законодательству имеются ограничения, по которым не все лица способны участвовать в подобных сделках.

К участию в оформлении соглашения не допускаются дети до четырнадцати лет, недееспособные люди, их представители (опекуны). Социальные, госслужащие, персонал лечебных и воспитательных учреждений, если дарители – их партнеры или клиенты (родственники).

Список документов для оформления:

• документ, подтверждающий право владения подарком;
• инвентаризационная оценка от БТИ;
• справка о составе проживающих и зарегистрированных;
• письменное согласие представителя недееспособного или несовершеннолетнего;
• свидетельство о госрегистрации;
• удостоверение личности;
• кадастровый паспорт;
• договор дарения.

Можно ли подарить квартиру в ипотеке? Давайте попробуем ответить на этот вопрос, но прежде разберемся, что такое ипотека.

Последнее время очень часто мы слышим это слово, но не каждый имеет представление до конца, что же это такое. Ипотека – это определенный метод залога, которым выступает личное недвижимое имущество должника.

Приведем пример. Вы решили принять участие в долевом строительстве и пытаетесь рассмотреть возможность кредитования в этом случае. Как правило, приходится обращаться в банк, с которым у застройщика партнерские отношения.

Все эти процедуры достаточно сложны, однако цена вопроса – получение в собственность квартиры – намного выше. Более того, некоторых она толкает на попытку написать дарственную или еще каким-то способом переоформить имущество на другое лицо.

Однако нельзя утверждать, что желание написать дарственную на имущество может быть вызвано лишь стремлением уйти от ответственности. Ведь граждане просто могут быть недостаточно знакомы с законодательством и терминологией, поэтому по незнанию могут попробовать оформить такую сделку.

Теперь вернемся непосредственно к рассмотрению вопроса, можно ли написать дарственную на квартиру, обременную ипотекой?

Практически всегда кредиторы включают в соглашение пункт, не позволяющий дарить залоговое жилье. Банки в редких случаях способны уступить, поскольку сильно рискуют. Ведь известно, что имущество в ипотеке — это обеспечение залога. Кардинальное изменение ситуации произойдет, если право на владение залоговым имуществом перейдет к кому-то другому. Такая сделка лишает банки всех прав, а также возможности влиять на должника и материального обеспечения кредита.

Иногда владельцы жилья в ипотеке пытаются сделать это тайно. Если вдруг собственнику как-то это удалось, кредитор имеет полное право на ответные меры:

• добиваться недействительности сделки по отчуждению имущества;
• требовать выполнения обязательств по ипотеке: обращаться в суд для реализации имущества на публичных торгах, независимо от того, кто теперь владелец.

Подводя итоги о том, можно ли написать дарственную на залоговую квартиру, скажем так. Если после обременения квартиры ипотекой возникнет желание передать ее в дар, придется приложить титанические усилия и умения, дабы уговорить банк внести изменения в документы. Вероятность того, что кредиторы пойдут навстречу, очень маленький. Написать дарственную станет возможно только после погашения долговых обязательств или предоставления в залог альтернативного ликвидного имущества.

Как правильно оформить договор дарения квартиры?

Договор дарения недвижимости, в том числе квартиры, составляется в соответствии с требованиями ГК РФ. Этот договор считается относительно простым в составлении, однако, это не означает, что никаких правил в его оформлении не существует.

Оформление дарственной, предметом которой является квартира, сопряжено с соблюдением законом установленных правил:

• указание на то, что квартира перейдет в собственность одаряемому исключительно после смерти дарителя недопустимо в тексте договора дарения. Это делает его ничтожным, так как в корне противоречит его сути;
• указание на проживание дарителя в квартире, подаренной согласно договору, законно, так как от одаряемого не требует совершения какого-либо действия;
• обязательно указание на предмет дарения. Если его по данным из договора нельзя выделить однозначно, то договор и сделка признаются ничтожными;
• к дарителю по договору дарения предъявляются определенные требования, так же как и к правильности выражения его воли. Например, даритель должен быть дееспособным, совершать дарение по доброй воле и понимая, что влечет эта сделка и т.д.

Нарушение правил, установленных ГК РФ при составлении договора дарения, недопустимо. Оно может повлечь оспаривание договора, признание его ничтожным.

Обязательное заверение дарственной у нотариуса не предусмотрено.

Законом определено закрепление соответствующего договора в простой письменной форме. Это означает, что сторонам необходимо лишь заполнить данные стандартной формы или добавить в нее свои дополнительные пункты, подписать договор.

