Описание

Купля-продажа земельного участка - образец договора, оформление, регистрация, необходимые документы

Юридическим обоснованием владения земельной недвижимостью является наличие кадастрового паспорта на участок. Для того, чтобы оформить право собственности, проводить сделки различного характера, необходимо занести сведения в кадастровый реестр и получить соответствующий паспорт. Земельный кодекс устанавливает непреложное правило — только после постановки на кадастровый учет участок может обрести официального собственника.

Кадастровый номер представляет собой уникальное цифровое сочетание, которое идентифицирует участок на государственном уровне. Фактический владелец земельной недвижимости определяется просто. Для подтверждения права достаточно предъявить разрешение на приватизацию, справку о выдаче надела административными органами, другие устанавливающие право документы государственного образца.

В большинстве случаев, кроме привязки участка к местности, не существует четкого определения границы. Если между соседними владельцами отсутствуют споры по смежным границам, то проведение картографических и землеустроительных работ не представляет сложностей. Государственная политика по землевладению предусматривает упрощенный порядок оформления собственности на землю, при отсутствии конфликтных ситуаций с соседями и администрацией населенного пункта.

Конфликтные ситуации могут возникнуть по различным поводам. Например, владелец участка садоводческого товарищества решил получить кадастровый паспорт и оформить свидетельство на право собственности. Подается заявление, но оказывается, что гражданин много лет пользовался землей отчуждения. Это может быть наличие высоковольтных линий, близость к охраняемому водному объекту или зоне хранения химических веществ. Возникает спорная ситуация, поскольку муниципалитет не имеет права дать добро на приватизацию и перевод в личную собственность подобных наделов.

Следует учесть нюанс нового ЗК РФ, состоящий в разрешении не оформлять кадастр, если по участку не проводится сделок купли-продажи. Первое же юридическое изменение собственника потребует от него заняться оформлением земельных технических документов. Поэтому предпочтительней оформить кадастровый паспорт, чтобы возможные покупатели были уверены в законности представленной недвижимости.

Другими словами, если надел приватизирует и оформляет первый собственник, то ему не обязательно, но желательно сделать технические документы на землю.

Если владелец участка впервые обращается в кадастровую организацию, то для получения паспорта придется провести землеустроительные работы на местности. Определяются границы занимаемого участка, ставятся межевые знаки и определяются координаты надела с помощью картографических методов. После проведения специалистами межевания, пишется заявление в кадастр и прилагаются полученные технические документы. Специалисты проводят проверку предоставленных сведений, сверяют их с пограничными участками, чтобы не произошло накладок, и оформляют кадастровый паспорт.

Участку присваивается индивидуальный номер, который является уникальным. Сведение о вновь официально отмеченном на карте наделе вносятся в единый кадастровый реестр. Обратиться в кадастровое ведомство может сам владелец земли или уполномоченное лицо, обладающее подтвержденными полномочиями. Получив кадастровый паспорт, можно обращаться за разрешением на приватизацию в земельный отдел муниципалитета или в государственный реестр по недвижимости для получения свидетельства на право собственности.

Осуществление кадастрового учета в масштабах страны позволило внести строгий порядок в деле землеустройства. Получив документ, владелец значительно укрепляет свою позицию при спорных вопросах землепользования. Занесение данных об объекте в общий план (карту) позволяет осуществить дальнейшее официальное оформление собственности. При наличии технического паспорта на землю, владельцу необходимо обратиться в Росреестр для получения свидетельства на право собственности. Документы рассматриваются в течение месяца, после чего владелец получает главный устанавливающий право владения документ.

Имея на руках свидетельство, можно совершать все допустимые юридические сделки с земельной недвижимостью. Появляется законная возможность продать, завещать, подарить или сдать в аренду оформленную собственность.

При постановке на учет участок приобретает индивидуальный номер и установленные границы. Порой возникает необходимость законно разделить недвижимость, например, при выделении доли или реализации части надела. Если участок первоначально зарегистрирован в статусе совместной собственности, но требуется выделить долевое владение, то потребуется вновь пройти процедуру межевания и оформления новых кадастровых паспортов по количеству владельцев.

Такая потребность возникает при наследовании, когда наследников несколько и они решают оформить свои части отдельно. При продаже части участка, дарении необходимо провести землеустроительные работы вновь. Прежние сведения об участке теряют свою актуальность, заявителю выдаются требуемые кадастровые паспорта, нарезанным долям присваиваются новые кадастровые номера, сведения вносятся в государственный план.

Изменение технических характеристик в кадастровом органе осуществляется в течение месяца со дня подачи заявления с приложенными документами по землеустройству. Затем повторяется прежняя схема регистрации в государственном реестре. Выданные свидетельства о собственности подтверждают право владения на часть земельного участка. После перерегистрации можно совершить продажу или иные действия в установленном порядке.

Распорядиться своей собственностью при наличии свидетельства может каждый гражданин. При этом не имеет значения статус земельного надела, правило касается земель всех допустимых ЗК РФ назначений. Передача владения осуществляется через договор купли-продажи между заинтересованными лицами. Документ может иметь произвольную форму, но включать обязательные сведения об объекте сделки. Купчая по наделу должна отображать все официальные кадастровые характеристики объекта, личные данные участников процедуры и заявленную цену.

