Предварительный договор аренды, Комментарий, разъяснение, статья от 20 сентября 2007 года

Экономико-правовой бюллетень, N 9, 2007 год

Вероятны случаи, когда стороны согласовали все существенные условия договора аренды, но окончательно оформить отношения в виде договора аренды по разным причинам не удается. Нерешительность контрагента, потребность более детально проработать нюансы предстоящего договора аренды могут стать препятствием к завершению оформления договора аренды.

На практике часто встречаются случаи, когда все существенные условия договора аренды согласованы, а сам объект аренды еще не существует. Например, здание торгового центра, в котором помещения будут переданы в аренду, еще не построено. В таком случае договор аренды не будет иметь юридическую силу, а подписанный - считается незаключенным или недействительным по следующим причинам.

Во-первых, стороны не смогут указать в договоре одно из существенных условий - данные, позволяющие определенно установить конкретное помещение, подлежащее передаче (п.3 ст.607 ГК РФ ), поскольку здание еще не построено, т.е. объект аренды фактически отсутствует. Впрочем, способы обхода данного требования имеются, о чем мы расскажем ниже.

Во-вторых, арендодателем по договору аренды может выступать собственник или лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (п.1 ст.608 ГК РФ ). Арендодатель станет собственником или носителем иных вещных прав только после оформления соответствующих прав на недвижимое имущество, которое возможно только после окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. Причем права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

Следовательно, отсутствие зарегистрированных прав на помещение делает договор аренды изначально не соответствующим закону, т.е. договор считается недействительным в соответствии со ст.169 ГК РФ.

Таким образом, в случаях, когда имеются обстоятельства, препятствующие заключению договора аренды, на помощь может прийти предварительный договор аренды. Правда, использовать его можно не всегда (см. разделы "Объект аренды в строящемся здании" и "Предварительный договор аренды помещений в непостроенных зданиях").

По предварительному договору стороны согласно п.1 ст.429 ГК РФ обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор аренды призван зафиксировать договоренности, которые уже достигнуты сторонами, с принятием обеими сторонами обязанности заключить в будущем основной договор на согласованных условиях.

Как показывает практика, стороны часто используют предварительный договор аренды. Однако нередко такой документ составляется без учета условий, которые придают ему юридическую силу. Одни это делают умышленно, оставляя за собой последнее решающее слово, другие - вследствие незнания норм гражданского законодательства.

Как уберечь себя от недобросовестных контрагентов, манипулирующих на рынке арендных правоотношений, используя инструмент предварительного договора?

Исходя из сложившейся практики ярким примером применения предварительного договора можно считать договор, заключаемый на стадии строительства здания, помещения которого будут сдаваться в аренду после окончания строительства и оформления арендодателем прав на эти помещения. В данном случае предварительный договор является инструментом фиксации гарантии обещания потенциального арендодателя передать в аренду помещения после окончания строительства.

Вместе с тем не стоит забывать, что предварительный договор не предоставляет тех прав и обязанностей, которые появляются благодаря договору аренды. Применение предварительного договора на стадии строительства имеет свои слабые стороны, которые могут привести к признанию его недействительным. Об этом также стоит помнить. Избежать незапланированных последствий помогут рекомендации, изложенные ниже.

Для того чтобы предварительный договор приобрел юридическую силу, он должен отвечать требованиям, содержащимся в ст.429 ГК РФ .

Предварительный договор должен содержать все существенные условия, включая условия, позволяющие установить предмет (п.3 ст.429 ГК РФ ).

Под предметом договора понимается обязательство, вытекающее из договора и представляющее собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или соответственно воздержаться от их совершения).

Предметом договора аренды являются действия арендодателя по предоставлению помещения в аренду арендатору и действия арендатора по принятию помещения по временное владение и (или) пользование с уплатой арендодателю определенной цены.

Юридическая сила договора зависит от согласования всех существенных условий договора при соблюдении требуемой законом формы (п.1 ст.432 ГК РФ ).

В состав существенных условий предварительного договора аренды входит полный набор существенных условий основного договора аренды.

Помимо предмета договора к существенным условиям относятся условия, которые названы в законе или иных правовых актах в качестве таковых или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Итак, для предварительного договора аренды перечень существенных условий, без которых договор будет считаться незаключенным, содержится в главе 34 "Аренда" ГК РФ. Здесь см. раздел "Условия договора аренды помещений" (с.38).

