Договор аренды имущества: недвижимого и движимого образец и бланк

Арендные отношения активно развиваются с древних времен, с периода возникновения Римского права. Предполагалась возможность для найма вещей, услуг и рабочей силы (подряд). Общим звеном является наличие обязательства одной стороны предоставлять другой стороне право эксплуатации соответствующим предметом договора, но при этом предполагалось не только право использования каким-либо объектом, но и необходимость внесения оплаты.

В наши дни существуют возможности для того, чтобы соглашение между юридическими, а также физическими лицами было оформлено. Особенности арендных отношений всегда описаны законодательством:

1. При этом предполагается, что договор аренды движимого имущества может быть оформлен с помощью государственных властей. Основой отношений становится первый параграф главы 34 ГК Российской Федерации.
2. Договор аренды оборудования определяется статьей 606 ГК РФ. При этом данный документ, образец которого установлен на государственном уровне, принято называть соглашением. Предполагается, что арендатор получает оборудование с обязательной платой за временное использование. Законодательство определяет, что арендатор может получить плоды своего труда при эксплуатации оборудования, в результате чего они обещают быть его собственностью и после возврата предмета юридической документации (статья 606 ГК РФ).

Любой используемый образец является стандартным, но при этом документ может включать в себя индивидуальные факторы взаимодействия двух лиц.

В настоящее время договор аренды имущества представляет собой консенсуальный, возмездный акт, который заключается между двумя лицами. Нужно отметить, что объектом договорных отношений может быть только определенный объект, характеристики которого приводятся в договоре.

В первом пункте статьи 607 ГК РФ в аренду может быть передано движимое имущество, которое должно сохранять эксплуатационные параметры при предполагаемом использовании. В обязательном порядке должен быть оформлен акт приема – передачи, подтверждающий, что между юридическими, физическими лицами состоялось сотрудничество на юр. уровне.

В обязательном порядке должна состояться конкретизация источника арендных отношений. При этом характеристика объекта должна быть однозначной и понятной. Для того чтобы был правильно составлен договор, рекомендуется использовать образец, позволяющий понять, какую информацию рекомендуется прописывать в документе:

1. Наименование.
2. Основные параметры оборудования (заводской номер, цвет, модель).
3. Количество.
4. Остаточная стоимость.
5. Срок амортизации имущества.

Образец позволяет понять, как необходимо оформлять договор аренды имущества, а также акт приема-передачи для того, чтобы впоследствии между лицами не возникали непонятные ситуации конфликтного характера.

Договор изначально входит в группу юр документов, которые регулируют отношения по передаче имущества для временного пользования. Нужно отметить, что при оформлении подобного договора, не предполагается обязательная смена владельца собственности. В обязательном порядке определяются особенности отношений товарообмена, при которых не просто заключается акт приема-передачи объекта, а предоставляется право пользования.

Оформление договора между лицами оказывается выгодным для каждой из двух сторон, ведь присутствует возможность подтвердить проведение процедуры приема – передачи и определить основные аспекты возврата имущества.

Юр. документ всегда определяет особенности взаимодействия между лицами, а также правила содержания арендуемого имущества.

Арендатор должен поддерживать объект в исправном состоянии. Предполагается, что арендатор должен нести расходы по содержанию имущества, при необходимости – заниматься проведением текущего ремонта. При этом арендодатель по-прежнему остается ответственным за капитальный ремонт.

Важно отметить, что юр. договор относительно аренды и последующий акт приема-передачи представляют собой обременение. Таким образом, перемена владельца имущества не должна приводить к изменению арендных отношений.

Арендатор после того как оформлен акт приема-передачи, должен непременно исполнять собственные обязанности для поддержания оптимального состояния объекта. Для этого следует оформлять образец документа, описывающий многочисленные нюансы взаимодействия между двумя сторонами.

При этом при необходимости договор аренды движимого имущества так же, как и документ на недвижимость, могут быть продлены на интересующий срок. В этом случае процедура возврата имущества не происходит, несмотря на то что определенный срок подошел. Продление отношений должно быть зафиксировано на юр. уровне. В противном случае за срок просрочки потребуется вносить дополнительную оплату.

После того как успешно оформлен юр. договор аренды движимого имущества между сторонами, образец которого использовался по назначению, отношения двух сторон соответствуют законодательству Российской Федерации.

?