Договор может быть написан от руки или напечатан, нотариальное заверение производится при желании участников сделки. Закон не устанавливает обязанность обращения к нотариусу, но при возможных в последствии спорных вопросах заверенный документ будет иметь больший вес. Дело в том, что нотариус проверяет грамотность составления купчей и может обратить внимание участников на сомнительные моменты. К тому же, специалист удостоверит факт передачи денег, не потребуется составлять расписку.

Договор составляется в трех экземплярах, по одному каждому участнику сделки и один остается в нотариате для хранения.

Кроме обязательных пунктов договора, описывающих объект сделки, стоимость и данные участников, могут быть включены дополнительные условия соглашения. Например, оговорен порядок и сроки расчетов, обременения и особые сведения по недвижимости. Например, при взаимном согласии допускается включить пункт об отсрочке платежа, последующего оформления построек или возможности вывести с участка имущество прежнего владельца.

Покупателю независимо от нотариального заверения или двустороннего оформления, должен быть предоставлен для ознакомления кадастровый паспорт объекта недвижимости и документ, в частности свидетельство, подтверждающий владение продавцом недвижимостью. В договоре, как и в кадастровых документах, необходимо отразить статус землепользования участка. При заключении договора и смене собственника на земельную недвижимость, потребуются следующие сведения:

• паспорта участников сделки;
• справка стандартного образца из БТИ;
• свидетельство на право собственности на землю. Если сделка проводится одновременно по участку и капитальной недвижимости на нем, то должны быть предоставлены документы на право владения строениями;
• налоговая справка. При вступлении в наследство или получение имущества в дар необходимо подтверждение об отсутствии долгов по налоговым отчислениям прежнего владельца;
• собственность, приобретенная в браке, продается при нотариально заверенном согласии второй половины на проводимую сделку;
• выписка из комитета по землеустройству, подтверждающая статус участка: земли с/х назначения, под капитальное строительство, дачные участки;
• сведения о наличии обременений и отсутствии ареста на рассматриваемый надел;
• продажа долевого владения производится только при наличии отказа остальных дольщиков от приобретения доли. Продавец предоставляет нотариально заверенный отказ остальных возможных претендентов или официальное уведомление, посланное им в установленные сроки и содержащее необходимую информацию.

Размер государственного сбора напрямую зависит от статуса земли, который указывается в кадастровых документах. Согласно ст.333.33 НК РФ, потребуется заплатить пошлину в следующих размерах:

• сделка по дачному участку потребует уплаты 200 рублей с каждой стороны;
• участок, идущий под возведение гаража, оплачивается гражданами в 1 тыс. рублей, организациями — 15 тыс. рублей;
• земля под капитальное строительство оплачивается гражданами по 500 рублей с каждого.

Кроме непосредственно договора, продавец должен предоставить в Росреестр дополнительную информацию:

• карту (чертеж границ) продаваемой недвижимости;
• при наличии строений и коммуникаций потребуется акт оценки передаваемых сооружений;
• заключение конкурсной комиссии, если по участку проводился аукцион;
• при имеющимся залоговом соглашении необходимо разрешение залогодержателя;
• при проведении процедуры уполномоченным лицом, документальное доказательство его полномочий.

Продавец несет юридическую ответственность за правомочность предоставляемой в Росреестр информации. В первую очередь проверяется техническая документация на участок, актуальность сведений об отсутствии обязательств перед третьими лицами. Махинации со статусом земельного участка, отсутствие уведомления заинтересованных долевых владельцев потребует отдельного рассмотрения и отказа в регистрации сделки.

Подписанный сторонами договор, приложенный пакет необходимых документов и квитанция об оплате госпошлины представляются в единый государственный реестр недвижимости. Занимается ведением реестра Росреестр, имеющий свои отделения в каждом районе (городе). В первую очередь проверяются документы, удостоверяющие право продавца совершать юридическую сделку по недвижимости.

Кроме свидетельства на право собственности, к рассмотрению принимаются акты административных органов управления. Если граждане получили разрешение на владение землей, на платной или безвозмездной основе от муниципалитета, то документ подтверждает возможность приватизации. Кроме того, обращение может подкрепляться свидетельством о праве на наследство, дарственной или постановлением суда. Все устанавливающие право документы проверяются в течение месяца после подачи в Росреестр.

В регистрирующий орган подается пакет документов, который прилагается с заявлению стандартного образца:

• устанавливающие право владения документ, а также копия;
• расписка сторон, что условия купчий выполнены полностью и претензии отсутствуют;
• кадастровый паспорт земельного объекта;
• квитанция по уплате государственного сбора.

Сотрудники Росреестра за время проверки направляют запросы в требуемые инстанции для проверки и дополнения полученных сведений. Данные, подтвержденные государственными организациями, позволяют произвести перерегистрацию участка на нового собственника. При этом нельзя забывать, что наличие обременений и залогов может продлить по обоснованным причинам процедуру оформления. Если сотрудникам потребуются дополнительные сведения, они имеют право запросить информацию у продавца.

Частым случаем задержки рассмотрения являются выявленные неточности и опечатки в документации. Спорные моменты, связанные с нечитаемыми фрагментами в документах, решаются в рабочем порядке. Например, может потребоваться восстановить или получить дубликат справки, продлить просроченные личные удостоверения. Такая тщательная проверка крайне необходима, поскольку исключает возможность последующих разногласий и судебных споров.

Проводить земельные сделки требуется с соблюдением установленных правил, тщательно подготовив документацию. Если владелец участка не согласен с действиями государственных органов, он имеет право обжаловать отказ в оформлении, обратившись в надзорные, контролирующие и судебные органы.