Важный момент, на который также следует обратить внимание, - это форма договора. В соответствии с п.2 ст.429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Договор аренды в любом случае согласно требованию п.1 ст.609 и ст.651 ГК РФ должен быть заключен в письменной форме как единый документ, подписанный сторонами. Вместе с тем п.2 ст.609 и п.2 ст.651 ГК РФ указывают на необходимость государственной регистрации договора аренды помещений, если срок аренды составляет не менее одного года.

Предположим, что стороны планируют в будущем заключить основной договор аренды на срок, требующий обязательной государственной регистрации, например на пять лет. Обязаны ли стороны в этой ситуации регистрировать предварительный договор аренды? Является ли факт государственной регистрации элементом формы предварительного договора по ГК РФ ?

В частности, в п.14 информационного письма N 59 сказано, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить основной договор, подлежащий государственной регистрации, государственной регистрации не подлежит.

К такому выводу суд пришел, рассматривая дело, инициированное индивидуальным предпринимателем, который пытался обязать оппонента заключить договор аренды на 25 лет на условиях предварительно заключенного договора аренды. Ответчик свои возражения обосновывал отсутствием государственной регистрации предварительного договора аренды, ссылаясь на ст.429 ГК РФ. обязывающую придавать предварительному договору форму основного договора. Основной договор аренды, без сомнений, подлежал государственной регистрации, поскольку срок аренды составлял 25 лет.

Суд указал, что в силу п.2 ст.429 ГК РФ к предварительному договору применяются правила только о форме основного договора. Условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года, установленное п.2 ст.651 ГК РФ. не является элементом формы этого договора .

Предварительный договор, по которому стороны договорились заключить договор аренды помещения, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью исходя из требований ст.164 ГК РФ. Указанная статья обязывает осуществлять государственную регистрацию сделок с землей и с другим недвижимым имуществом, включая помещения.

Предметом же предварительного договора аренды является обязательство сторон по поводу заключения в будущем договора аренды (основного договора), а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Следующее важное условие, которое желательно включить в предварительный договор аренды, - срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор.

Обращаем внимание на желательность, а не обязательность включения в предварительный договор такого условия. Именно указанное условие предоставляет возможность потенциальному арендодателю предпринять меры для прекращения предварительного договора.

По общему правилу, содержащемуся в п.4 ст.429 ГК РФ. если стороны не указали в договоре срок, в течение которого будет заключен основной договор, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Как можно использовать отсутствие срока в предварительном договоре?

Приведем пример. После заключения предварительного договора арендодатель нашел более выгодного арендатора, предлагающего повышенный размер арендной платы.

Естественно, возможность получения большей прибыли является причиной потери интереса к менее выгодному арендатору. И если, с одной стороны, имеется заключенный предварительный договор, связывающий свободу решений арендодателя, то, с другой стороны, имеются и вполне законные методы снять с себя ранее взятые обязательства. Самый простой - взаимное соглашение сторон о расторжении предварительного договора аренды. Впрочем, указанный метод не самый простой с точки зрения реализации, поскольку зависит от воли обеих сторон, в том числе и арендатора, который вряд ли согласится отказаться от выгодного договора.

Остановимся на условиях прекращения действия предварительного договора аренды по основаниям, предусмотренным специальной статьей, посвященной предварительному договору (ст.429 ГК РФ ).

По общему правилу, изложенному в п.6 ст.429 ГК РФ. предварительный договор прекращает свое действие, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Представим ситуацию. Предварительный договор заключен. Но другим потенциальным арендатором арендодателю предложены более выгодные условия. Арендодатель заинтересовался новым прибыльным предложением и начинает поиск причин и возможностей, которые станут препятствием для исполнения договора с менее выгодными условиями. Как может поступить арендодатель в данной ситуации? Есть несколько вариантов его действий.

Первый вариант возможен при отсутствии условия о сроке в предварительном договоре .

Если срок действия предварительного договора один год, арендодатель может занять пассивную роль и ожидать, когда истечет один год с момента заключения предварительного договора.

Расторжение договора аренды недвижимого имущества

Договор аренды нежилого помещения заключают, как правило, юридические лица. Этот договор подразумевает длительные отношения, так как предназначен для удовлетворения потребности участников гражданского оборота в помещении, здании, чтобы последние могли полноценно функционировать, систематически осуществлять приносящую доход деятельность.

Соглашение о расторжении договора только тогда, когда обе стороны желают расторгнуть договор, иначе прекратить договорные отношения может только суд.

Нежилое помещение – это недвижимое имущество. Если оно передано в пользование на срок более одного года, то договор подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Поскольку заключение договора аренды недвижимости не обходится без участия публичного органа, закономерно, что и факт его расторжения необходимо зарегистрировать.