Составлять договор дарения квартиры необходимо в нескольких экземплярах. Количество рассчитывается по одному на каждого участника и один дополнительный для регистрации права.

После составления и подписания договора дарения квартиры, необходимо завершить оформление именно регистрацией права.

Окончание оформление квартиры в собственность после получения ее по договору дарения – это государственная регистрация права собственности на нее. К этому шагу необходимо подготовить определенный пакет документов, который прикладывается к заявлению на регистрацию.

Подавать все перечисленное необходимо в регистрирующий орган по месту расположения подаренной квартиры.

После принятия документов сотрудник регистрирующего органа выдаст определенную расписку, которая необходима для получения их обратно. Для выдачи свидетельства о регистрации права необходимо оплатить госпошлину в размере 2000 рублей.

В назначенный день заявитель должен явиться с распиской для получения готового свидетельства. При отказе регистрирующего органа в проведении регистрации, он должен дать мотивированное письменное объяснение отказа. При исправлении ошибок и устранения причины отказа, заявитель может обратиться повторно.

Таким образом, без проведения государственной регистрации права квартира не будет окончательно признана собственностью одаряемого. При этом, договор дарения в результате может быть оспорен.

Оформление договора дарения квартиры на маму не отличается от стандартной процедуры. Однако родители дарителя признаются его близкими родственниками, поэтому при оформлении необходимо заблаговременно подготовить свидетельство о рождении дарителя. Там будут указаны данные матери, что докажет ее участие в сделке в качестве одаряемого.

Это дает сторонам преимущества финансового плана при оформлении, а также освобождает мать от уплаты налога на доход с дарения.

Оформление дарственной на квартиру, которая находится в ипотеке, – ­ сложный процесс. Осложнен он тем, что квартира находится в обременении. Кроме того, собственник квартиры – не тот, кто планирует ее подарить, а фактически, банк. До момента окончательного погашения выплат по ипотеке, плательщик не вправе распоряжаться ей на правах собственника.

Однако дарение возможно с разрешения банка. Для этого необходимо обратиться с соответствующим запросом в кредитное учреждение, выдавшее ипотечный кредит.

Практика показывает, что банки обычно отказывают в совершении дарения.

Мотивируют это тем, что кредит по ипотеке выдавался конкретному лицу, а одаряемый – совершенно другое лицо. Однако если согласие будет получено, дарение может состояться. При этом одаряемый будет обязан принять на себя бремя погашения оставшейся части ипотеки. Также сотрудник банка обязательно присутствует при регистрации права, иначе сделку не зарегистрируют.

Для оформления дарственной на квартиру необходимо наличие свободного времени, финансовых средств и определенный пакет документов.

Если точную сумму денежных затрат на составление дарственной назвать сложно, то перечень необходимых бумаг в основном совпадает:

• паспорта сторон;
• технический паспорт квартиры;
• документ о принадлежности квартиры дарителю (свидетельство госрегистрации);
• бумага, по которой квартира досталась дарителю (решение суда, договор);
• справка обо всех зарегистрированных в подаренной квартире;
• доверенности, если стороны действуют не самолично;
• документы представителя несовершеннолетнего одаряемого.

Список может дополняться документом о родстве, если в таком есть смысл. Кроме того, иногда необходимы квитанции об оплате различных госпошлин.

После приобретения квартиры, подарить ее можно сразу после завершения оформления в собственность. Как только у лица, купившего недвижимость, будет на руках документ о получении объекта в собственность, он вправе распоряжаться им на свое усмотрение. Выжидать какой-либо срок не требуется, именно поэтому можно сразу же подарить квартиру.

Таким образом, составление договора дарения квартиры осуществляется в соответствии с правилами, установленными законом. Кроме того, необходим определенный комплекс бумаг, которые помогут при составлении документа и подтвердят его законность. Дарение может осуществляться в пользу близкого родственника. Однако квартиру, приобретенную по ипотечному кредитованию, подарить практически невозможно до полного погашения платежей по ипотеке.

Порядок дарения квартиры: от основных до самых мелких вопросов

Вы просматриваете раздел Дарение. расположенный в большом разделе Квартира

Любой гражданин рано или поздно задумывается о том, как закрепить права на имущество за близкими людьми так, чтобы его неприкосновенность была гарантирована законом. Дарение недвижимости – самый популярный способ безвозмездной передачи жилья родственникам. У такой сделки есть масса преимуществ.

