Минрегионом России предложен порядок передачи документации на многоквартирный дом при смене способа управления домом или смене управляющей организации

• Главная
• Правовые ресурсы
• "Горячие" документы
• Проект Постановления Правительства РФ "Об утверждении Правил приема, хранения, ведения и передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов и внесении изменений в Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме"

Проектом предусмотрено, в частности, что в случае принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о смене способа управления домом или организации, управляющей домом, уполномоченное собранием лицо в течение 5 рабочих дней подписывает и направляет организации, ранее управлявшей таким домом, уведомление о принятом решении. Уведомление направляется также в орган государственного жилищного надзора субъекта РФ и орган местного самоуправления.

Организация, ранее управлявшая домом, после получения уведомления должна, в свою очередь, направить в ресурсоснабжающие организации уведомления о расторжении договоров, составить опись технической и иной документации на дом, принять меры к актуализации документов и передать их по акту приема-передачи одному из собственников, указанному в решении собрания, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в доме. В течение 3 месяцев она должна оказывать новой управляющей организации содействие в управлении домом.

В случае отсутствия у ранее управлявшей домом организации одного или нескольких документов она должна восстановить их в течение 6 месяцев и передать по отдельному акту приема-передачи. В случае наличия разногласий по количественному или качественному составу документации такие разногласия отражаются в акте. Копия акта должна направляться в орган государственного жилищного надзора субъекта РФ и орган местного самоуправления.

Предполагается также установить, что расходы на ведение, хранение и восстановление технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением домом документов включаются в расходы на содержание общего имущества дома, бремя которых обязаны нести собственники помещений в доме.

Дата публикации на сайте: 16.05.2012

Как происходит процесс передачи дома от старой управляющей компании к новой?

Итак, вы решили сменить управляющую компанию. Следуя нашему руководству вы подготовили документы и провели собрание, после чего подписали договор управления.

Выбранная вами управляющая организация при заключении договора управления многоквартирным домом должна в течение трех рабочих дней направить соответствующие документы в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) для внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ (часть 2 статьи 198 Жилищного кодекса РФ) и внести изменения в списки обслуживаемых домов на сайте Реформа ЖКХ.

- Надлежащим образом заверенные копии протокола собрания и решений собственников,

- Надлежащим образом заверенные копии договоров управления.

Это обязательный перечень документов, необходимых для подачи в ГЖИ, чтобы МКД включили в лицензию управляющей компании. Более подробно список передаваемых документов описан в Письме Минстроя РФ №24430-АЧ/04 от 05.08.2015 года.

Необходимо отметить, что в зависимости от региона местные ГЖИ могут предъявлять иные требования к лицензиатам.

Если ГЖИ просит управляющую организацию предоставить не только надлежащим образом заверенные копии, но и оригиналы документов, то необходимо выполнить это требование. В данном случае ГЖИ сверят все данные и возвратят УК оригиналы документов.

Отдельно отметим то, что касается сайта Реформа ЖКХ, определенном как сайт обязательный для раскрытия информации всеми управляющими компаниями. Новая управляющая компания в течение трех дней после проведения собрания указывает на данном сайте, что она теперь управляет вашим домом.

Однако фактическое управление вашим домом она начнет тогда, когда жилищная инспекция завершит внесение вашего дома в лицензию выбранной управляющей компании.

После получения документов от управляющей компании органы государственного Жилищного надзора проводят необходимые проверки. Проверяется правильность проведения собрания, наличие кворума, соответствие договора управления Жилищному кодексу.

Срок проверки не регламентируется законом, однако в большинстве ГЖИ внутренним распоряжением установлен нормативный срок в 30 дней. С одной стороны этого времени достаточно для проведения проверки, с другой стороны, именно за 30 дней до прекращения договора управления, старая управляющая компания должна передать новой управляющей компании всю техническую документацию на МКД (ч.10 ст.162 ЖК РФ).

Если старая УК не передаст всю техническую документацию в данные сроки, то ей грозит крупный штраф. Если старая УК утратила что-то из технической документации, она обязана в течение трех месяцев восстановить ее за свой счет.

После получения технической документации от старой УК, новая УК заключает договора с ресурсоснабжающими организациям (РСО). При этом, договора старой управляющей компании с РСО считаются расторгнутыми с того дня, когда внесены изменения в реестр и дом исключен из лицензии старой управляющей компании.

