Инвестиционный договор на строительство нежилого здания (примерная форма), Договор (форма) от 15 февраля 2016 года

"__" ____________ ____ г.

(наименование или Ф.И.О.) в лице (должность, Ф.И.О.). действующего на основании (Устава, положения, доверенности или паспорта). именуем__ в дальнейшем "Инвестор", с одной стороны, (наименование или Ф.И.О.) в лице (должность, Ф.И.О.). действующего на основании (Устава, положения, доверенности или паспорта). именуем__ в дальнейшем "Заказчик", с другой стороны, и (наименование или Ф.И.О.) в лице (должность, Ф.И.О.). действующего на основании (Устава, положения, доверенности или паспорта). именуем__ в дальнейшем "Подрядчик", с третьей стороны, совместно именуемые "Стороны", заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Определения и их толкование

1.1. Определения, применяемые в настоящем Договоре, имеют следующее значение:

1.1.1. Инвестиции - собственные, заемные и/или привлеченные денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, вкладываемые Инвестором. В соответствии с настоящим Договором инвестиции являются средствами целевого финансирования (абзац 9 подп.14 п.1 ст.251 Налогового кодекса РФ ).

1.1.2. Инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях реализации инвестиционного проекта.

1.1.3. Инвестиционный проект - обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).

1.1.4. Результат инвестиционной деятельности - нежилое здание, создаваемое по адресу: ________________, строительство которого будет осуществляться в соответствии с проектом и настоящим Договором (далее по тексту также - "Объект"). Объект предназначен для (функциональное назначение) .

1.1.5. Подрядчик - юридическое лицо, которое выполняет работы по договору строительного подряда, заключаемому с Заказчиком, имеющее разрешение на производство соответствующих работ (свидетельство о допуске к работам).

1.1.6. Работы - весь объем строительных работ по возведению Объекта, подлежащий выполнению Заказчиком и Подрядчиком в соответствии с условиями настоящего Договора.

1.1.7. Земельный участок (строительная площадка) - часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами, выделенная для строительства Объекта в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, общей площадью ____________ кв.м, кадастровый N ____, находящаяся по адресу: ________________, принадлежащая Заказчику на праве собственности (или аренды), что подтверждается (реквизиты правоустанавливающих документов) .

1.1.8. Проектно-сметная документация - исходно-разрешительная, техническая документация, разработанная проектная документация, технические условия и паспорта на материалы, оборудование, конструкции и комплектующие изделия, смета.

1.1.9. Общая площадь результата инвестиционной деятельности - сумма площадей (полезных, общего пользования, инженерного назначения) всех этажей (в том числе технического, подвального и чердачного), измеряемая по внутренним поверхностям стен и встроенно-пристроенных помещений.

1.1.10. Срок реализации инвестиционного проекта - срок с момента начала реализации инвестиционного проекта до момента передачи Объекта Инвестору.

1.1.11. Срок окупаемости инвестиционного проекта - срок со дня начала финансирования инвестиционного проекта до дня, когда разность между накопленной суммой чистой прибыли с амортизационными отчислениями и объемом инвестиционных затрат приобретает положительное значение.

1.2. При заключении и исполнении настоящего Договора Стороны руководствуются Законом РФ "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (в части не утративших силу положений), Федеральным законом "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений", действующим законодательством Российской Федерации.

2.1. По настоящему Договору Инвестор обязуется осуществлять инвестирование денежных средств для реализации инвестиционного проекта, Заказчик обязуется контролировать использование денежных средств и осуществлять реализацию инвестиционного проекта, а Подрядчик обязуется выполнить работы по строительству Объекта в порядке и на условиях, установленных действующим законодательством Российской Федерации.

2.2. По завершении реализации инвестиционного проекта, сдачи Объекта в эксплуатацию, его государственной регистрации и при условии надлежащего выполнения Инвестором обязательств по настоящему Договору Заказчик передает Инвестору Объект в установленном законом порядке.

2.3. Инвестиции, полученные от Инвестора, должны направляться на выполнение строительных работ и контроль за выполнением работ.

2.4. Заказчик поручает, а Подрядчик обязуется выполнить на свой риск собственными и привлеченными силами и средствами работы по строительству Объекта в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией, условиями настоящего Договора.