Во-первых. доходы от имущества, переданного в дар близким родственникам и членам семьи, не подлежит налогообложению согласно ст. 217 НК РФ. К близким родственникам, согласно Семейному кодексу относятся дети, родители, дедушки, бабушки, внуки и усыновители, к членам семьи – супруги. Лица, не относящиеся к этой категории, уплачивают налог на доходы физических лиц – 13% от рыночной стоимости квартиры.

Во-вторых. имущество, переданное в дар, принадлежит только одаряемому лицу и не входит в число объектов общей собственности супругов. Этим сделка дарения выгодно отличается от процедуры купли-продажи, т.к. недвижимость, полученная безвозмездно, не подвергается разделу при расторжении брака.

В-третьих. можно оформить дарение с правом прижизненного проживания и быть уверенным в том, что многочисленные родственники не смогут в будущем оспорить право на квартиру основного наследника. Используя этот вариант, следует учитывать, что регистрация прав собственности осуществляется только при жизни дарителя, иначе сделка будет считаться ничтожной, т.е. недействительной.

Дарение недвижимости – это безвозмездная передача имущественных прав на объект недвижимости от одного лица другому. Собственник имеет право передавать в дар объект недвижимости целиком или его долевую часть. Оформление сделки происходит в установленном порядке в соответствии с действующим законодательством.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-47-72. Это быстро и бесплатно !

Для отчуждения недвижимого объекта в пользу одаряемого необходимо собрать полный пакет документов.

1. Правоустанавливающие документы на квартиру.
2. Свидетельство о регистрации права на жилье.
3. Выписка из домовой книги о прописанных в квартире жильцах.
4. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным и иным платежам.
5. Заключение о стоимости квартиры.
6. Кадастровый паспорт.
7. Свидетельство о браке, или заявление об отсутствии брака; брачный договор – при наличии.
8. Разрешение банка, если квартира была приобретена в ипотеку.
9. Согласие супруга на дарение квартиры, заверенное нотариусом.
10. Согласие родителей, опекунов, органов опеки и попечительства (если сделку заключает несовершеннолетний старше 14 лет).
11. Договор дарения в письменном виде, заверенный подписью обеих сторон.

Согласно Гражданскому кодексу, передача имущества в дар осуществляется посредством заключения договора дарения. Хотя законодательство и допускает составление договора в произвольной форме, юристы все же рекомендуют использовать примерные образцы, чтобы в дальнейшем не возникло проблем с регистрацией сделки из-за неточности формулировок.

В настоящее время договор дарения не нуждается в нотариальном заверении, но в отдельных случаях специалисты рекомендуют «подстраховаться» подписью и печатью нотариуса. Дело в том, что по закону даритель должен быть дееспособен, и грамотный нотариус не заверит сделки с участием дарителя в состоянии алкогольного опьянения или лица преклонного возраста без предъявления справки из психоневрологического диспансера.

Кроме того, для нотариально удостоверенных документов приняты сокращенные сроки процедуры регистрации, в соответствии с нормами Федерального закона № 122-ФЗ.

Граждане преклонного возраста нередко сталкиваются с дилеммой сложного выбора, желая передать право на квартиру кому-то из родственников после своей кончины. Понимание того, что другие наследники могут не согласиться с подобным решением, заявив о своих правах на наследство, заставляет задуматься об оптимальном способе передачи имущества .

Завещание предусматривает переход имущественных прав после смерти наследодателя к наследнику. Это односторонняя сделка, заверяемая нотариально и вступающая в силу только после смерти завещателя. Преимущество этого решения заключается в том, что гражданин полностью распоряжается своим жильем в течение жизни, и может при возникновении сомнений в правильности выбора наследника, переписать завещание вновь, аннулируя предыдущее.

Дарение. между тем, выгоднее будущему наследнику. Поскольку дарственная оформляется при жизни дарителя, риск того, что родственники попытаются оспорить право на недвижимое имущество, минимален. Для распоряжения собственностью не потребуется вступать в права наследования, ждать истечения 6 месяцев и заниматься последующей бумажной волокитой в связи с переоформлением всех документов.

Если речь идет о близких родственниках, то при выборе оптимального варианта следует руководствоваться соображениями личной безопасности дарителя и одаряемого, чтобы в дальнейшем не пострадать от опрометчивого решения. Разница в издержках оформления прав собственности несущественна.

Если же речь идет о дальних родственниках и знакомых, то выбор следует сделать в пользу завещания – по закону наследник должен будет оплатить 0,3% от стоимости наследуемого имущества, но не более 100 тыс. руб. близким родственникам наследодателя, если они имеются, и 0,6%, но не более 1 млн руб. – всем остальным лицам. Эта сумма значительно меньше, чем 13% НДФЛ, подлежащего к уплате при получении в дар квартиры от лица, не являющегося близким родственником.