а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

а.1) документы на установленные коллективные (общедомовые) приборы учета и сведения о их ремонте, замене, поверках, информацию об индивидуальных, общих (квартирных) приборах учета;

б) документы (акты) о приемке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

в.1) акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности многоквартирного дома к отопительному периоду;

г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме (для домов веденных в эксплуатацию после 1 июля 2007 года), установленной федеральным органом исполнительной власти.

а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (при наличии);

г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);

д.1) списки собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме, а также лиц, использующих общее имущество в многоквартирном доме на основании договоров, составленные с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных;

д.2) договоры об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

д.3) оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме (если решением собрания определено место хранения таких документов в управляющей компании);

е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

После того, как договор управления со старой управляющей компанией будет считаться официально расторгнутым (после исключения дома из ее лицензии), собственники имеют право потребовать возврата остатков средств, полученных старой управляющей компанией. Речь идет о остатках денег, уплаченных собственниками по графе содержание и текущий ремонт, старых накоплениях на капитальный ремонт, доходах от использования общедомового имущества.

Эти деньги должны быть переданы новой управляющей компании, если решением собрания собственников не установлено иное.

Также, бывают случаи, когда собственники наоборот должны управляющей компании, то есть она провела какие-то работы в долг, с согласия собственников, не дожидаясь накопления необходимой суммы. В таком случае уже собственникам придется заплатить старой управляющей компании.

Новая управляющая компания может начать выставлять платежки уже с того момента, когда на сайте Реформа ЖКХ будет сделана запись, что именно она управляет данным домом.

Это незаконно. Выставлять счета на оплату она имеет право только тогда, когда дом уже включен в ее лицензию.

Точно также и старая управляющая компания имеет право требовать оплаты до того момента, когда ваш дом исключат из ее лицензии.

Рекомендации по передаче документации на многоквартирный дом при смене способа управления или организации, управляющей многоквартирным домом

I. Общие положения

1.1. Собственники помещений в многоквартирном доме (далее МКД) обязаны выбрать способ управления многоквартирным домом (ст.161 ЖК РФ).

1.2. Вопрос о выборе способа управления многоквартирным домом (или смена управляющей организации) решается на общем собрании собственников помещений в таком доме. Общее собрание собственников является органом управления МКД (ст. 44 Жилищного кодекса РФ, далее ЖК РФ).

1.3. Инициатором проведения общего собрания может быть любой из собственников помещения в многоквартирном доме, либо уполномоченное им лицо.

1.4. Общее собрание созывается в соответствии с утвержденным порядком проведения общего собрания собственников помещений в МКД (ст.45ЖК РФ п.1-3).

1.5. Информирование инициатором проведения собрания всех собственников помещений о созыве собрания осуществляется не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения (при заочном голосовании - до даты окончания срока отведенного для приема бюллетеней голосования собственников) (п.4 ст.45 ЖК РФ).

1.6. ЖК РФ предусмотрены следующие способы оповещения:

· направление Уведомления заказным письмом каждому собственнику (если решением общего собрания не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме);

· вручение Уведомления каждому собственнику под роспись;

· размещение Уведомления в помещении данного дома, доступном для всех собственников (конкретное место определяется решением общего собрания).

1.7. Требование к содержанию Уведомления изложены в п.5 ст.45 ЖК РФ.

Должны быть указаны:

· сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

· форма проведения данного собрания (очное или заочное голосование);

· дата, место, время проведения данного собрания (в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования - дата окончания приема бюллетеней с решениями собственников по вопросам, поставленным на голосование) и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

· повестка дня общего собрания;

· порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, а также место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

1.8. Требования к процедуре проведения общего собрания и оформлению решения и изложены в ст.45-48 ЖК РФ. Решение общего собрания принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании собственников или их представителей и оформляется протоколом, который составляется и подписывается в течение 10 дней после проведенного голосования. Не позднее, чем через 10 дней после принятия решения общего собрания (или даты окончания приема бюллетеней голосования) итоги голосования должны быть доведены до сведения собственников помещений МКД. Указанное решение является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и для тех, которые независимо от причин не приняли участия в голосовании или голосовали против (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Собрание должно быть проведено и оформлено с соблюдением всех требований ЖК РФ к проведению общих собраний. В противном случае решение общего собрания может быть оспорено в судебном порядке. На обжалование решений общих собраний Жилищным кодексом РФ установлен шестимесячный срок со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом собственниками решении на их общем собрании.