2.5. Подрядчик обязуется полностью завершить строительство и сдать готовый Объект Заказчику "под ключ" в срок до ____________ года.

2.6. Заказчик обязуется передать готовый Объект Инвестору в срок до ____________ года.

2.7. Право Подрядчика выполнять на территории Российской Федерации предусмотренные настоящим Договором работы подтверждается Свидетельством о допуске к работам ________________ от ____________ г.

2.8. Право Заказчика выполнять на территории Российской Федерации предусмотренные Договором работы подтверждается Свидетельством о допуске к работам ________________ от ____________ г.

3.1. Инвестор обязуется:

3.1.1. Обеспечивать финансирование строительных работ в соответствии с условиями настоящего Договора.

3.1.2. Предоставлять Заказчику платежные документы, имеющие отношение к исполнению Сторонами принятых на себя обязательств по Договору.

3.2. Заказчик обязуется:

3.2.1. Получить и оформить следующие исходные данные для проектирования Объекта: ________________ в срок не позднее ____________ с момента ____________ (согласно Приложению N 1 к настоящему Договору).

3.2.2. Подготовить задание на проектирование в срок не позднее ____________ с момента ____________ (согласно Приложению N 1 к настоящему Договору).

3.2.3. Осуществлять техническое сопровождение проектной стадии.

3.2.4. Оформить разрешительную документацию на строительство Объекта в сроки не позднее ____________ с момента ____________ (согласно Приложению N 1 к настоящему Договору).

3.2.5. Подготовить земельный участок для производства работ в срок ____________ с момента подписания Сторонами настоящего Договора.

3.2.6. Осуществлять проверку и приемку проектно-сметной документации.

3.2.7. Устранять выявленные недостатки в проектно-сметной документации не позднее ____________ с момента их обнаружения.

3.2.8. Передать земельный участок Подрядчику по акту приема-передачи земельного участка не позднее ____________ с момента окончания подготовки земельного участка к строительству.

3.2.9. Осуществлять управление строительством.

3.2.10. Участвовать в согласовании применяемых материалов и оборудования.

3.2.11. Осуществлять контроль качества выполняемых строительных работ, а также изделий, материалов и оборудования, используемых в строительстве. Осуществлять контроль соответствия строительно-монтажных работ проектной документации и нормативным документам. В случае если Заказчиком в ходе приемки работ будут выявлены недостатки, последний излагает свои замечания в письменной форме и в ____-дневный срок передает их Подрядчику с указанием срока исправления. Оплата Инвестором за выполненную работу производится после устранения выявленных недостатков.

3.2.12. Осуществлять приемку, освидетельствование и оценку, в том числе промежуточных и скрытых, выполненных работ по актам.

3.2.13. Контролировать соответствие объемов и качества выполненных работ строительной документации.

3.2.14. Выполнять проверку актов выполненных работ не позднее ____________ с момента их получения от Подрядчика и контролировать внесение соответствующих изменений при выявленных в актах недостатках.

3.2.15. Обеспечивать и контролировать целевое использование денежных средств Инвестора Подрядчиком.

3.2.16. Вести учет объемов и стоимости принятых и оплаченных работ, а также объемов и стоимости некачественно выполненных работ и затрат на устранение дефектов.

3.2.17. Осуществлять контроль безопасности проведения строительных работ.

3.2.18. Контролировать наличие и правильность ведения первичной исполнительной технической документации.

3.2.19. Осуществлять авторский и технический надзор за строительством Объекта.

3.2.20. Обеспечивать подготовку документов для проведения рабочей комиссии по приемке законченного Объекта.

3.2.21. Принимать участие в работе рабочей комиссии по приемке законченного Объекта.

3.2.22. Обеспечивать подготовку документов для проведения комиссии по приемке законченного строительством Объекта.

3.2.23. Принимать участие в работе комиссии по приемке законченного строительством Объекта на правах технического Заказчика.

3.2.24. Готовить претензии и иными законными методами отстаивать интересы Инвестора.