Рекомендуем к прочтению

Договор аренды недвижимого и движимого имущества образец

Требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года (п. 1 ст. 609 ГК). Здесь можно отметить отличие требований к форме договора аренды, заключаемого между гражданами, от общего правила, регулирующего форму сделок граждан между собой, согласно которому такие сделки подлежат заключению в письменной форме, если их сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, и только в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки (ст. 161 ГК).

Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью (ст. 164 ГК), подлежит государственной регистрации.

Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК). Такие договоры должны заключаться в форме, предусмотренной для договора купли - продажи соответствующего имущества. В гл. 30 ГК специальные требования к форме договора установлены лишь в отношении продажи недвижимости (ст. 550) и продажи предприятий (ст. 560). Суть этих требований сводится к тому, что договор аренды недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а если предметом продажи выступает предприятие, к договору должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю, а также договор продажи предприятия подлежат государственной регистрации.

Что касается договора аренды движимого имущества, содержащего условие о праве арендатора на его выкуп, то такой договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделки, поскольку в гл. 30 ГК отсутствуют какие-либо специальные правила, регулирующие форму договора купли - продажи движимого имущества (п. 1 ст. 434).

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В этом смысле "иное" установлено в отношении договоров аренды таких объектов недвижимости, как здания или сооружения, которые подлежат государственной регистрации только в том случае, если они заключены на срок не менее года, а в остальных случаях для их вступления в силу достаточно заключения договора в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 651 ГК).

Практическое значение государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества состоит в том, что по общему правилу договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК).

Государственной регистрации подлежат договоры аренды, объектом которых является недвижимое имущество.

В ГК имеются положения, позволяющие определить как общие признаки объектов недвижимого имущества, так и примерный перечень объектов недвижимости.

В соответствии со ст. 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Таким образом, основными признаками недвижимости являются: во-первых, прочная связь с землей; во-вторых, невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Однако указанные признаки присущи не всем объектам недвижимости. К числу таких объектов недвижимости относятся земельные участки, участки недр и водные объекты, которые названы в ГК и являются самостоятельными основными объектами недвижимости. Указанные объекты недвижимости в юридической литературе нередко относятся к так называемой недвижимости по природе <*>.

<*> См. напр. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. N 8. С. 91.

Земельные участки относятся к тем объектам недвижимости, в отношении которых законодательством могут быть установлены ограничения на участие в имущественном обороте. Об этом свидетельствует, в частности, норма, содержащаяся в п. 3 ст. 129 ГК, согласно которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Поэтому объектами договора аренды в настоящее время можно признать лишь те земельные участки, которые уже принадлежат на праве собственности гражданам и юридическим лицам. В силу особой общественной значимости оборот земельных участков законодательно ограничен в публичных интересах, так же как и содержание прав всякого землепользователя или природопользователя, включая собственников. Оборот земельных участков и иных природных ресурсов должен осуществляться лишь в той мере, в которой он допускается специальным законодательством - законами о земле и других природных ресурсах.

Так же, как и земельные участки, самостоятельными объектами недвижимости признаются участки недр и обособленные водные объекты. Они так же, как и земельные участки, являются недвижимостью в силу их естественных физических свойств, а не потому, что составляют единое целое с земельным участком. В противном случае было бы невозможно установление права собственности на недра вне зависимости от права собственности на землю <*>. Особенность такого рода объектов состоит в том, что в отношении их действует презумпция государственной собственности: в соответствии с п. 2 ст. 214 ГК природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью. Таким образом, указанные объекты в принципе не могут признаваться бесхозяйными.

<*> См. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. М. 1998. С. 273.

Такие объекты недвижимости, как леса и многолетние насаждения, относятся к недвижимому имуществу в силу их неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Вместе с тем от договоров с указанными объектами как недвижимым имуществом (т.е. с переходом соответствующих прав на земельный участок) следует отличать сделки, по которым лес и многолетние насаждения реализуются как движимое имущество, когда, например, продаются "лес на корню" или срубленные деревья. В последнем случае нормы ГК о сделках с недвижимостью не подлежат применению, а соответствующие договоры заключаются по правилам продажи движимого имущества <*>.

<*> В юридической литературе высказывалась точка зрения, согласно которой участки недр, обособленные водные объекты и леса находятся практически в равном положении по отношению к земле и одинаково характеризуются с точки зрения возможности (или невозможности) их перемещения, поскольку ни один из указанных природных объектов немыслим в отрыве от земли (см. Сыродоев Н.А. Указ. соч. С. 91).