1.9. Для передачи документации вновь избранной управляющей организации лицо, уполномоченное собственниками помещений (при непосредственном управлении), управляющая организация, товарищество собственников жилья (далее ТСЖ) должно обратиться в организацию, ранее осуществлявшую управление многоквартирным домом с заявлением о передаче документации по дому. Основанием для передачи многоквартирного дома в управление является надлежаще оформленный протокол общего собрания собственников помещений в МКД и договор управления многоквартирным домом, подписанный хотя бы одним из собственников помещений.

1.10. При подаче пакета документов заявитель предъявляет документ, удостоверяющий его личность. К заявлению прилагаются следующие документы (оригинал или надлежаще заверенная копия):

· решение (протокол) общего собрания собственников помещений МКД о выборе способа управления многоквартирным домом (либо выборе иной управляющей организации), подписанный председателем и секретарем собрания и тремя членами счетной комиссии;

· договор управления, подписанный одним из собственников помещений в МКД.

· свидетельство о государственной регистрации, свидетельство о постановке на налоговый учет и устав юридического лица (ТСЖ или управляющей организации), выбранного в качестве управляющей организации;

· документ, подтверждающий полномочия лица, подающего заявление на получение им документации (протокол общего собрания собственников помещений - в случае непосредственного управления МКД собственниками помещений; доверен­ность - в случае управления управляющей организацией или товариществом собственников жилья).

1.11. Кроме того, если общее собрание собственников помещений МКД проведено в форме заочного голосования, то к заявлению о передаче документов прилагаются:

· документы, подтверждающие надлежащее оповещение всех собственников о проведении общего собрания с указанием повестки дня;

· бюллетени голосования (их копии), протокол счетной комиссии,

· реестр собственников помещений (физических и юридических лиц) на дату проведения собрания с указанием долей собственников;

· ведомость вручения уведомлений и бюллетеней голосования;

· копии доверенностей представителей собственников помещений МКД, участвовавших в голосовании от лица собственников.

II. Техническая документация на многоквартирный дом (МКД)

Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя: (п.24, 26 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме»):

· документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

· документы (акты) о приемке результатов работ на МКД;

· акты осмотра проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей МКД (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций МКД, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

копию Кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

выписку из Реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

заверенную уполномоченным органом местного самоуправления копию градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);

· документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

· проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) МКД (при наличии);

· иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

Перечень передаваемой документации прилагается к договору управления (Правила передачи технической документации на многоквартирный дом разъяснены в письме Минрегиона РФ от 20 декабря 2006г. № 14313-РМ/07 «О передаче технической документации на многоквартирный дом»).

III. Порядок действий организации, ранее управлявшей многоквартирным домом, по передаче документации для управления МКД

3.1. Управляющая организация, ранее осуществляющая управление многоквартирным домом, после получения заявления продолжает осуществлять функции управления в течение не более 60-ти дней. При этом начисление платежей за жилищно-коммунальные услуги производится до момента окончания расчетного месяца.

3.2. Получив уведомление об избрании способа управления многоквартирным домом (или избрания иной управляющей организации) с соответствующим пакетом документов, прежняя управляющая организация в течение 20 дней проверяет оформление документов на их соответствие нормам статей 45-48 ЖК РФ с целью определения легитимности решения общего собрания собственников помещений.

3.3.Если представленные документы не соответствуют требованиям законодательства, то управляющая организация не позднее 20 дней со дня получения заявления направляет заявителю замечания с указанием на допущенные нарушения. Заявитель обязан в течение 7 дней устранить недостатки и повторно представить документы.

3.4.Если представленные документы соответствуют требованиям законодательства, то после получения уведомления о решении общего собрания собственников по выбору способа управления (или иной управляющей организации) управляющая организация:

· определяет распорядительным документом ответственных за подготовку и сбор документации, подлежащей передаче, и включает их в состав членов комиссий по приемке-передаче документации. В состав комиссии в обязательном порядке должны включаться: руководитель организации, главный бухгалтер, главные специалисты, отвечающие за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, его благоустройство, финансовую деятельность;

· проводит проверку наличия технической и иной документации для подготовки к ее передаче в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 04.08.2006 № 491;

· составляет опись технической документации, по которой истек срок годности, а также перечень недостающей документации и принимает меры к обновлению или восстановлению документации;

· готовит гарантийные письма по восполнению утраченной или отсутствующей технической документации с указанием сроков исполнения, согласованных с принимающей стороной. В случае если утраченную документацию восстановить невозможно, в акте приема-передачи делается соответствующая запись;

