Предварительный договор аренды

Предварительный договор аренды является одной из разновидностей предварительно договора. Отношения сторон, связанные с предварительным договором, регулируются статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с предварительным договором аренды стороны обязуются заключить в будущем основной договор аренды на условиях предусмотренных предварительным договором аренды.
На практике предварительные договора аренды заключаются в том, случае, когда у сторон нет возможности заключить договор аренды, например:
- объект не введен в эксплуатацию;
- отсутствуют необходимые документы;
- на момент заключения договора невозможно идентифицировать объект аренды
- и тому подобное.

В соответствии с пунктом 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор аренды должен содержать все существенные условия основного договора.
Во избежание споров, по условиям основного договора, одновременно с предварительным договором аренды мы составляем основной договор аренды. Основной договор оформляется приложением к предварительному договору аренды. Данная схема построения предварительного договора аренды делает отношения сторон максимально ясными.

В случае когда, условия сделки требуют внесения будущим Арендатором денежных средств непосредственно после заключения предварительного договора аренды, риски потенциального арендатора могут быть защищены внесением в договор положений о способах обеспечения обязательств потенциального Арендодателя:
- неустойка;
- залог;
- поручительство;
- банковская гарантия;
- и другие

В случае если Арендатор заинтересован в долгосрочном договоре аренды, однако, заключению долгосрочного договора аренды препятствует отсутствие у Арендодателя необходимых документов, вместе с тем объект полностью готов для целей аренды мы рекомендуем максимально конкретно прописать обязательства сторон по государственной регистрации основного долгосрочного договора аренды, установить точные сроки выполнения обязательств потенциального Арендодателя, связанных предоставлением необходимых документов.

В таком предварительном договоре аренды желательно сделать два приложения:
- Краткосрочный договор аренды (заключается сторонами до государственной регистрации долгосрочного договора аренды).
- Долгосрочный договора аренды.

Специфика предварительного договора аренды заключается в том, что даже идеально составленный с юридической точки зрения договор может нести в себе риски для одной из сторон, в случае если, соответствующая сторона договора не будет проинформирована о требованиях установленных законодательством к предварительному договору аренды.
В стоимость наших услуг включена консультация по основным вопросам, связанным с заключением и исполнением предварительного договора аренды.

В целях минимизации юридических рисков мы осуществляем:
- проверку правоустанавливающих документов потенциального Арендодателя. Целью данной проверки является установление правомочии потенциального Арендодателя на заключение предварительного договора аренды.
- проверку прав потенциального Арендодателя на соответствующий объект.

По вопросам оказания юридических услуг связанных с подготовкой, проверкой предварительного договора аренды вы можете обращаться по телефону:
+7(926)529-9797

Вы можете получить бесплатную юридическую консультацию относительно предварительного договора аренды на нашем форуме.

Предлагаем Вашему вниманию образец предварительного договора аренды

№ _____
г. _____ «__»_____ 20_____ г.

Общество с ограниченной ответственностью «_____», зарегистрированное Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы №_____ по _____ года, ОГРН _____, ИНН _____, адрес (место нахождения): _____, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице генерального директора _____, действующей на основании Устава, с одной стороны, и
Общество с ограниченной ответственностью «_____», зарегистрированное Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы №_____ года, ОГРН _____, ИНН _____, адрес (место нахождения): _____, именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице генерального директора _____, действующей на основании Устава, с другой стороны, далее совместно именуемые «Стороны», а отдельно – «Сторона»,

принимая во внимание, что Арендодатель желает передать в аренду нежилое помещение, ориентировочной площадью _____ кв.м. (далее по тексту «Помещение»), расположенное на _____, как указано в плане помещения (Приложение №1 к Предварительному Договору), здания многофункционального торгово-развлекательного комплекса «_____», расположенного по адресу: _____ (далее по тексту – «ТРК»), а Арендатор желает принять Помещение для осуществления коммерческой деятельности – организации _____, (далее по тексту – «Разрешенное использование»), Стороны заключили настоящий договор (далее по тексту – «Предварительный Договор», «Договор») о нижеследующем:

Арендодатель осуществляет строительство ТРК на основании Разрешения на строительство № _____ от _____ года, выданного _____, на следующих земельных участках:
- земельный участок, кадастровый номер _____, категория земель: _____, общая площадь _____ кв.м. по адресу: _____. Существующие ограничения (обременения) права_____;
- земельный участок, кадастровый номер _____;
- земельный участок, кадастровый номер _____.