Долевое участие в строительстве - Адвокаты Санкт-Петербурга

В процессе возведения объекта недвижимого имущества, застройщик (физическое либо юридическое лицо, получившее в установленном порядке земельный участок под застройку) может привлекать капитальные вложения инвесторов. Отношения между ними на стадии строительства объекта оформляются договорами.

1. Договор простого товарищества (совместной деятельности). Создание объекта недвижимости может являться целью совместной деятельности участников строительства, в частности и застройщика, объединивших свои вклады путем заключения договора простого товарищества (совместной деятельности) без образования юридического лица. Целью совместной деятельности является не извлечение прибыли, т.е. не предпринимательская деятельность, а создание имущества "для себя", следовательно стороной договора может быть любое лицо - физическое и юридическое (с учетом специальной правоспособности). Построенный объект недвижимости является приращением имущества, находящегося в общей долевой собственности товарищей, в натуральной форме (прибыль товарищей) и подлежит распределению. По окончании строительства товарищи подписывают документ (соглашение, акт распределения долей), в котором определяют долю каждого товарища в праве общей собственности на объект в соответствии с его вкладом в создание объекта. Для приобретения права на определенную часть построенного объекта товарищи должны заключить договор (соглашение) о прекращении права долевой собственности и выделении доли в натуре.

2. Договор инвестирования строительства (долевого участия в строительстве). Наибольшее распространение такие договоры получили при строительстве многоквартирных жилых домов, и инвесторами, как правило, являются граждане. Договоры долевого участия в строительстве, договоры инвестирования не нашли закрепления в ГК РФ в качестве самостоятельного вида договоров, но существующая свобода договоров позволяет сторонам заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или другими правовыми актами (ст. 421 ГК РФ). Данные договоры можно рассматривать как сложные, имеющие признаки разных договоров, предусмотренных действующим законодательством. Они не подлежат обязательной государственной регистрации, поэтому стороны (застройщик и инвестор) вступают в конкретные обязательственные отношения с момента подписания ими договора в простой письменной форме. Предмет договора определяется следующим образом: инвестор финансирует строительство объекта недвижимости либо его части (например, квартиры), застройщик же осуществляет строительство и после сдачи объекта в эксплуатацию передает предусмотренный договором объект (часть объекта) инвестору. Предмет договора предполагает, что договор должен содержать: описание объекта недвижимости, его местонахождение, цену договора (объем инвестиций), условия изменения цены, обязательства сторон (в том числе срок исполнения работ застройщиком, условия и порядок внесения инвестиций), ответственность сторон в случае невыполнения обязательств и т.п. Важно, что хотя название договора - о долевом участии в строительстве - предполагает возникновение общей долевой собственности на строящийся объект, в нем, как правило, должно указываться, что инвестор финансирует строительство конкретной части объекта - квартиры, нежилого помещения и т.д. - и после окончания строительства получает эту часть по акту передачи. Если объект невозможно разделить на части (выделить в натуре) либо это прямо установлено договором, у инвестора после окончания строительства возникает доля в праве на вновь возведенный объект. С этим связана и проблема описания объекта инвестирования: на момент заключения договора объекта физически не существует, поэтому объект в договоре может быть определен как конкретно, так и более общими фразами, без детализации.

В процессе строительства могут возникать изменения в части уменьшения или увеличения площади объекта инвестирования относительно установленной договором, сроков исполнения обязательств и т.п. в связи с чем стороны заключают дополнительное соглашение, где регулируют свои отношения с учетом изменений. Здесь же можно конкретизировать объект, если это не определено в самом договоре.

После ввода законченного строительством жилого дома, производственного здания, т.е. физического возникновения объекта недвижимости, застройщик согласно обязательствам по договору инвестирования строительства в качестве расчета за произведенное финансирование передает инвестору предусмотренный договором и дополнительным соглашением объект (часть объекта) недвижимости. Передача оформляется актом передачи, подписанным обеими сторонами, где объект передачи должен четко определяться, указываться его местонахождение, общая и жилая (при наличии) площадь, исполнение обязательств по договору (в том числе произведенный расчет), отсутствие взаимных претензий. Если иное не предусмотрено договором, с момента передачи объекта инвестирования стороны исполнили взаимные обязательства и договор считается прекращенным. В органе, осуществляющем государственную регистрацию, регистрация права инвестора будет осуществляться на основании договора инвестирования и акта передачи имущества.