Однако необходимо помнить, что завещание могут оспорить в судебном порядке родственники умершего.

Судебная практика регулярно рассматривает иски об оспаривании сделок дарения недвижимости. Хотя Гражданским кодексом и установлены запреты на заключение подобных сделок отдельными категориями граждан, систематически происходят попытки их нарушений. Оспорить дарственную на недвижимость можно в течение 3 лет со дня ее подписания. Сделать это может только даритель, и, лишь в случае его недееспособности или смерти, право на обращение в суд получает третье лицо.

Законодательством установлено, что в сделке не могут участвовать следующие лица:

В качестве дарителя не может фигурировать опекун или законный представитель малолетнего лица или недееспособного гражданина.

Сотрудники органов опеки, лечебных и воспитательных учреждений не имеют права принимать недвижимость в дар от лица, находящегося под контролем данных органов и учреждений.

Государственный или муниципальный служащий не могут принимать в дар имущество в качестве личного вознаграждения.

Указанные положения ГК РФ являются основаниями для признания сделки недействительной. Если регистрация права собственности все же состоялась, то последующее решение суда отменяет ее и восстанавливает дарителя в качестве собственника.

Существуют и другие основания для того, чтобы в судебном порядке оспорить неправомерные или мошеннические действия.

Недееспособность дарителя вследствие психического расстройства – основание для признания сделки ничтожной. Для того чтобы оспорить такую сделку, необходимо обратиться в суд с исковым заявлением и документами, подтверждающими факт недееспособности дарителя в момент совершения сделки. Для подтверждения истец должен представить врачебные заключения, выписки из медицинских карт, или иные доказательства.

Сделка, совершенная лицом в состоянии алкогольного или наркотического опьянения может быть признана судом недействительной, если дарителю удастся доказать, что в момент ее совершения он не мог осознавать значение своих действий.

Договоры дарения, заключенные несовершеннолетним (с 14 до 18 лет) гражданином, а также лицом, ограниченным в дееспособности по решению суда, заключенные без согласия опекунов, родителей или попечительских служб. аннулируются в судебном порядке.

Если сделка по передаче в дар имущества мнимая. т.е. прикрывает другую сделку с целью уклонения от уплаты налогов. Например, договоры купли-продажи могут «маскироваться» под договоры дарения, для того чтобы продавец избежал уплаты налога с продажи имущества, бывшего в собственности меньше 3 лет.

В случаях, если даритель не понимал сути сделки дарения (например, человек преклонного возраста, введенный в заблуждение мошенниками), или же совершил ее под принуждением.

При отсутствии согласия законного супруга . заверенного нотариально, сделка не может признаваться действительной.

При ненадлежащем обращении с полученным в дар имуществом одаряемое лицо может быть лишено этого имущества в пользу дарителя. В данном случае нужно будет доказать факт ненадлежащего обращения, к примеру, систематических пожаров и затоплений, устраиваемых новым владельцем.

В случае смерти одариваемого лица даритель может потребовать перехода прав на квартиру в обратном порядке, при условии, что это условие отражено в договоре дарения.

Для того чтобы оспорить договор дарения, дарителю (или его представителю) следует подать заявление в суд с требованием отмены сделки в судебном порядке. Заявление пишется на имя одариваемого лица, с указанием основания для признания недействительности договора, в развернутом виде, с подробным описанием возникшей ситуации, после чего подается в районный суд вместе с пакетом документов, доказывающих факт нарушения (справки, медицинская карта больного, протоколы обращений в полицию, письма, фотографии, свидетельство о смерти и т.п.).

При совершении мнимых и мошеннических сделок право на оспаривание имеют все заинтересованные лица.

Например, соседи по коммунальной квартире в обход преимущественного права покупки другими собственниками квартиры, подписывают фиктивный договор дарения со сторонним покупателем – в таком случае пострадавшая сторона вправе оспорить сделку через суд и добиться признания ее недействительности.

Кроме того, недействительным признается договор дарения, оформленный и заключенный неверно, с неточными формулировками, с нарушением порядка прохождения регистрации.Договор, не прошедший регистрацию, считается ничтожным, и сделка автоматически отменяется, вследствие чего право собственности на квартиру не возникает.

Для того чтобы обезопасить обе стороны от подобных казусов, необходимо уделить большое внимание порядку оформления и регистрации сделки, а также всем правовым аспектам ее законности.