1.1. Предметом настоящего Договора является обязательство Сторон подписать договор аренды Помещения (далее – «Основной договор») по форме и на условиях, настоящим согласованных между Сторонами и изложенных в Проекте Основного договора, прилагаемом в Приложении №3 к настоящему Договору в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента получения Арендатором письменного уведомления Арендодателя о государственной регистрации права собственности на помещение в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по _____ (далее по тексту – «УФРС») и предложения заключить Основной договор аренды, но не позднее _____ года.
1.2. Площадь Помещения, указанная в преамбуле настоящего договора, является проектной и подлежит уточнению до передачи Помещения Арендатору для проведения работ по подготовке Помещения к разрешенному использованию на основании обмеров и определяется в следующем порядке:
Общей площадью Помещения является площадь, ограниченная: центральной линией стен, отделяющих помещение Арендатора от других арендуемых помещений ТРК; внешней линией (поверхностью) стен, отделяющих помещение Арендатора от общих площадей ТРК, внутренней линией (поверхностью) стен, отделяющих помещение Арендатора от технологических помещений ТРК или внешнего пространства. Данный порядок расчета общей площади Помещения подлежит применению для целей расчета арендной платы (всех ее составляющих).
Стороны договорились, что измерения Площади, осуществляемые Проектно-инвентаризационным бюро (ПИБ), будут использоваться только для идентификации Помещений и государственной регистрации Договора аренды.
1.3. Стороны выражают согласие с тем, что в случае расхождения площади Помещений менее чем на 5 % в большую или меньшую сторону между указанной в преамбуле договора площади Помещения, и данными, полученными в результате измерения Помещений в соответствии с п. 1.2. настоящего договора, не приведут ни к какому изменению суммы Арендной платы за все Помещение. В случае расхождения площади Помещений на 5 (пять) процентов и более в большую или меньшую сторону между указанной в преамбуле договора площадью Помещения, и данными, полученными в результате измерения Помещений в соответствии с п. 1.2. настоящего договора, Арендная плата за все Помещение подлежит перерасчету и будет рассчитываться исходя из площади, определенной Сторонами в соответствии с п. 1.2. настоящего договора. Согласованная общая площадь Помещения в таком случае будет считаться равной площади, определенной Сторонами в порядке, предусмотренном п.1.2. настоящего договора и подлежит указанию при подписании Основного договора, а также в приложениях к нему.
1.4. Ориентировочный срок открытия ТРК для посетителей – не позднее _____ года. Дата открытия ТРК (далее по тексту – «Дата Открытия») определяется Арендодателем и доводится до сведения Арендатора путем письменного уведомления последнего в срок не позднее, чем за _____ календарных дней до Даты Открытия.
1.5. После окончания строительства Арендодатель обязуется подготовить необходимый пакет документов и представить его в Управление Федеральной Службы Государственной Регистрации, Кадастра и Картографии _____, зарегистрировать право собственности на ТРК, получить Свидетельство о праве собственности на ТРК, письменно уведомить об этом Арендатора с приложением копии свидетельства о праве собственности.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. В срок, не позднее _____ календарных дней, с момента получения свидетельства о праве собственности в регистрирующем органе, Арендодатель обязан направить Арендатору письменное уведомление (письмом, факсом, электронной почтой), о получении права собственности на Помещение и предложение о заключении Основного договора (Приложение №3), а также подписанный со своей стороны Основной договор (Приложение №3).
В течение _____ календарных дней после получения Арендатором письменного уведомления Арендодателя о государственной регистрации права собственности на помещение в УФРС и предложения заключить Основной договор аренды Арендатор обязан заключить Основной Договор, согласованный Сторонами в Приложении №3 к настоящему договору.
2.2. Стороны обязуются в срок, предусмотренный в п. 1.1. Предварительного договора, подписать Основной договор на условиях, изложенных в Приложении №3.
2.3. Арендатор обязуется уплатить Арендодателю денежные средства в размере Основной части арендной платы («постоянной составляющей») и Дополнительных частей арендной платы за 3 (три) месяца аренды, эквивалентной сумме _____ условных единиц, плюс НДС (18%) в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Стороны договариваются, что указанная сумма, уплаченная Арендатором, является обеспечительным платежом по исполнению обязательств Арендатора по Предварительному Договору (далее – «Обеспечительный платеж») и, при условии надлежащего исполнения Арендатором обязательств по Договору, засчитывается за первый и последние _____ месяца Срока аренды в соответствии с условиями Договора аренды.
Обеспечительный платеж уплачивается в следующем порядке:
• денежные средства в размере Основной части арендной платы («постоянной составляющей») и Дополнительных частей арендной платы за _____ месяца аренды, эквивалентной сумме _____ условных единиц, плюс НДС (18%) в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации в срок не позднее 10 (десяти) банковских дней с момента подписания Сторонами настоящего Договора:
• денежные средства в размере Основной части арендной платы («постоянной составляющей») и Дополнительных частей арендной платы за 1 (один) месяц аренды, эквивалентной сумме _____ условных единиц, плюс НДС (18%) в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации в срок не позднее _____ банковских дней с момента подписания акта о допуске в Помещение.