До передачи объекта инвестирования от застройщика инвестор согласно ст. 382 ГК РФ и ст. 6 Закона РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (в ред. ФЗ от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ) вправе переуступить третьему лицу принадлежащее ему право требования по договору инвестирования строительства. Переуступка прав по основному договору (договору инвестирования) производится путем заключения в простой письменной форме договора об уступке права требования (цессии) между инвестором (кредитором) и третьим лицом - новым кредитором, которым может быть как физическое, так и юридическое лицо. К новому кредитору переходят все права на таких же условиях и в том же объеме, которые существовали у инвестора (кредитора), если другое не предусмотрено в договоре цессии. Законом не установлено, к какому виду - возмездному или безвозмездному - относится договор цессии, но следует предполагать возмездность договора. В противном случае, если договор заключен между юридическими лицами - субъектами предпринимательской деятельности, может быть нарушен прямой запрет ст. 575, 576 ГК РФ безвозмездной передачи прав между коммерческими организациями.

Как и договор инвестирования, по которому произошел переход права, договор цессии не требует ни нотариального удостоверения, ни государственной регистрации. Возможность уступки права требования инвестором третьему лицу стоит предусмотреть в договоре инвестирования строительства, равно как и известить о ней застройщика. Согласие застройщика на переход права по договору, заключенному с инвестором, к третьему лицу требуется лишь в том случае, когда это установлено договором инвестирования. Переуступка прав по договору инвестирования ведет к возникновению у застройщика обязательств перед новым кредитором, вследствие чего после завершения строительства объекта инвестирования последнему и будет передаваться объект (часть объекта). Подписание акта передачи застройщиком и новым кредитором будет свидетельствовать об исполнении обязательств по договору инвестирования. Для регистрации своего права на полученный объект новый кредитор представляет в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, договор инвестирования, договор цессии и акт передачи объекта (части объекта).

3. В некоторых случаях договор инвестирования рассматривается сторонами (застройщиком и инвестором), заключившими договор, как предварительный, одним из условий которого является обязательство заключить в будущем основной договор - договор о передаче объекта (части объекта) в собственность инвестора или договор купли - продажи на условиях, предусмотренных предварительным договором. После окончания строительства объекта (части объекта) инвестирования и принятия его государственной приемочной комиссией в эксплуатацию стороны заключают основной договор, являющийся договором купли - продажи, где объект недвижимости уже определен. Договор купли - продажи жилого дома, квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Переход права от продавца к покупателю по сделке с недвижимостью будет зарегистрирован только после регистрации права продавца (чтобы передать права, продавец должен их иметь) в соответствии со ст. 6, 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Образец договор инвестирования строительства нежилого здания

объектов недвижимости <*>

<*> Рассматриваемые в настоящем разделе договоры не попадают под действие Законаоб участии в долевом строительстве.

7.3.1. Правовое регулирование инвестиционных отношений

Застройщик, получивший земельный участок и разрешение на строительство, может привлекать капитальные вложения других лиц - инвесторов, объединять с ними действия и усилия для достижения общей цели - создания объекта недвижимости. В случае привлечения для строительства средств иных лиц, в том числе под обязательства передачи в собственность жилых или нежилых помещений, нельзя уже говорить о создании нового объекта застройщиком для себя и признании его права на построенный объект в целом. Права на вновь возведенные объекты недвижимости или помещения в них приобретаются уже иными лицами - инвесторами.

Отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений, регулируются Федеральным закономот 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" <*> (далее - Закон об инвестиционной деятельности).

<*> СЗ РФ. 1999. N 9. Ст. 1096.

В соответствии с названным Закономоб инвестиционной деятельности субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и иные лица. Заказчиком являются уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом заказчик, если только он не является одновременно и инвестором, не приобретает право собственности на результат инвестиционной деятельности (п. 3ст. 4).