По воле одной из сторон ни один регистрирующий орган не зафиксирует расторжение договора, необходимо либо соглашение, либо решение суда. Особенности составления соглашения о расторжении договора аренды рассмотрены далее.

Законодательного определения термина «нежилое помещение» нет.

Чтобы заключить договор аренды нежилого помещения, такое помещение должно обладать признаками недвижимого имущества, поставлено на кадастровый учет, сведения о правообладателе занесены в ЕГРП.

Зачастую возникают ситуации, когда офисное здание построено на скорую руку, а пространство внутри поделено на отдельные помещения гипсокартонными, фанерными или стеклянными стенами, которых нет в строительной документации.

Образец соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения вы можете скачать здесь

Здание стоит на кадастровой учете и числится в Росреестре как один объект недвижимого имущества.

Таким образом, подобные отдельные помещения существуют только фактически, юридически их нет, поэтому договор аренды этого объекта заключить нельзя, поэтому нельзя и расторгнуть .

В таком случае будет заключен договор передачи части здания в пользование с подробны описанием этой части.

Если нежилое помещение отвечает всем признакам недвижимости, то соглашение о расторжении договора аренды составляется в общем порядке с указанием сведений, перечисленных выше.

В соглашении о расторжении договора недвижимого имущества обязательно нужно указать:

• полные наименования сторон,
• юридические и фактические адреса, телефоны, e-mail,
• название, номер, дату основного договора,
• подробно и идентично описать передаваемое имущество,
• срок, в который имущество будет возвращено,
• составить акт приема-передачи в виде отдельного документа или включить соответствующее положение в текст договора,
• описать состояние помещения, наличие/ отсутствие претензий по этому поводу,
• наличие/ отсутствие улучшений вещи, будет ли компенсироваться их стоимость,
• дату, место составления соглашения,
• дополнительные значимые для обеих сторон сведения.

Собственником нежилого помещения могут быть:

• собственники многоквартирного дома;
• застройщик;
• муниципалитет.

Нежилое помещение может быть:

• изначально запланировано;
• переведено из жилого.

В аренду может передано только такое нежилое помещение, которое не предназначено для обслуживания дома, в нем не должны проходить трубопроводы, не должен быть размещен электрогенератор. Особых требований к заключению, расторжению договора законодатель не предъявляет.

Внимание стоит обратить на собственника нежилого помещения и его функциональное назначение, так как на практике возникают случаи, когда договор аренды с пользователем заключала местная администрация, а собственниками являются граждане.

В таких случаях договор будет признан недействительным, что повлечет для арендатора негативные последствия.

Если обе стороны добровольно решили расторгнуть договор аренды, то в таком случае отдельно уведомлять об этом нет необходимости. Когда оба контрагента заинтересованы в прекращении договорных отношений, никто из них не будет уклоняться от подписания соглашения.

В этом случае уместней говорить об уведомлении о встрече для оформления документов. Стороны договариваются, где и когда пройдет встреча, кто будет представлять арендодателя, арендатора. То лицо, которое организовывает встречу, за несколько дней (срок не установлен) до ее проведения известить стороны о предстоящем мероприятии пригласит на него.

Досрочно в одностороннем порядке договор расторгается только судом. При этом установлено обязательное соблюдение претензионного порядка, то есть направление уведомления о досрочном расторжении договора.

Направить письмо лучше незамедлительно после того, как сторона договора узнала о нарушении его условий.

Документ можно направить:

• почтой,
• через курьера,
• принести лично,
• через представителя.

Письмо можно вручить:

• директору,
• заместителю директора,
• исполняющему обязанности директора,
• любому лицу, уполномоченному принимать корреспонденцию.

1. Если письмо направлено по юридическому адресу. указанному в ЕГРЮЛ, считается, что письмо направлено по надлежащему адресу.
2. В договоре обычно указывается в том числе фактически адрес. поэтому лучше направить письмо на все известные адреса.
3. Если документ направляется почтой. необходимо заполнить также уведомление о вручении и сделать опись вложения в ценное письмо (все сотрудники почты знают, как заполнять такие формы).
4. Если документ доставляется лично (или через курьера или представителя) стоит потребовать на втором экземпляре документа проставить отметку о его получении, номер входящего и дату.

Арендодатель и арендатор расторгают договор:

Соглашение о расторжении может быть составлено в обоих случаях. В первом случае оно будет подписано в кратчайшие сроки, так как партнеры заинтересованы в прекращении договорных отношений. Во втором случае соглашение – это необходимый документ для урегулирования отношений в претензионном порядке.

Законом предусмотрены основания, по которым договор расторгается судом по требованию одной из сторон.