При этом размер одной условной единицы для целей настоящего Договора устанавливается равным рублевому эквиваленту 1 (одного) доллара США по курсу Центрального Банка РФ по состоянию на дату выставления счета, но не менее _____ рубля.
Обязанность Арендатора по уплате Обеспечительного платежа считается исполненной с момента поступления денежных средств на счет Арендодателя.
2.4. В случае если Арендатор выполнит надлежащим образом свое обязательство по Предварительному Договору, то есть заключит в установленный Предварительным Договором срок Основной Договор, Обеспечительный платеж зачитывается в счет оплаты Обеспечительного платежа, предусмотренного п.4.5. Основного договора аренды (Приложение №3 к настоящему договору), если иное не установлено настоящим договором.
Обеспечительный платеж в дальнейшем при условии надлежащего исполнения Арендатором обязательств подлежит зачету в счет оплаты арендной платы (Основной части арендной платы (постоянной составляющей) и Дополнительных частей арендной платы (МП и ЭП)) за первый и 2 (Два) последних месяца пользования помещения по Основному Договору.
При этом Стороны особо оговорили, что в случае применения п. 5.1. настоящего Договора, соответствующая часть Обеспечительного платежа будет зачтена в счет оплаты платы за пользование за первый месяц пользования помещением, исчисляемый с даты подписания акта приема-передачи помещения.
После зачета соответствующей части Обеспечительного платежа в счет оплаты платы за пользование за первый месяц аренды, Обеспечительный платеж по настоящему договору и Основному договору будет эквивалентен сумме Основной части арендной платы (постоянной составляющей) и Дополнительных частей арендной платы (МП и ЭП) за 2 (Два) месяца аренды.
2.5. Одновременно с подписанием Предварительного Договора Арендатор обязуется представить Арендодателю надлежащим образом заверенные копии следующих документов:
- свидетельство о постановке на налоговый учет;
- свидетельство ОГРН
- Выписку из ЕГРЮЛ;
- Устав Арендатора с зарегистрированными изменениями и дополнениями;
- выписку из протокола об избрании единоличного исполнительного органа, или документы, подтверждающие полномочия лица, которое будет подписывать Предварительный Договор;
- иные документы по требованию Арендодателя.
2.6. После выполнения Арендатором условий п. 2.3. и п. 2.8. Предварительного договора Арендодатель обязуется предоставить Арендатору арендуемое Помещение в состоянии «Shеll & Core», описание которого содержится в Приложении № 5 к настоящему Договору, с подписанием Сторонами Акта о допуске не позднее, чем за _____ календарных дней до Даты открытия ТРК, для осуществления монтажных и отделочных работ, подготовки дизайнерского оформления и установки оборудования Арендатором в арендуемом Помещении. В течение этого срока Арендная плата не взимается, кроме оплаты сумм, предусмотренных п.п. 4.7, настоящего договора.
Строительный мусор складируется и вывозится Арендатором, либо силами Арендодателя, но в любом случае за счет Арендатора.
2.7. Арендатор обязуется одновременно с доступом в Помещение подписать акт о допуске в Помещение и начать работы по подготовке Помещения к Разрешенному использованию, завершив их в срок не позднее 3 (трех) календарных дней до Даты Открытия ТРК, при условии, что Арендатору своевременно было предоставлено Помещение по акту допуска для осуществления подготовительных работ в Помещении. Указанный срок продлевается на время, в течение которого Арендатору не было предоставлено Помещение.
В случае возникновения препятствий, возникших не по вине Арендатора, его контрагентов/подрядчиков, для осуществления работ Арендатора по подготовке Помещения к Разрешенному использованию, о которых Арендатор своевременно (не позднее 24 часов) уведомил Арендодателя,- срок проведения ремонтных работ Арендатора продлевается на период действия таких препятствий. В любом случае срок продления проведения ремонтных работ .дополнительно согласуется Сторонами.
2.8. Арендатор обязуется до начала работ, указанных в п.2.6. в сроки установленные п.2.1. Приложения №2 к Предварительному договору, представить на согласование Арендодателю проектную документацию по Помещению, необходимую для его подготовки к Разрешенному использованию (далее: Проект помещения), разработанную соответствующей организацией, входящей в реестр СРО-проектировщиков (саморегулируемых организаций) с учетом действующих строительных норм и правил, ГОСТов и прочих нормативных документов, а также проектной и технической документации ТРК. Порядок и условия подготовки Помещения к Разрешенному использованию сформулированы в Приложении №2 к Предварительному Договору.
2.9. Арендатор обязуется провести сдачу-приемку работ по подготовке Помещения к Разрешенному Использованию с участием Арендодателя в порядке, предусмотренном Приложением №2 к Предварительному Договору с предоставлением Арендодателю исполнительной и иной необходимой документации по выполненным работам.
2.10. Арендатор, при условии надлежащего выполнения Арендодателем обязательства по предоставлению Арендатору доступа в Помещение в срок, указанный в п.2.6 настоящего Договора, обязуется начать свою коммерческую деятельность в Помещении в соответствии с Разрешенным использованием с Даты Открытия ТРК, установленной в соответствии с п.1.4. Предварительного Договора, а также подписать Акт приема-передачи Помещения не позднее даты открытия ТРК.
2.11. В случае переноса Даты Открытия ТРК на другой срок, Арендодатель обязан в письменном виде уведомить об этом Арендатора в срок, не позднее, чем за 10 (Десять) календарных дней до новой Даты Открытия.
2.12. Арендодатель вправе передать права по настоящему Договору и/или Основному договору, согласованному Сторонами в Приложении №3 третьему лицу, при этом права и обязанности Сторон, любые иные условия Договора, остаются неизменными. Арендодатель письменно уведомляет Арендатора в течение 10 (десяти) календарных дней, с даты указанной переуступки.