Здания и сооружения также являются объектами недвижимого имущества по признакам неразрывной связи с землей и невозможности в силу этого их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК). Данная норма ГК породила дискуссии в юридической литературе относительно принадлежности к недвижимому имуществу зданий и сооружений, не завершенных строительством (объектов незавершенного строительства).

По мнению некоторых авторов, отсутствие обязательной государственной регистрации объектов незавершенного строительства порождает сомнения в их юридической природе как недвижимости. Это означает, что до государственной регистрации вновь создаваемое имущество не может считаться недвижимым <*>.

<*> См. напр. Гражданское право: Учебник: В 2-х т. / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. Т. 1. М. 1998. С. 304.

Однако, на наш взгляд, после введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. <*> данный вопрос решается однозначно: согласно п. 2 ст. 25 Закона в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объектов недвижимого имущества (в установленных случаях на основании проектно - сметной документации), а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

<*> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

Официальная позиция судебной практики по вопросу о возможности отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимому имуществу нашла отражение в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" <*>. Данное Постановление включает в себя разъяснение, согласно которому по смыслу ст. 130 ГК и ст. 25 Закона о государственной регистрации не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими.

<*> Вестник ВАС РФ. 1998. N 10. С. 14 - 21.

Спорный характер носит также вопрос об отнесении к недвижимому имуществу нежилых помещений внутри зданий. Дело в том, что нормы ГК, регулирующие отношения, связанные с оборотом объектов недвижимости, не имели в виду в качестве таковых нежилые помещения. Вместе с тем Кодекс допустил возможность отнесения к недвижимости федеральным законом и иных объектов, не предусмотренных ГК. В Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в перечень объектов недвижимого имущества включены нежилые помещения. Следовательно, специальные правила, регулирующие договор продажи недвижимости, подлежат применению в полном объеме и к отношениям, связанным с продажей нежилых помещений.

Другое дело, что отнесение нежилых помещений внутри зданий к объектам недвижимости не вызывалось необходимостью и на практике порождает довольно парадоксальные ситуации, когда, например, арендатор здания на срок менее года, располагая правом передачи отдельных помещений (предоставленным ему договором аренды) в субаренду, сдает третьему лицу на пару дней зал для проведения совещания или конференции и такой договор аренды требует государственной регистрации, несмотря на то что сам договор аренды здания не регистрировался. Однако это вопрос скорее по части компетенции законодателя, распространившего на сделки с нежилыми помещениями режим недвижимого имущества.

Из этой же серии и другой вопрос: что подлежит государственной регистрации, когда речь идет об аренде недвижимого имущества? ГК установил, что в этом случае подлежит государственной регистрации договор аренды недвижимости (п. 2 ст. 609). Отсюда и четкое юридическое последствие: договор аренды недвижимого имущества считается заключенным с момента его государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК).

Вместе с тем Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" включает в себя ст. 26, которая имеет название "Государственная регистрация ПРАВА АРЕНДЫ недвижимого имущества" (выделено нами. - В.В.) и устанавливает правило, согласно которому право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Видимо, это недоразумение. Государственной регистрации подлежит именно договор аренды недвижимого имущества, а не некое право аренды. Согласно п. 1 ст. 131 ГК государственная регистрация осуществляется в отношении права собственности и других вещных прав (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, сервитута и т.п.), к числу которых обязательственное право аренды, естественно, не относится. Аренда не создает для арендатора вещного права, а, напротив, обременяет чужое вещное право (арендодателя). Об этом, кстати, прямо говорится и в п. 3 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": "Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения)".

Необходимо учитывать также положение, содержащееся в п. 2 ст. 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которому регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав <*>.

<*> Вместе с тем нельзя не согласиться с мнением Н.А. Сыродоева о том, что законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не содержит четких ответов на вопросы о том, в каких случаях требуется государственная регистрация сделок, какова ее юридическая природа, в каком соотношении находятся регистрация прав на недвижимое имущество и регистрация сделок с ним (см. Сыродоев Н.А. Указ. соч. С. 92 - 93).

Поскольку с государственной регистрацией договора аренды недвижимости законодатель связывает момент заключения договора, важно напомнить о том, какими правовыми средствами защиты обладает каждая из сторон договора при уклонении контрагента от государственной регистрации договора аренды недвижимости. Имеется в виду норма, содержащаяся в п. 3 ст. 165 ГК, в соответствии с которой если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.