Основания для требований со стороны собственника имущества возникают тогда, когда арендатор:

1. Портит имущество, использует его не по назначению.
2. Не платит арендную плату более двух раз подряд.
3. Не ремонтирует помещение, если это входит в обязанность по договору.

Пользователь требует досрочного расторжения, если:

1. Помещение не передано или по иной причине нет объективной возможности им воспользоваться.
2. Арендодатель не производит капитальный ремонт, предусмотренный договором.

Арендодатель обязан уведомить арендатора о нарушениях со стороны последнего и потребовать устранить эти нарушения. В этом случае к предупредительному письму допустимо приложить проект соглашения о расторжении договора.

Проект не имеет юридической силы, однако может простимулировать контрагента исправить нарушение условий договора либо выступить с каким-либо встречным предложением. Только после направления предупреждения (соблюдения претензионного порядка) собственник обращается в суд.

Арендатор также может направить предупреждение в адрес контрагента, но для него это право, а не обязанность. Тем не менее, корректнее будет и пользователю направить подобное письмо. Возможно, нарушение условий договора случайно, и разногласие будет улажено в претензионном порядке.

Жилое помещение особый вид недвижимого имущества, так как предназначено для постоянного проживания граждан. Ни один другой объект гражданского оборота не может удовлетворить потребность граждан в жилье.

В связи с этим жилищные правоотношения регулируются отдельным нормативным актом: Жилищным кодексом, правила, регулирующие отношения по передаче жилого помещения в пользование более жесткие.

Юридические лица могут иметь жилые помещения:

И никогда на правах нанимателя. Нанимателем может быть только человек.

Организовывать мини-гостиницы, проводить корпоративные мероприятия и т.п. в жилье нельзя. Для использования в подобных целях жилое помещение должно быть переведено в нежилое в установленном порядке.

Организация вправе арендовать жилое помещение только для постоянного или временного проживания (на период командировок) своих сотрудников, иных физических лиц.

Соглашение о расторжении договора аренды жилого помещения составляется в общем порядке.

• Что такое чистая продажа квартиры
• Договор дарения дома и земельного участка между родственниками
• Что такое социальный найм жилья?
• Правильное написание объявления о продаже квартиры
• Ипотека на строительство дома особенности оформления кредита в 2016 году
• Для чего нужна выписка из лицевого счета квартиры

2 месяца назад автором admin менее 1 мин чтения Нет комментариев

Есть косвенные признаки, по которым можно заранее просчитать, какими будут будущие взаимоотношения. Одним из тестов на совместимость характеров будущих супругов является цвет их волос. ШАТЕНКА…

4 месяца назад автором admin менее 1 мин чтения Нет комментариев

Существует мнение, что люди старше шестидесяти лет в сексе не нуждаются. Есть даже такой термин – «агеизм», который создали американские психологи и сексопатологи, он обозначает…

Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры

Предварительный договор купли-продажи заключен в присутствии риелтора и продавца первый раз увидели именно в тот момент, после этого хотели со специалистами(строителями) еще раз осмотреть дом, но риелтор под разными предлогами нам это не позволил, позже смогли с представителями независимой экспертизы (для оценки они делали фото) попость в дом и уже под сомнениями что, что-то не так с домом, увидели недостатки ранее незамеченные. При сообщении риелтору что мы хотим прервать договор с продавцом (в устной форме) и вернуть нам предоплату, возникли препятствия. Телефон продавца не известен, проживание указано по адресу дома, что хотели купить, а он там не проживает. Риелтор препятствует встрече с продавцом.
По суду есть возможность вернуть наши деньги? Если в договоре указано, что все вопросы решаются по договоренности, а встретиться никак?

Ответил адвокат - Королева С.О.

Здравствуйте Ольга!
Указание в предварительном договоре на необходимость решения спорных вопросов путем переговоров, по сложившейся практике свидетельствует о необходимости направления уведомления (или претензии) стороне до обращения в суд с требованием о разрешении спора в судебном порядке.
В соответствии со ст. 450, 452 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон. Если соглашение достичь не удается, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных законом или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Почитайте внимательно текст вашего предварительного договора, часто стороне предоставляется право отказаться от договора при наличии определенных обстоятельств.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Таким образом, вам следует направить продавцу по адресу, указанному в договоре, уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры. указав причины, по которым вы хотите расторгнуть сделку, обосновывая, что эти причины свидетельствуют о существенном нарушении договора со стороны продавца и поставить вопрос о возврате денег. В случае неполучения ответа на письмо в течение 30 дней, обращайтесь с иском в суд.
За составлением письменных документов рекомендую обратиться к адвокату, так как от их грамотности зависит перспектива дела.