3. СРОК ДЕЙСТВИЯ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА
3.1. Предварительный Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до заключения Сторонами Основного Договора, но в любом случае не более крайнего срока, установленного п.1.1. настоящего Предварительного Договора.

4. АРЕНДНАЯ ПЛАТА
4.1. Арендная плата включает в себя:
-Основную часть арендной платы;
- Переменную часть арендной платы (коммунальные платежи):
- Дополнительную часть арендной платы ЭП (Эксплуатационные платежи);
- Дополнительную часть арендной платы МП (Маркетинговые платежи);
4.2. Размер Основной части арендной платы определяется как _____ % от товарооборота Арендатора за каждый отчетный период Срока Аренды, далее по тексту «процент от оборота», но не менее «постоянной составляющей» за каждый месяц соответствующего отчетного периода, рассчитываемой как произведение ставки арендной платы, из расчета:
• _____ условных единиц, плюс НДС (18%), за 1 (один) кв. метр Помещения в месяц в течение первого года срока аренды;
• _____ условных единиц плюс НДС (18%), за 1 (один) кв. метр Помещения в месяц в течение второго года срока аренды;
и площади Помещения, определенной Сторонами в соответствии с условиями настоящего договора.
Для целей настоящего Договора и Основного договора под отчетным периодом для цели уплаты Арендатором процента от оборота Стороны понимают период времени продолжительностью 1 (один) календарный квартал, то есть период времени, равный трем непосредственно следующим подряд друг за другом календарным месяцам, начиная с даты Акта приёма-передачи Помещения).
Для целей настоящего Договора, под Оборотом Арендатора Стороны понимают общую сумму проданных товаров (оказанных услуг, выполненных работ) в Помещении с использованием контрольно-кассовой техники (ККМ), продажи за наличные, по безналичному расчету, по банковским и кредитным картам, а также продажа в кредит, за вычетом денежных средств, которые были возвращены по удовлетворенным претензиям потребителей в соответствии с нормами законодательства о защите прав потребителей за отчетный период, сумм за продажи подарочных карт и сертификатов, а также суммы налога на добавленную стоимость (НДС).
На плату с Оборота Арендатора от реализации (продаж) товаров (оказанных услуг, выполненных работ) начисляется сумма налога на добавленную стоимость (НДС) (18%).
В случае, если Помещение (его часть) передается Арендатором в субаренду (с согласия Арендодателя), в объем Оборота Арендатора, указанного в настоящем пункте, входит Оборот субарендатора. При этом Арендатор обязуется обеспечить представление субарендатором данных об Обороте и документов, их подтверждающих.
Данные об Обороте за прошедший месяц предоставляются Арендодателю на позднее 5 (пятого) числа месяца, следующего за отчетным, в котором рассчитывается Оборот в виде справки об Обороте (Приложение № 2 к основному договору.)
С целью контроля за размером Оборота Арендатора в Помещении, Арендодатель имеет право не чаще одного раза в месяц письменно запрашивать и знакомиться документами, предоставляемыми Арендатором, а именно:
- книгами кассира-операциониста на используемые в Помещении кассовые аппараты (предоставляются в виде заверенных Арендатором копий листов книги кассира-операциониста за расчетный период, с предъявлением на территории Помещения оригиналов на обозрение для сравнения с копиями);
- копиями Z-отчетов за все дни действия настоящего Соглашения по всем используемым в Помещении кассовым аппаратам, заверенные Арендатором;
- иными документами.
Арендодатель вправе осуществлять контроль за размером Оборота иными способами, не затрагивающими деятельность Арендатора.
В случае получения от Арендодателя соответствующего письменного запроса, Арендатор в течение 10 (десяти) рабочих дней обязан предоставить вышеперечисленные документы.
Стороны пришли к соглашению, что для целей расчета арендной платы (всех ее составляющих) будет использоваться площадь Помещения, рассчитанная следующим образом: общей площадью Помещения является площадь, ограниченная центральной линией стен, отделяющих помещение Арендатора от других арендуемых помещений ТРК; внешней линией (поверхностью) стен, отделяющих помещение Арендатора от общих площадей ТРК (залов, коридоров, входов, вестибюлей, переходов, атриумов, лестниц, общественных туалетов и др. территорий и объектов общественного назначения), внутренней линией (поверхностью) стен, отделяющих помещение Арендатора от технологических помещений ТРК или внешнего пространства, которая на момент подписания настоящего договора составляет _____ квадратных метра.
4.2.1. Оплата постоянной составляющей Основной части арендной платы производится Арендатором ежемесячно авансовыми платежами до 10 (десятого) числа каждого расчетного (текущего) месяца. При этом размер одной условной единицы для целей настоящего Договора устанавливается равным рублевому эквиваленту 1 (одного) доллара США по курсу Центрального Банка РФ по состоянию на дату первого числа, оплачиваемого месяца, но не менее _____ рубля за 1 (одну) условную единицу.
4.2.1.1. Арендодатель исчисляет процент от Оборота на основании представленной Арендатором справки об Обороте за каждый отчетный период Срока Аренды. В случае если сумма процента от оборота без учета НДС превысит сумму Основной части арендной платы (постоянной составляющей) без учета НДС за соответствующий отчетный период аренды, то положительную разницу Арендатор обязуется перечислить на основании соответствующего счета Арендодателя до 10 (десятого) числа месяца, следующего за последним месяцем календарного квартала, в котором рассчитывается Оборот, при условии получения Арендатором соответствующего счета Арендодателя не менее чем за 5 (пять) банковских дней до оговоренной в настоящем пункте даты платежа. В счет на оплату платы с оборота включается НДС в соответствии с действующим законодательством.
4.2.1.2. Размер постоянной составляющей Основной части арендной платы может изменяться Арендодателем не чаще одного раза в год в течение 12 (двенадцати) месяцев и не более чем на 5% (пять процентов) от действующей постоянной составляющей Основной части арендной платы на момент ее увеличения, начиная с третьего года Срока Аренды. В этом случае, Арендодатель обязан направить Арендатору письменное уведомление не менее чем за 25 (двадцать пять) календарных дней.
4.2.2. Оплата Основной части арендной платы производится на основании счета, выставляемого Арендодателем. Обязанность по оплате считается исполненной Арендатором с момента зачисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя. В случае если счет на оплату постоянной составляющей Основной части не выставлен Арендодателем, Арендатор обязан самостоятельно рассчитать и уплатить Основную часть арендной платы (постоянную составляющую) путем перечисления на расчетный счет Арендодателя необходимой суммы в предусмотренный п.4.2.1. настоящего договором срок.
4.2.3. В случае, если условиями основного договора аренды (Приложение №3 к предварительному договору аренды) не предусмотрена возможность зачета обеспечительного платежа в счет арендной платы за первый месяц арендных отношения (платы за пользование Помещением), первый платеж по арендной плате по основному Договору производится Арендатором в течение _____ рабочих дней с момента подписания Акта приема-передачи Помещения и предоставления Арендатору счета, а процент от оборота за первый месяц аренды, предусмотренный п.4.2. предварительного договора, будет начислен во втором месяце арендных отношений.