Регистрацию прав на недвижимость осуществляет Росреестр как напрямую, так и через многофункциональные центры (МФЦ). Для оформления прав, следует явиться в территориальное подразделение регистрационного органа по месту нахождения квартиры с пакетом документов и квитанцией об оплате госпошлины.

Пошлина за оформление прав собственности уплачивается одаряемым, и в 2015 году составляет 2000 руб. От уплаты госпошлины могут быть освобождены малоимущие граждане.

Внимание! С 1 марта 2013 года регистрация самого договора дарения не осуществляется. Правило ст. 574 ГК РФ об обязательной регистрации распространяется только на договора дарения, заключенные до этой даты.

При стандартном сроке регистрации гражданин может получить свидетельство спустя 10 дней со дня подачи пакета документов. Если сделка заверена нотариально, закон устанавливает 3-дневный срок регистрации прав собственности. В случае если сторонам необходимо получить свидетельство о праве собственности в течение суток. нотариус уполномочен осуществить подачу документов и заявления в электронном виде, согласно новым правилам, утвержденным законом.

По закону, сделка дарения имущества, нажитого совместно с супругом, не может заключаться без согласия последнего, в противном случае она признается ничтожной. Вместе с договором в Росреестр следует представить заявление супруга о согласии на сделку, заверенное нотариально.

Однако если квартира принадлежала дарителю еще до заключения брака, или была получена после, но безвозмездно, по наследству или договору дарения, согласия супруга не требуется.

Квартира, находящаяся в качестве залоге у банка, предоставившего ипотечный кредит, также может являться предметом дарения. Для того чтобы оформить договор, необходимо получить официальное согласие банка на сделку и предоставить в Росреестр вместе с другими документами. На практике получить такое согласие бывает сложно, хотя законных оснований для отказа у банков не существует. В остальном процесс передачи квартиры с обременением в дар ничем не отличается от стандартной процедуры.

Законодательство никак не ограничивает возможность передачи недвижимого имущества в дар нерезиденту РФ, т. е. лицу, находящемуся на территории страны меньше 183 дней.Главный нюанс, который следует учесть – для нерезидента, не являющегося близким родственником. сумма НДФЛ увеличена до 30%. Исключение составляют лишь работники консульств и члены их семей (согласно Венской конвенции), вовсе освобождающиеся от уплаты налогов.

Кроме того, следует учесть особенности налогообложения того государства, чьим резидентом является одаряемый. Если у РФ с этой страной нет соглашения об избежании двойного налогообложения, нерезиденту придется уплачивать налог дважды – в каждой из стран.

Несмотря на юридические тонкости, процедура передачи в дар недвижимости достаточно проста, и в большинстве случаев не требует специального сопровождения. Однако если у рядового гражданина возникают сомнения в правильности своих действий, разрешить их поможет своевременное обращение к квалифицированному юристу или специалисту органов регистрации имущественных прав.

На вопрос отвечает эксперт-юрист Алекс

27.06.2015 в 20:12

Я советую, сделку дарения проводит с привлечением нотариуса в полном его сопровождении. Т.е. не только удостоверять сделку, но и чтобы подавал и забирал документы с регистрации то же нотариус. Это очень удобно. Посещаешь только нотариуса. Далее работает он. Забираешь документы (свидетельство о регистрации прав и т.д.) у нотариуса. Забрать можно в любое время, хранятся у нотариуса. Обстоятельства бывают разные. Немного платишь. Но это того стоит.

Бесплатная помощь юриста

+7 (499) 703-47-72 Москва +7 (812) 309-93-81 Санкт-Петербург

21.08.2015 в 10:03

Соглашусь с вашим комментариям по поводу удобства. Но не соглашусь насчет небольшой стоимости.
Нотариусы хорошо зарабатывают на сделках подобного рода и берут довольно ощутимо для бюджета. Нам тяжело далось полное заключение через нотариуса, потому что уже в процессе финального заключения выяснились дополнительные суммы, которые необходимо было оплатить.
Исходя из этого опыта, дам три совета:
1. Если вы готовы к дополнительным тратам, то обязательно воспользуйтесь услугами нотариуса на всех этапах. Это очень удобно и сэкономит время. Не нужно выстаивать в очередях и нервничать, подавая и забирая документы. Все будет сделано быстро и просто.
2. Заранее выясните всю сумму за услуги нотариуса и от каких факторов она может измениться.
3. Выбирайте опытного нотариуса, работающего не первый год.