· осуществляет передачу имеющейся в наличии документации по многоквартирному дому (оригиналов документов или их копий), необходимой для деятельности выбранной собственниками помещений многоквартирного дома управляющей организации (либо ТСЖ, а при непосредственном способе управления - одному из собственников помещений, уполномоченному другими собственниками) по отдельным актам приема-передачи технической и иной документации;

· уведомляет вновь выбранную управляющую организацию (либо ТСЖ, либо собственников помещений - при непосредственном способе управления) о сумме денежных средств собственников помещений, капитализированных для проведения капитального ремонта дома;

· по просьбе принимающей стороны организует проведение совещаний с приглашением представителей администрации соответствующего района в городе Твери, департамента по управлению имуществом и земельными ресурсами и департамента жилищно-коммунального хозяйства администрации города;

· направляет в ООО «ЕРКЦ» уведомление о передаче управления многоквартирным домом с указанием адреса МКД и даты передачи;

· направляет в подрядные и ресурсоснабжающие организации уведомление о расторжении договоров по обслуживанию и снабжению ресурсами многоквартирного дома со дня передачи его в управление другой управляющей организации ( ТСЖ или непосредственного управления);

· направляет Уведомления всем собственникам помещений в МКД о необходимости ликвидировать имеющуюся задолженность по оплате предоставленных жилищно-коммунальных услуг на день вступления в силу договора управления с новой управляющей организацией;

· организует в назначенный день оформление сводного акта приема-передачи всей имеющейся в наличии документации на многоквартирный дом и учетно-регистрационных документов;

· направляет в адрес администрации соответствующего района в городе Твери, департамента по управлению имуществом и земельными, ресурсами и департамента жилищно-коммунального хозяйства администрации города информацию о передаче доку­ментации;

· cоставляет гарантийные письма - обязательства, по которым все денежные средства, полученные в результате неправильного перечисления их собственниками помещений в МКД, нанимателями или арендаторами после вступления в силу нового договора управления или смены способа управления, должны быть возвращены плательщику или на основании его поручения перечислены на расчетный счет другой организации, управляющей многоквартирным домом.

3.5. Техническая и иная документация, относящаяся к многоквартирному дому, должна быть передана прежней управляющей организацией за 30 дней до дня возникновения у вновь избранной организации обязанности по управлению многоквартирным домом в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 04.08.2006 № 491).

3.6. Собственники помещений в многоквартирном доме, управляющая организация либо товарищество собственников жилья принимают по акту приема-передачи техническую и бухгалтерскую документацию на дом и в 10-днев­ный срок уведомляют всех собственников помещений МКД о приеме дома в управление.

IV. Порядок действий организации, управляющей многоквартирным домом,

при принятии многоквартирного дома в управление

4.1. Выбранная для управления многоквартирным домом организация при принятии в управление общего имущества МКД:

· заключает с каждым собственником помещения в многоквартирном доме договор управления, если выбранный способ управления - управление управляющей организацией, или иной договор в соответствии с действующим законодательством, если собственник не является членом ТСЖ, которое по решению собственников берет дом в управление;

· открывает на каждого собственника помещения в многоквартирном доме финансово-лицевой счет, если собственниками жилого помещения (квартиры, комнаты), владеющими этим помещением на праве долевой собственности, не написаны заявления об открытии единого лицевого счета на эти помещения;

· осуществляет сбор сведений по гражданам, имеющим льготы и субсидии по оплате жилья и коммунальных услуг;

· назначает лиц, ответственных за прием от управляющей организации технической и иной документации, если выбранный способ управления - управление управляющей организацией;

· Если выбранный способ управления - управление ТСЖ, документацию принимают члены правле­ния и ревизионной комиссии (или ревизор) ТСЖ;

· направляет в ресурсоснабжающие и прочие организации предложения о заключении договоров на поставку ресурсов, выполнение прочих работ и услуг в рамках договорных обязательств по договору управления или иного договора в соответствии с действующим законодательством.

4.2. ООО «ЕРКЦ», на основании полученного уведомления от управляющей организации:

· закрывает не имеющие задолженностей и переплат финансовые лицевые счета нанимателей и собственников помещений многоквартирного дома. По счетам, имеющим задолженность, составляет реестры задолженностей по видам работ и услуг для их передачи вновь избранной управляющей организации, с целью взыскания долгов с нани­мателей и собственников помещений;

· направляет предложение в организацию, которая будет управлять многоквартирным домом, о заключении договора по расчету платежей собственников и нанимателей помещений в МКД, платежей за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, а также коммунальные и прочие услуги с предоставлением проекта договора на ознакомление.

Начальник департамента ЖКХ О. В. Николаевский