4.3.1. Переменная часть арендной платы – плата за услуги ресурсоснабжающих организаций по эксплуатации Помещения (коммунальные платежи), которые включают в себя: электроэнергию, в том числе используемую для кондиционирования и вентиляции Помещения, сезонное отопление, холодное и горячее водоснабжение, водоотведение (канализацию).
Оплата указанных услуг производится Арендатором ежемесячно в безналичном порядке, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя, в течение 5 (Пяти) рабочих дней с даты выставления счета Арендодателем. Указанные суммы рассчитываются Арендодателем исходя из показаний приборов учета (устанавливаются за счет Арендатора), и/или (2) расчетов, произведенных Арендодателем в порядке, установленном Приложением 6 к основному договору аренды.
4.3.2. Дополнительная часть арендной платы ЭП (эксплуатационные платежи) - плата за услуги по эксплуатации и обслуживанию ТРК, которые включают в себя перечень услуг, согласно Приложению № 3 к основному договору.
Оплата Дополнительной части арендной платы ЭП (Эксплуатационных платежей) осуществляется в сумме, эквивалентной _____ условным единицам. плюс НДС (18%) в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, за один кв. м арендуемой площади в месяц, на основании счета, выставленного Арендодателем, при значении условной единицы определенном Сторонами в п.4.2.1 договора. Начиная со второго года Срока Аренды Арендодатель вправе изменить размер суммы, указанной в настоящем пункте, но не чаще, чем один раз в 12 (двенадцать) месяцев и не более чем на 5% (пять процентов) от действующей Дополнительной части арендной платы ЭП на момент ее увеличения. Основанием изменения суммы, указанной в настоящем пункте является письменное уведомление Арендодателя, направленное Арендатору за 25 (двадцать пять) календарных дней до даты ее изменения.
Сумма эксплуатационных расходов также подлежит увеличению в течение календарного года в случае повышения компетентными органами тарифов на коммунальные услуги, пропорционально такому увеличению.
4.3.3. Дополнительная часть арендной платы МП (маркетинговые платежи) - плата за организацию и проведение мероприятий по рекламе ТРК и входящих в его состав помещений Арендатора, которые включают в себя печать торговых каталогов ТРК (сезонные, праздничные); организация проведения праздничных мероприятий (Новый год, Рождество, 14 февраля, 23 февраля, 8 марта, День города и т.д.); организация проведения промо-акций по рекламе ТРК; проведение маркетинговых исследований по посещаемости ТРК и портрету потенциального покупателя; организация рекламы ТРК на радио, телевидении и в прессе; организация рекламы ТРК на наружных рекламоносителях в городе; иные мероприятия, согласованные Сторонами. При организации вышеизложенного, Арендодатель имеет право без согласования с Арендатором привлекать третьих лиц.
Оплата Дополнительной части арендной платы МП (Маркетинговых платежей) осуществляется в сумме, эквивалентной _____ условным единицы, плюс НДС (18%)в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, за один кв. м арендуемой площади в месяц, на основании счета, выставленного Арендодателем, при значении условной единицы определенной Сторонами в п.4.2.1 договора. Начиная со второго года Срока Аренды Арендодатель вправе изменить размер суммы, указанной в настоящем пункте, но не чаще, чем один раз в 12 (двенадцать) месяцев и не более чем на 5% (пять процентов) от действующей Дополнительной части арендной платы МП на момент ее увеличения. Основанием изменения суммы, указанной в настоящем пункте является письменное уведомление Арендодателя, направленное Арендатору за 25 (двадцать пять) календарных дней до ее изменения.
4.3.4. Оплата Дополнительных частей арендной платы (ЭП и МП), предусмотренных п. 4.3.2. - п. 4.3.3. настоящего договора производится Арендатором в соответствии с порядком, предусмотренным для оплаты Основной части арендной платы в п. 4.2.1 – 4.2.3 настоящего договора.
4.4. Оплата производится Арендатором в рублях РФ безналичным расчетом, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя, указанный в разделе 9 настоящего договора. По согласованию Сторон расчеты по настоящему договору осуществляются любыми способами, не запрещенными действующим законодательством РФ. В случае если после заключения настоящего договора в законодательство Российской Федерации будут внесены изменения, ограничивающие или запрещающие установление всей или какой-либо части арендной платы в иностранной валюте или условной единице, Стороны вносят изменения в настоящий договор с целью приведения его в соответствие с законодательством Российской Федерации, согласовывая новый порядок определения размера арендной платы.
4.5. Арендатор вместе с платежами по настоящему договору уплачивает применимый НДС (либо иной аналогичный налог или сбор, который может быть введен в будущем), которым облагаются все указанные настоящем договоре суммы, в соответствии с российским законодательством. В каждом случае, когда Арендатор обязан выплачивать денежную сумму по настоящему Договору, такая сумма указана без учета подлежащего оплате НДС.
В случае если в течение срока действия договора ставка НДС законодательно изменится по отношению к действующей на дату заключения настоящего договора ставке, суммы, указанные в п.п. 4,2, 4.3.2, 4.3.3 настоящего договора останутся неизменными.
4.6. Арендатор обязуется оплатить Арендодателю единовременный платеж за организацию открытия ТРК для посетителей в размере _____ условных единиц, плюс НДС (18%) в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации за 1 (один) кв. метр Помещения при значении условной единицы, определенной сторонами в п. 4.2.1. настоящего Договора, на основании счета, выставленного Арендодателем не ранее, чем _____ года, в течении 7 (семи) рабочих дней с момента получения соответствующего счета.
4.7. Стороны договорились, что с момента подписания Акта допуска для осуществления работ по подготовке помещения к разрешенному использованию (Приложение №2 к настоящему договору) до момента подписания Акта приема-передачи, Арендатор уплачивает Арендодателю исключительно дополнительную часть арендной платы (эксплуатационные платежи) и переменную часть арендной платы (коммунальные платежи), которые в совокупности составляют денежную сумму в размере _____ рублей, плюс НДС (18%) в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, за один кв. м арендуемой площади в месяц.
Оплата Дополнительной части арендной платы ЭП и Переменной части арендной платы оплачивается Арендатором ежемесячно по истечении месяца, за который осуществляется оплата по счету Арендодателя, в течение 5 (Пяти) рабочих дней с даты выставления счета Арендодателем.
С момента подписания Сторонами Акта приема-передачи, арендная плата (все ее составляющие, в т.ч. основная, переменная, дополнительные части) подлежит начислению и уплате в порядке, предусмотренном настоящим Договором в полном объеме.