Важно определить круг лиц, являющихся инвесторами, поскольку именно инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений, т.е. инвесторы являются собственниками созданного объекта недвижимости (ст. 6).В соответствии с п. 2ст. 4Закона об инвестиционной деятельности инвесторами могут быть:

- физические и юридические лица,

- создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц,

- органы местного самоуправления,

Законрегулирует правовое положение всех субъектов инвестиционной деятельности, их права, в том числе на результаты осуществления инвестиционной деятельности, и обязанности. Однако Закон не содержит норм, регулирующих отношения между субъектами инвестиционной деятельности - напротив, содержит норму, согласно которой отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основании договора или договоров, заключаемых между ними в соответствии с ГражданскимкодексомРоссийской Федерации(ст. 8).

В настоящее время привлечение денежных средств физических и юридических лиц для строительства объектов, разрешение на строительство которых получено после 31.03.2005, регулируется Закономоб участии в долевом строительстве, и договоры, заключаемые на участие в долевом строительстве, должны соответствовать требованиям указанного Закона.

Условия договоров, заключаемых между участниками инвестиционной деятельности:

а) по строительству объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получено до 01.04.2005;

б) по внесению инвестиций в строительство неденежными средствами -

должны соответствовать положениям Гражданского кодексаиЗаконаоб инвестиционной деятельности.

При заключении договора стороны свободны при определении своих взаимоотношений, единственное условие, которое должно быть соблюдено при его заключении: договор не должен противоречить требованиям закона.

Из информационного письмаПрезидиума ВАС РФ от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" <*> усматривается, что предметом обобщения судебно-арбитражной практики явились два типа договоров:

<*> Экономика и жизнь. 2000. N 34.

а) договор о совместной деятельности по строительству объекта;

б) договор на участие в строительстве объекта.

Правовое регулирование инвестиционного процесса по строительству объектов недвижимости определяется видом договорных отношений между субъектами инвестиционной деятельности. Можно выделить два вида договорных отношений.

1. Если в процессе инвестиционной деятельности участники объединяют собственные или заемные средства и действуют совместно с общей целью создания объекта недвижимости, то данная форма близка по своей правовой природе к договорам простого товарищества (совместной деятельности). В силу ст. 1043ГК РФ результат совместной деятельности товарищей является их общей долевой собственностью. Соответственно, на основании договора простого товарищества может быть осуществлена государственная регистрация права долевой собственности товарищей на построенный или реконструированный объект недвижимости, при этом размер доли каждого товарища определяется договором или соглашением сторон. В случае совместного строительства многоквартирного жилого дома или административного (торгового, производственного, складского) здания участники пропорционально долям, размер которых установлен договором, могут распределить между собой конкретные квартиры или помещения. В этом случае проводится регистрация прав на жилые и нежилые помещения в соответствии с соглашением (актом, протоколом) их распределения.

Участники таких договоров не имеют встречных требований друг к другу, они, как правило, несут общие расходы и убытки, связанные со строительством (ст. 1046ГК РФ). Признаком договоров такого типа независимо от названия является их многосторонний характер, заключение (подписание) его всеми участниками строительства. Соответственно, определение размера долей в праве общей собственности на целый объект или распределение помещений в здании должны быть осуществлены по соглашению всех участников.

Для регистрации права на объект недвижимости, созданный в рамках договора простого товарищества, помимо документов, представляемых застройщиком (документы о правах на земельный участок, разрешение на строительство, акт ввода в эксплуатацию и т.д.), должен быть представлен договор простого товарищества со всеми дополнениями и изменениями или иной договор о совместном строительстве. Например, для г. Москвы таким договором является инвестиционный контракт, заключенный инвестором с городом как субъектом гражданско-правовых отношений. В случае если участники простого товарищества (участники строительства) разделили объект в натуре, то необходимо представить акт (протокол или иной документ) о разделе объекта, в котором указано, какие конкретно помещения (квартиры) принадлежат каждому участнику строительства.

2. Привлечение средств для строительства возможно также на основании договоров, предметом которых является передача конкретной квартиры или нежилого помещения в собственность лицу, оплатившему их стоимость.

Данные договоры до вступления в силу Законаоб участии в долевом строительстве (01.04.2005) не были предусмотрены законом, но в силу общих начал гражданского законодательства (п. 1ст. 8,п. 2ст. 421ГК РФ) они порождают гражданские права и обязанности. Принципиальным отличием их от договоров совместного строительства по образцу простого товарищества является двусторонний и встречный характер обязательств. Лиц, заключивших такие договоры, нельзя признавать участниками совместной деятельности (простого товарищества). Инвестор приобретает право требования передачи помещения после окончания строительства, а застройщик - денежные требования.

Немаловажным является вопрос об определении объекта недвижимости, права на который подлежат регистрации. Если заказчик осуществляет строительство с привлечением средств инвесторов, то он не имеет права на результат инвестиционной деятельности - многоквартирный жилой дом. В связи с этим регистрация права собственности или иного вещного права заказчика на построенный многоквартирный жилой дом не может быть осуществлена. Регистрация права собственности или иного вещного права должна осуществляться непосредственно на инвесторов.

Построенный жилой дом состоит из отдельных квартир. Каждая квартира в жилом многоквартирном доме является самостоятельным объектом недвижимости и объектом права, собственнику квартиры наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289ГК РФ). Исходя из такого правового режима квартиры, предметом заключенных договоров инвестирования, как правило, является финансирование строительства не всего жилого дома, а конкретных квартир или определенного числа квартир или площади, выраженной в квадратных метрах, в строительство которых инвестор обязуется осуществить вложение инвестиций. В случае если в договоре номера конкретных квартир не определены, стороны вправе внести уточнения в договор и определить номера квартир.

В результате реализации инвестиционного проекта инвестор приобретает права на квартиры, номера которых определены условиями заключенного договора и (или) актом распределения квартир. Акт распределения квартир или иной документ, которым распределяются результаты инвестиционной деятельности, составляется с учетом всех заключенных в ходе строительства дома инвестиционных договоров, а также размера денежных средств или иных инвестиций, фактически внесенных каждым инвестором в строительство, и подписывается участниками строительства.

Поскольку право застройщика на весь построенный объект не возникает, государственная регистрация прав на введенный в эксплуатацию многоквартирный дом или здание не осуществляется. На основании договоров такого типа осуществляется регистрация прав непосредственно инвесторов на полученные ими жилые (квартиры) или нежилые помещения. До фактической передачи объекта инвестору он вправе уступить свое право требования иному лицу, в этом случае основанием для регистрации послужат два документа - договор инвестирования и договор уступки права требования. Необходимым условием регистрации является документ о передаче квартиры от застройщика инвестору как подтверждение исполнения обязательств сторонами.

Следует отметить, что такие договоры об инвестировании средств в строительство, не подпадающие под действие Законаоб участии в долевом строительстве, не являются сделкой с недвижимостью и не подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

Важное значение для анализа правоотношений имеет Обобщениепрактики рассмотрения судами общей юрисдикции дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, выполненное Судебной коллегией по гражданским делам ВС РФ <*>. В указанном Обобщении Верховный Суд РФ признал правильной практику судов, которые при разрешении споров между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, исходили из содержания договора, его условий, прав и обязанностей сторон, а также целей, которыми руководствуются граждане, заключая договоры на приобретение жилья (улучшение жилищных условий, удовлетворение своих личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности и извлечением прибыли), и применяли к указанным правоотношениямЗаконРоссийской Федерации "О защите прав потребителей".

<*> Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2003. N 2.

Анализируя судебную практику, ВС РФ указал,что договоры, которые заключали граждане с организациями, привлекающими денежные средства для строительства многоквартирных жилых домов, носили самые различные названия: подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, приобретение квартиры по возмездному договору, в том числе с трудовым участием гражданина-дольщика, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования (цессии) и др. Однако содержание перечисленных договоров (предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон) являлось практически одинаковым: на гражданина (инвестора, дольщика) возлагалась обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация (инвестиционно-строительная компания, инвестиционная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т.д.) принимает на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию <*>.

7.3.2. Документы для регистрации права собственности на помещение на основании инвестиционного договора

Регистрация права собственности инвесторов на жилые или нежилые помещения в здании (жилом или нежилом доме), построенном на основании разрешения на строительство, выданного до 01.04.2005, проводится при условии подтверждения:

- прав застройщика на земельный участок для строительства;

- завершения строительства (ввода в эксплуатацию) дома в установленном порядке.

Поэтому регистрация обусловлена наличием в органе по государственной регистрации так называемого пакета заказчика, состоящего из следующих документов:

1. Правоустанавливающий документ на земельный участок и кадастровый план (если право не зарегистрировано в ЕГРП).

2. Разрешение на строительство (при необходимости).

3. Акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, подписанный всеми членами приемочной комиссии и утвержденный органом, по решению которого создана приемочная комиссия, - по объектам, введенным в эксплуатацию до 30.12.2004.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное соответствующим исполнительным государственным органом власти или органом местного самоуправления, выдавшим разрешение на строительство по объектам, введенным в эксплуатацию с 30.12.2004.

4. Документ о присвоении дому постоянного почтового адреса: постановление главы муниципального образования или справка органов архитектуры.

5. Акт распределения квартир между инвесторами, подписанный участниками строительства.

6. Учредительные документы заказчика и документы, подтверждающие полномочия представителя заказчика, представившего вышеназванные документы.

Указанные документы представляются в орган по регистрации один раз, возможно, тем из инвесторов, который первым обратился за регистрацией своего права.

Кроме того, каждым инвестором представляются следующие документы:

1. Заявление инвестора о регистрации права на конкретную квартиру или квартиры, конкретные нежилые помещения или иную обособленную часть возведенного объекта, определенную в договоре инвестирования.

2. Документ об оплате государственной пошлины за регистрацию в установленных размерах.

3. Документы, удостоверяющие личность заявителя или его представителя.

4. Документ, подтверждающий полномочия руководителей юридических лиц или доверенность для представителя юридического лица; нотариально удостоверенная доверенность для представителя физического лица.

5. Договор, на основании которого инвестор осуществлял инвестирование (договор инвестирования, договор участия в строительстве, договор долевого финансирования, договор подряда и т.п.), договор уступки права требования или иной договор, исполнение которого порождает возникновение права на жилое или (и) нежилое помещение в построенном доме.

6. Акт приема-передачи квартиры (нежилого помещения) от заказчика инвестору.

7. Документы ОТИ (БТИ): технический паспорт помещения или извлечение из технического паспорта дома (план помещения с экспликацией).

В ходе проведения правовой экспертизы представленных инвестором документов может возникнуть вопрос о наличии у лица, заключившего договор с инвестором, права на заключение такого договора.

Лицо, заключившее договор, по которому привлекаются для строительства денежные или иные средства инвестора, должно быть субъектом инвестиционной деятельности и иметь право на привлечение инвестиций для строительства объекта. Иными словами, взять на себя обязательство по передаче квартиры инвестору может на себя либо заказчик, либо генеральный инвестор, в обязанности которого входит привлечение инвестиций. При этом генеральный инвестор выступает относительно лица, с которым он заключил договор о привлечении денежных средств на строительство конкретной квартиры или нежилого помещения, заказчиком.

Соответственно, дополнительно должны быть представлены документы, подтверждающие участие лица в инвестиционном процессе в качестве заказчика или генерального инвестора, а также учредительные документы этого лица. Дополнительные документы не представляются, если эта информация, необходимая для проверки законности сделки, содержится в документах, представленных в составе "пакета заказчика".

Документами - основаниями для регистрации права инвестора на конкретную квартиру или нежилое помещение, помимо документов, подтверждающих факт создания объекта, является договор инвестирования (иной договор на участие в строительстве) и акт приема-передачи объекта.

Если права на квартиру (нежилое помещение) у заявителя возникают на основании договора уступки права требования, то дополнительно должен быть представлен договор инвестирования или иной договор, по которому произведена уступка права требования.

Права подрядчика на квартиры в построенном им доме могут возникнуть как на основании договора подряда, если такой договор содержит условия о внесении подрядчиком инвестиций, как в виде денежных средств, так и в виде выполненных подрядных работ.

Права заказчика на квартиры в построенном доме могут возникнуть только в случае, если заказчик одновременно выступал инвестором. Вложение инвестиций в строительство дома заказчик должен подтвердить дополнительными документами, например финансовыми. Соответственно, заказчик должен быть указан как инвестор, имеющий право на конкретные квартиры, и в акте распределения квартир.