5.1. В случае если к Дате Открытия ТРК Арендодатель не успеет получить Свидетельство о праве собственности на ТРК в УФРС, что повлечет невозможность заключения Основного Договора Аренды, Стороны пришли к соглашению о том, что условия Основного договора аренды, оговоренные в приложении № 3 к настоящему договору, в силу ст.425 ГК РФ будут распространяться на отношения сторон, возникшие до его заключения, на период с даты подписания Акта о допуске в соответствии с п.2.7. настоящего договора, однако с учетом тех особенностей толкования и применения условий Основного договора аренды, которые вызваны и определены существом фактических отношений, складывающихся между Сторонами в течение срока действия Предварительного договора аренды. При этом обязанность по выплате арендной платы возникает с момента передачи Помещения в целях аренды, отраженного в Акте приема передачи.
С даты Открытия ТРК и до даты заключения Сторонами Основного Договора в соответствии с п. 1.1. настоящего Договора, Арендатор ежемесячно перечисляет денежные средства равные сумме арендной платы (всех ее составляющих) в порядке и на условиях предусмотренных разделом 4 настоящего договора. Указанные платежи признаются платой за пользование Помещением Арендодателя. С даты подписания Основного Договора аренды указанные платежи признаются арендной платой за период с даты открытия ТРК и начала коммерческой деятельности до даты подписания Основного Договора аренды.

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1. В случае отказа Арендатора от заключения Основного договора, на условиях, изложенных в настоящем Договоре, Обеспечительный платеж, указанный в п.2.3. настоящего Договора, Арендатору не возвращается и является штрафом за нарушение обязательства по заключению Основного договора.
Для целей настоящего пункта договора отказом Арендатора от заключения Основного договора признается получение от Арендатора отрицательного ответа о заключении Основного договора, составленного по форме, согласованной в Приложении №6 к настоящему Договору, либо неполучение ответа на предложение Арендодателя о заключении Договора в течение более чем 30 (тридцати) календарных дней.
6.2. В случае отказа Арендодателя от заключения Основного договора, на условиях, изложенных в Приложении №3 к Предварительному Договору, Арендодатель обязан в течение 10 (Десяти) календарных с момента такого отказа выплатить Арендатору штраф в размере однократного Обеспечительного платежа, указанного в п.2.3. Предварительного Договора. При этом денежные средства, полученные Арендодателем от Арендатора в качестве обеспечительного платежа в соответствии с п.2.3 в полном объеме возвращаются Арендатору. При этом стоимость неотделимых улучшений, произведенных Арендатором для подготовки Помещения к разрешенному использованию, за исключением согласованных Сторонами в соответствии с п.7.5 настоящего договора, не возмещается, иные убытки возмещению не подлежат.
Отказом Арендодателя от заключения Основного Договора признается невыполнение Арендодателем п.2.2. Предварительного Договора или получение Арендатором письменного отказа от заключения договора аренды с Арендодателем.
6.3. До начала выполнения работ по подготовке помещения к Разрешенному использованию Арендатор обязан заключить договор страхования строительно-монтажных рисков и риска ответственности Арендатора за причинение вреда жизни, здоровью и имуществу третьих лиц, в том числе имуществу Арендодателя, на период проведения работ по подготовке помещения к Разрешенному использованию, начиная с даты подписания Акта о допуске и предоставить заверенную копию договора или иной документ, подтверждающий заключение таких договоров (сертификат) Арендодателю.
Форма и содержание договора страхования, а также кандидатура страховой компании должны быть согласованы с Арендодателем до начала выполнения работ, при этом размер страховой суммы по договору должен составлять сумму эквивалентную в рублях не менее _____ долларов США в год, при этом не менее _____ долларов США за каждый страховой случай, суммарно за период выполнения работ Арендатором.
Арендодатель подтверждает, что страховые компании _____, _____ являются надлежащим страховыми компаниями для заключения вышеуказанных договоров страхования.
Размер безусловного удержания (франшизы) не должен превышать _____ долларов США.
Арендодатель вправе не передавать Помещение для проведения работ по подготовке помещения к Разрешенному использованию до момента предоставления Арендатором Арендодателю договора страхования (сертификата, полиса), содержащего вышеуказанные условия, при этом Арендатор не имеет права переносить сроки окончания работ по подготовке помещений к Разрешенному использованию.
В случае причинения Арендатором ущерба Помещениям или ТРК, Арендатор обязан восстановить состояние Помещений и возместить причиненный ущерб, в части не покрытой договором страхования в течение 5 (пяти) банковских дней с момента выставления соответствующего счета.
6.4. При нарушении п. 2.10 настоящего договора более чем на _____ календарных дней Арендатор обязан в дополнение к платежам, которые начинают начисляться с Даты Начала в соответствии с настоящим Договором в течение 10 (десяти) дней выплатить Арендодателю штраф в размере 1/30 (одной) тридцатой от суммы арендной платы (всех ее составляющих, за исключением переменной части) за 1 (один) месяц, за каждый день просрочки исполнения обязательства.
6.5. Оплата штрафа осуществляется Сторонами в рублях РФ, безналичным расчетом, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Стороны, направившей другой Стороне мотивированную письменную претензию о применении к ней штрафных санкций, в соответствии с условиями Предварительного Договора, в течение 5 (Пяти) банковских дней с момента получения такой претензии. В течение 5 (пяти) рабочих дней с момента получения претензии виновная Сторона обязана устранить указанные нарушения условий Договора. В противном случае Сторона, направившая претензию, применяет санкции, предусмотренные настоящим Договором. Уплата предусмотренных договором неустойки и штрафа не освобождает виновную Сторону от возмещения нанесенных им документально подтвержденных расходов и исполнения принятых на себя обязательства.
6.6. В случае отказа Арендатора от уплаты штрафа, предусмотренного п.6.1, 6.4. 7.4. Договора, или неполучения от Арендатора ответа на претензию, в соответствии с п.6.5, Арендодатель по истечении 10 (десяти) календарных дней с даты получения претензии Арендатором, засчитывает сумму Обеспечительного платежа, уплаченного Арендатором в соответствии с п.2.3 в счет уплаты штрафа. В случае если сумма обеспечительного платежа не покрывает сумму штрафа, Арендатор обязан уплатить недостающую сумму Арендодателю в срок не позднее 3 (Трех) банковских дней, с даты получения письменного требования об уплате.
6.7. При нарушении срока оплаты Обеспечительного платежа, указанного в п.2.3. Предварительного Договора аренды, Арендатор обязан оплатить неустойку в размере 0,3 (ноль целых три десятых) % от суммы подлежащей к уплате за каждый день просрочки исполнения обязательств. Неустойка уплачивается в порядке предусмотренном п. 6.5. Предварительного договора.
6.8. Уплата неустойки (штрафа) не освобождает Стороны от исполнения обязательств по Предварительному Договору и не лишает права на возмещение причиненных убытков.
6.9. В случае нарушения обязательств, предусмотренных разделом 4 настоящего договора, Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,1(ноль целых одна десятая) % от просроченной суммы за каждый день просрочки. В случае просрочки платежа более чем на 10 (десять) календарных дней Арендодатель вправе в счет погашения задолженности по арендной плате и суммы начисленной неустойки удержать необходимую сумму из обеспечительного платежа. В этом случае, Арендатор обязан доплатить необходимую сумму в срок не позднее 10 календарных дней с даты получения Арендатором соответствующего счета от Арендодателя. В случае нарушения срока внесения платы за пользование Помещением на 30 (тридцать) и более календарных дней – Арендодатель вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем внесудебном порядке.
6.10. В случае предоставления Арендатором ложных, не полных или фальсифицированных сведений, а также скрытие сведений об обороте за отчетный период Арендодатель вправе наложить штраф на Арендатора в двукратном размере от недоплаченной суммы за каждый случай выявленного нарушения.
6.11. В случае нарушения срока внесения арендной платы на срок более _____ календарных дней, Арендодатель вправе, не расторгая договор ограничить доступ в Помещение Арендатора и удерживать имущество Арендатора находящееся в Помещении до момента выполнения обязательства по внесению арендной платы в полном объеме за весь период просрочки
6.12. В случае направления Арендатору уведомления о расторжении договора и необходимости освободить Помещение от имущества Арендатора, Арендодатель вправе по своему усмотрению переместить все указанное имущество или его часть из Помещения, предварительно составив опись перемещаемого имущества, не неся при этом ответственности перед Арендатором за его сохранность. Арендатор принимает на себя все расходы, понесенные в связи с таким перемещением, которые он обязан возместить Арендодателю в течение 3 (трех) рабочих дней с даты предъявления Арендодателем претензии.
6.13. В случае несвоевременного возврата Помещения Арендатор обязан уплатить Арендодателю неустойку в размере _____ % от размера месячной арендной платы за каждый день просрочки.
6.14. В случае непредставления Арендодателю Арендатором на согласование в срок установленный настоящим договором Проекта помещения, либо не исправления в установленный Арендодателем срок замечаний Арендатора, а также непредоставления Арендодателю договора строительно-монтажных рисков и риска ответственности Арендатора за причинение вреда жизни, здоровью и имуществу третьих лиц (п. 6.3 договора) Арендатор обязан уплатить Арендодателю штраф в размере _____ долларов США за каждый день просрочки по курсу ЦБ РФ на дату выставления счета об оплате штрафа.
6.16. Арендатор обязан содержать Объект в технически исправном состоянии, соответствующем требованиям нормативных актов, соблюдать санитарные и противопожарные нормы, нормы охраны окружающей природной среды, градостроительные нормы, правила эксплуатации зданий, сооружений, помещений, инженерного оборудования, правила общественного порядка, правила техники безопасности, производственной санитарии, стандарты строительства, противопожарный режим и противопожарную дисциплину, правила устройства и технической эксплуатации электроустановок потребителей, правила пользования тепловой и электрической энергией, межотраслевые правила по охране труда и иные нормы и правила относящиеся к деятельности Арендатора в Объекте. Нести ответственность за нарушение вышеуказанных правил и требований в соответствии с действующим законодательством. Обеспечивать соблюдение своими работниками и в отношении привлекаемых Арендатором работников все необходимые мероприятия по технике безопасности и охране труда.

7. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

7.1. Предварительный Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон.
7.2. Предварительный Договор может быть расторгнут в одностороннем внесудебном порядке по требованию Арендодателя в следующих случаях:
7.2.1. если Арендатор не выполнит свои обязательства, указанные в пп. 2.1, 2.3. 5.1, Предварительного Договора, в течение 15 (пятнадцати) рабочих дней от сроков, установленных в указанных выше пунктах;
7.2.2. если Арендатор в течении более чем 15 (пятнадцати) рабочих дней с даты, указанной в п. 2.6. Договора, не подписывает Акта о допуске для выполнения работ по подготовке Помещения к разрешенному использованию ;
7.2.3. если Арендатор не приступает к выполнению строительно-ремонтных работ в Помещении в течение 45 (сорока пяти) календарных дней с даты подписания Акта о допуске для выполнения работ по подготовке Помещения к разрешенному использованию;
7.2.4. если Арендатор не приступает к своей коммерческой деятельности в Помещении в соответствии с Разрешенным использованием в течение 30 (тридцати) календарных дней с Даты Открытия ТРК, установленной в соответствии с п.1.4. Предварительного Договора.
7.3. Предварительный Договор может быть расторгнут в одностороннем внесудебном порядке по требованию Арендатора (односторонний отказ от исполнения договора) путем направления Арендодателю уведомления о расторжении не позднее, чем за 15 (пятнадцать) рабочих дней до даты прекращения Договора в следующих случаях:
7.3.1. в случае, если Арендодатель не выполнит свои обязательства, указанные в п.2.2, 2.1. Предварительного Договора.
7.3.2. в случае переноса Даты открытия ТРК на срок более 9 (Девяти) календарных месяцев или неоткрытия ТРК до _____ года включительно, если Стороны не договорились об ином;
7.3.3. если Арендодатель, при условии надлежащего исполнения Арендатором обязательств по Договору, не предоставляет Арендатору возможность использовать Помещение для выполнения работ Арендатора по подготовке Помещения к разрешенному использованию на срок более 60 (Шестидесяти) календарных дней.
7.3.4. если Помещение становится полностью непригодным для осуществления Арендатором коммерческой деятельности на протяжении более 30 (тридцати) календарных дней подряд после подписания Акта приёма-передачи, а также в том случае, если Арендодатель на протяжении более 30 (тридцати) календарных дней подряд препятствует Арендатору в использовании Помещения в соответствии с Разрешенным использованием, при отсутствии нарушений Арендатором условий настоящего Договора;
7.3.5. если в Помещении на срок, превышающий _____ календарных дней подряд, не осуществляется электроснабжение Помещения, обеспечение которым принял на себя Арендодатель, за исключением периодов времени, когда непредоставление коммунальных услуг вызвано сбоями в работе коммунальных служб), вследствие чего ведение коммерческой деятельности Арендатором в Помещении полностью невозможно, и отсутствие указанных услуг связано с обстоятельствами, за которые Арендатор не отвечает либо если отключение электроснабжения Помещения связано с нарушением Арендатором условий настоящего Договора, либо правил технической эксплуатации электроустановок потребителей;
7.3.6. если общая площадь Помещения после произведенных Сторонами замеров в соответствии с п.1.2. настоящего договора окажется больше или меньше на 10% и более по сравнению с площадью, определенной в преамбуле настоящего договора, Арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения/расторгнуть настоящий договор, равно как вправе отказаться от заключения Основного Договора. При этом Обеспечительный платеж, а также иные уплаченные Арендодателю авансом денежные суммы подлежат возврату Арендатору в полном объеме не позднее 10 (десяти) календарных дней с даты получения Арендодателем соответствующего уведомления Арендатора об одностороннем отказе от исполнения настоящего договора.
Если к моменту прекращения Договора согласно уведомлению Арендатора соответствующие события, препятствующие пользованию Помещением, устранены, то настоящий Договор не прекращается, а продолжает свое действие.
7.4. В случае расторжения Предварительного Договора в одностороннем порядке Арендодателем по причине невыполнения Арендатором обязанностей п.2.7. Арендодатель вправе потребовать, а Арендатор обязан уплатить Арендодателю штраф в размере обеспечительного платежа в сумме, определенной Сторонами в п.2.3. Обязательство Арендатора по уплате штрафа возникает в течение 5 (пяти) календарных дней с даты получения Арендатором письменного уведомления от Арендодателя о расторжении Предварительного Договора и уплате штрафа. При этом Арендодатель вправе зачесть в уплату штрафа денежные средства, полученные от Арендатора в качестве обеспечительного платежа в соответствии с п.2.3.
7.5. В случае прекращения Договора по основаниям, изложенным в пункте 7.3, Арендодатель обязуется в течение 30 (тридцати) календарных дней после получения письменного требования Арендатора, возместить Арендатору стоимость документально подтвержденных неотделимых улучшений с учетом амортизации, произведенных Арендатором по согласованию с Арендодателем в рамках настоящего Договора, а также возвратить Арендатору платежи, уплаченные Арендатором по Договору авансом и не зачтенные на дату расторжения Договора.

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1. Настоящий Договор является смешанным, как это предусмотрено п. 3 ст. 421 Гражданского кодекса РФ, и включает в себя элементы предварительного договора, договора аренды, договора возмездного оказания услуг и иных договоров, в связи с чем к отношениям Сторон по настоящему Договору применяются в соответствующих частях правила об указанных договорах, если иное не согласовано Сторонами в тексте настоящего Договора.
8.2. Все споры и разногласия по настоящему договору разрешаются путем переговоров. В случае не достижения согласия – все споры, разногласия или претензии в связи с настоящим Договором, в том числе касающиеся его заключения, исполнения, нарушения, прекращения, расторжения, продления, заключения на новый срок, недействительности и/или применения последствий недействительности настоящего Договора, а также в связи с любым обеспечением исполнения обязательств по настоящему Договору, и/или взысканием убытков, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением настоящего Договора, и/или взысканием денежных сумм из настоящего Договора или из неосновательного обогащения и/или взысканием денежных сумм из настоящего Договора или из неосновательного обогащения будут разрешены Арбитражным судом города _____ и Ленинградской области.
8.3. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору должны быть совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями Сторон и скреплены печатями Сторон.
8.4. В случае изменения своих реквизитов Стороны незамедлительно, в течение 3 (Трех) календарных дней, направляют друг другу письменное уведомление о таких изменениях. Сторона, не получившая такое уведомление в указанный срок, и направившая другой Стороне письменное уведомление, претензию по Предварительному Договору с указанием почтового адреса и банковских реквизитов, в соответствии с разделом 9 Договора будет считаться выполнившей свои обязательства надлежащим образом.
8.5. Предварительный Договор составлен в двух подлинных экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.
8.6. Предварительный Договор имеет следующие приложения, являющиеся его составными и неотъемлемыми частями:

9. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН