Общепринятая этика работы риэлтора

Общепринятая этитка работы риэлтора

- Риэлтор должен стремиться осуществлять свою деятельность на высоком профессиональном уровне, быть компетентным в вопросах, связанных с рынком и законодательной базой в области недвижимости, строго соблюдать элементарные нормы

- Риэлтор обязан исключать среди риэлторов любую деятельность, дискредитирующую профессиональную деятельность

- Риэлтор должен осуществлять свою деятельность таким образом, чтобы избегать конфликтов с другими риэлторами. Не получать преимущества перед коллегами способами противоречащих моральной этике

- Риэлтору запрещается искажать или утаивать информацию, имеющую отношение к договору с клиентом. В обязанности риэлтора не входит передача дополнительной информации и консультации по делам, выходящим за рамки договора

- Риэлтор обязан оказывать профессиональные услуги клиентам независимо от их национальности, религиозных убеждений или пола. Риэлтеру запрещается принимать участие в планах или соглашениях по дискриминации личности по этим признакам

- Риэлтор обязан, в соответствии с заключенным договором, защищать интересы клиента, что не освобождает его от обязательства справедливо обслуживать все стороны, участвующие в договоре

- Риэлтор обеспечивает компетентные услуги с соблюдением норм практики в области операций с недвижимостью

- Риэлтор, осуществляя профессиональные услуги, связанные с имуществом или его стоимостью, обязан раскрыть перед всеми сторонами – участниками договора свою существенную или предполагаемую заинтересованность

- Риэлтор не должен использовать некомпетентность или состояние здоровья клиента с целью извлечения дохода при операциях с недвижимостью

- Риэлтор для защиты клиентов заботится о том, чтобы финансовые обязательства и обязательства по сделкам были определены в письменном виде договором или другим документом. Копия договора должна предоставляться каждой из сторон, участвующих в договоре, по их желанию

- Риэлтор не должен использовать методы недобросовестной конкуренции по отношению к другим организациям и физическим лицам, работающим на рынке недвижимости

- Риэлтор должен представлять объективную информацию в рекламных кампаниях, на сайтах, в печатных изданиях, в каталогах и других средствах массовой информации

- Риэлтор не должен сознательно или опрометчиво делать необъективные или вводящие в заблуждение заявления относительно других конкурентов, их дел или их деловой практики

- Конфликтные ситуации по выполнению финансовых и других обязательств, возникшие между риэлтерами, рассматриваются в комиссии по профессиональной этике объединения риэлторов Тюмени. В случае не разрешения данной ситуации в комиссии, спор решается органами правосудия

Терминология Профессиональных стандартов риэлтора

Риэлторская деятельность – профессиональная деятельность риэлтора по совершению от имени клиента и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах потребителя риэлторских услуг, гражданских сделок с объектами недвижимости и правами на них на рынке недвижимости в соответствии с действующим законодательством

Риэлтор – лицо (юридическое или физическое), зарегистрированное в качестве субъекта предпринимательской деятельности, осуществляющее коммерческую деятельность на рынке недвижимости Тюмени

Агент – физическое лицо, выполняющее работу в интересах риэлтора по поручению риэлтера, агентства недвижимости

Агентский договор – договор между риэлтором и потребителем риэлторских услуг, заключенный в соответствии с нормами статьи 1005 ГК РФ

Эксклюзивный договор – договор между продавцом и риэлтором, в котором установлены ограничения права продавца на время действия агентского договора предлагать другому риэлтору право на рекламу и реализацию своей собственности по договору о возмездном предоставлении услуг. Статья 1007 ГК РФ

Покупатель – лицо, изъявившее готовность приобрести установленные договором права на объект недвижимого имущества (покупатель, арендатор, наниматель), и для этой цели вступившее в договорные отношения с риэлтором

Продавец – лицо, имеющее зарегистрированные права на распоряжение недвижимым имуществом, готовое уступить или изменить эти права (продавец, арендодатель, наймодатель) и для этой цели вступившее в договорные отношения с риэлтором

Сделка – действия сторон, направленные на установление, изменение или прекращение прав собственности объектов недвижимости

Стороны сделки – физические или юридические лица, передающие и принимающие права собственности (найма, аренды) на объекты недвижимости

Агентство недвижимости – риэлторская компания, оказывающая консультационные, маркетинговые, организационные и прочие услуги, способствующие успешному оформлению сделки и действующая на основании устава, лицензии и прочей учредительной и разрешительной документации, необходимой на момент совершения сделки

Маклер – это посредник, не имеющий образования юридического лица на осуществление риэлторской деятельности. Причина – невозможность получения или нежелание получать статус юридического лица или нежелание брать ответственность за свою деятельность и быть подконтрольным проверяющему государственному органу

Совместная сделка – сделка, при которой разные агентства недвижимости представляют интересы сторон продавца или покупателя объекта недвижимости, в соответствии с заключенными договорами

Встречная сделка – сделка, в которой хотя бы одна из сторон выдвигает в качестве обязательного условия продажи принадлежащей ей недвижимости (квартира, дом, пансионат, комната) одновременное приобретение иного недвижимого имущества

Цепочка – сделка, в которой в качестве "встречной" покупки используется имущество, в свою очередь продаваемое на условиях приобретения иного недвижимого имущества

Расселение – сделка, в которой главным условием отчуждения недвижимости является подбор более одного объекта (альтернативного жилья) для продавцов расселяемой квартиры

Эскро – фирма или структурное подразделение фирмы, контролирующее выполнение участниками сделок с недвижимостью своих обязательств и связанных с ними взаиморасчетов

Обязанности риэлтора. Сферы ответственности риэлтерской фирмы

- Представляя интересы клиента по договору на оказание услуг, риэлтор совершает фактические и юридические действия по поручению клиента строго в соответствии с Законом и со своими обязательствами по договору

- Риэлторская фирма не несет (если это не оговорено особо) ответственности за противоправные или противоречащие достигнутым договоренностям действия сторон по договорам (например, мошенничество) и ошибки в деятельности третьих лиц, не являющихся сторонами по сделке (сотрудников государственных учреждений, нотариусов и т.д.)

- Риэлтору рекомендуется застраховать свою профессиональную ответственность. Риэлторская фирма, не застраховавшая свою профессиональную деятельность не в праве заявлять о готовности нести материальную ответственность по сделкам в размере, превышающем получаемое вознаграждение

— Заключить с клиентом письменный договор на оказание услуг

— Обеспечить сохранность документов, полученных от потребителя риэлторских услуг для совершения сделки

— Предоставить клиенту достоверную и исчерпывающую информацию в отношении объекта сделки, которая может быть получена на основании действующего законодательства в уполномоченных органах государственной власти

— Предложить клиенту застраховать в лицензированных страховых компаниях (по выбору клиента) риски утраты права собственности на приобретаемый объект недвижимости, а также его порчи или разрушения

— При рекламе продаваемых объектов давать в публикацию только телефон своего офиса

Риэлтор не обязан:

— Обладать специальными знаниями, не определенными условиями
законодательства РФ

— Предпринимать действия по выявлению скрытых дефектов объекта недвижимости и давать экспертные оценки по техническому состоянию объекта недвижимости

— Давать советы клиентам по вопросам, которые не обозначены в его обязанностях по условиям договора и нести ответственность за не предоставление таких консультаций

- Риэлтору не рекомендуется рекламировать объекты недвижимости, не имея на то полномочий от клиента

При первой встрече с клиентом риэлтору рекомендуется предложить ему обсуждение условий получения и размера предполагаемого вознаграждения по агентскому договору или по договору поручения

- Риэлторская фирма информирует стороны по договору обо всех известных ей обстоятельствах, имеющих значение для совершения сделки, состояние и параметры недвижимости, особые условия и обстоятельства и прочее

- Риэлторская фирма обязана подготовить документы и обеспечить проведение сделки по переходу прав собственности от продавца к покупателю в соответствии со всеми требованиями действующего на момент этого перехода Федерального и местного законодательства

- Если при соблюдении всех формальностей, необходимых для законного совершения сделки, впоследствии, по решению суда, сделка будет признана недействительной, агентство не несет за это ответственности, в связи с невозможностью легально и доступными способами произвести полное исследование истории прав собственности и доприватизационного найма недвижимости для того, чтобы обезопасить интересы будущего собственника от ущемления его прав вследствие возникновения споров по предыдущим переходам прав собственности или найма

- Представляя интересы продавца в сделке, риэлтор не должен назначать цену недвижимости, отличную от цены, назначенной продавцом, если иные полномочия не даны ему по заключенному письменно договору с продавцом

- После принятия предложения продавцом (клиентом риэлтора) от стороны покупателя риэлтор должен передавать все предложения от других покупателей клиенту и встречные предложения клиента покупателям только, если эта работа входит в обязанности риэлтора в объеме соответствующего договора

- После принятия предложения покупателем (клиентом риэлтора) от продавца риэлтор должен передавать все предложения от других продавцов клиенту и встречные предложения клиента продавцам только, если эта работа входит в обязанности риэлтора в объеме соответствующего договора

- Риэлтор вправе представлять интересы продавца и покупателя в одной сделке

- В случае намерения клиента отменить ранее принятое предложение от продавца или покупателя, зафиксированное в предварительном договоре, риэлтор должен рекомендовать своему клиенту воспользоваться правом опротестовать это намерение в соответствии со статьей 429 ГК РФ

- Риэлтор должен сохранять в тайне конфиденциальную информацию о клиенте и сделке как в течение срока действия договорных отношений с клиентом, так и после их прекращения

- Деньги клиентов, предназначенные для передачи другим участникам сделки, должны содержаться отдельно от собственных средств риэлтора в абонентском банковском депозитарии для хранения вещей для обеспечения невозможности их использования в обороте агентства ндвижимости

- Риэлторы не должны препятствовать просмотру недвижимости, выставленной на рынок по эксклюзивному договору, клиентами других риэлторов

- В договорах с клиентами риэлтор должен включать в раздел "обязательства сторон" норму, в соответствии с которой, в случае возникновения спора, стороны сначала готовы выставлять свои претензии на рассмотрение в уполномоченный орган профессионального общественного объединения риэлторов, и только в случае не решения спора подавать исковое заявление в суды общей юрисдикции

- Риэлторы не должны выступать с несанкционированными заявлениями или распространять утверждения, решения или выводы в связи со слушаниями или апелляцией в уполномоченном органе профессионального общественного объединения риэлторов

- Риэлтор должен проявлять сдержанность, комментируя общую политику другого риэлтора и его действия в конкретной сделке, не допуская публичной дискредитации конкурентов

- Риэлтор, действующий в качестве агента покупателя, должен сообщить об этом агенту продавца при первом контакте

- Риэлтор вправе вступать в контакты с клиентами другого риэлтора только с его согласия

Контрактные отношения с клиентами. Общие положения при проведении сделок с жилой недвижимостью

- Агентство может представлять интересы клиентов при наличии на начало финансового обеспечения конкретной сделки договорных отношений с обеими сторонами, описывающих обязательства сторон и условия совершения сделки.

- Под условием совершения сделки подразумеваются:

— суммы, выплачиваемые покупателем и получаемые продавцом

— предполагаемые сроки совершения различных этапов и окончания сделки и обстоятельств, которые могут повлиять на изменение этих сроков, срок действия договора либо его пролонгацию

— условия, при соблюдении которых стороны считают договор исполненным

— характер взаиморасчетов и порядок выплат

— существенные положения нотариально удостоверяемого договора передачи прав собственности: вид договора (купли-продажи, мены, дарения); объявленная стоимость отчуждаемого имущества; возможность отчуждения имущества от имени продавца на основании нотариальной доверенности

Договор описывает порядок расчетов при сделке при проведении прямых продаж в соответствии со следующим алгоритмом:

— первая часть (не более 50 %) – не ранее регистрации регистрационной палате или договор задатка

— вторая часть – после перерегистрации по новому месту жительства (прописки-выписки), освобождения, подписания актов приемки объекта недвижимости и завершения работ по сделке. Возможно дополнительное дробление второй части в соответствии с правилами конкретного региона и агентства недвижимости

- В договоре должно быть отражено какая сторона сделки оплачивает оформление документов и нотариальные расходы

- Любые изменения правил выплат должны сопровождаться письменными заявлениями покупателя, подтверждающими принятие покупателем ответственности за эти изменения на себя. При отсутствии указанных заявлений последствия изменений в порядке выплат являются ответственностью агентства недвижимости.

- Цена на объект недвижимости, указываемая агентством во внешней рекламе, должна включать в себя все расходы заказчика по проведению сделки, за исключением государственной пошлины, нотариальное оформление и оплаты регистрации прав на недвижимость.

- При условии качественного оказания услуг по проведению сделки купли-продажи объекта недвижимости в полном объеме рекомендуемый размер вознаграждения составляет:

— максимум 6 % от суммы сделки купли-продажи объекта недвижимости, земля, дача и прочее. Процент может быть ниже или выше при условии письменной договоренности с клиентом;

— 4 % от суммы сделки купли-продажи объекта недвижимости долевого участия, процент может быть ниже или выше при условии договоренности с клиентом. Объедниение риэлторов Тюмени установило в 2007г 4%, по какой схеме работать решает директор агентства недвижимости.

- Риэлтор не имеет права указывать в рекламных изданиях цены на объекты недвижимости, предусматривающие размер вознаграждения более 4-6 % от суммы сделки если у риэлтора нет письменных договоренностей с клиентом.

Специфика договорных отношений с продавцом

- Описание объекта недвижимости в договоре производится на основании документально подтвержденных сведений, в случае отсутствия документов необходимо указывать, на каком основании и под чью ответственность /клиента или агентства недвижимости/ сведения представлены.

- Договор на представление интересов клиента и предварительный договор об условиях отчуждения (продажу, дарение, мену) объекта недвижимости либо о смене нанимателя заключается непосредственно с владельцем недвижимости (если недвижимость не приватизирована – с нанимателем). Если собственников недвижимости (нанимателей) несколько, то все должны быть перечислены в договоре и должны подписать его.

- Агентство недвижимости, представляющее интересы продавца, участвует в сборе и подготовке документов, необходимых для законного совершения сделки.

- В договоре должна быть описана ответственность продавца за нарушение по его вине сроков нотариального оформления, перерегистрации продавцов по новому месту жительства и освобождения недвижимости, а также должны быть описаны обстоятельства, известные на момент заключения договора, которые могут повлиять на изменение этих сроков.

- Выручка продавца недвижимости должна быть указана в договоре.

- Агентство недвижимости должно включить в договор с продавцом обязательства по выплате продавцу объекта недвижимости причитающихся ему средств в течение конкретного срока после завершения комплекса работ по каждому оговоренному в договоре этапу сделки.

- Если расчет по сделке производится с одним из нескольких собственников, в договоре должно быть отражено согласие остальных собственников на получение выручки одного из них.

- Выплаты лицам, не являющимися собственниками, могут осуществляться только по нотариальной доверенности

Специфика договорных отношений с покупателем

- Договор на приобретение недвижимости должен заключаться с лицом, обеспечивающим финансирование сделки /покупателем/. В иных случаях полномочия представителя покупателя должны быть подтверждены нотариальной доверенностью.

- В договоре должны быть отражены затраты покупателя на приобретение недвижимости и изложены сроки и условия внесения покупателем денежных средств по сделке.

- В договоре должна быть описана ответственность покупателя за нарушение по его вине сроков оформления сделки.

- При назначении штрафных санкций к покупателю в договоре должен быть оговорен их размер, условия применения и метод фиксации отказа покупателя от проведения сделки в установленный срок. Обязательным условием договора должен быть возврат средств покупателю в случае не проведения сделки по независящим от него причинам, кроме фактически израсходованных с разрешения покупателя средств.

- Агентство не может производить выплаты по сделке из средств покупателя без согласования с покупателем в случае, если возвращение покупателю этих средств при расторжении сделки невозможно /оплата приватизации, погашение задолженностей продавцов, оплата услуг третьих лиц, задатки на другие сделки и т.д.

- Условия проведения всех выплат должны быть оформлены договором в письменной форме либо соответствующим заявлением покупателя

Специфика проведения сделок со встречными продажами, покупками, сделки с альтернативой покупкой недвижимости

- При проведении сделок со встречными продажами или покупками необходимо руководствоваться стандартами для сделок прямой купли - продажи. Отклонения от этих стандартов могут быть связаны с тем, что средства, внесенные в качестве задатка /залога, аванса/ покупателем, должны быть использованы аналогичным образом при "встречной" покупке, или/и выручка продавца имущества используется для оплаты "альтернативной" собственности.

- В договорах с покупателем недвижимого имущества, продавец которого приобретает иную недвижимость, должно быть отражено:

— необходимость приобретения альтернативной собственности;

— использование выручки продавца для приобретения альтернативной собственности и невозможность использования этих средств в качестве обеспечения выполнения продавцом своих обязательств по перерегистрации (выписке) и освобождению собственности.

- Если средства покупателя / внесенный им аванс, задаток, залог / используются аналогичным образом при встречной покупке, агентство недвижимости должно получить согласие покупателя на такое использование средств. В противном случае агентство недвижимости берет на себя риски, связанные с возможным срывом встречной покупки.

- В договорах с продавцом, который приобретает альтернативную собственность, должна быть зафиксирована его выручка от продажи принадлежащего ему имущества и / либо / стоимость альтернативной собственности, либо размер доплаты, которую он должен внести или получить при ее приобретении.

- Рекомендуется осуществлять первые выплаты продавцам / последнему продавцу в цепочке, доплаты продавцам в середине цепочки/ таким образом, чтобы выплачиваемые суммы / с учетом сумм, направленных на приобретение альтернативной собственности – в случае продавцов, находящихся в середине цепочки/ не превышали 50 % от выручки продавца после регистрации всех звеньев цепочки. В случае отклонения от описанной схемы рекомендуется получать письменное согласие всех участников цепочки.

Специфика проведения сделок с расселением

- Договор на расселение обязательно должен содержать характеристики требуемой альтернативной недвижимости: тип объекта, районы, метраж и т.д. На основании данных требований составляется предварительная смета расселения.

- Под договором на расселения подразумевается совокупность договоров с собственниками / нанимателями / расселяемой квартиры, включающая:

— общий договор на расселение со всеми собственниками /нанимателями/ расселяемой квартиры, а также лицами, проживающими в квартире;

— отдельный договор /протокол согласования, соглашение/ с каждым собственником /нанимателем/, в котором отражены требования по альтернативному жилью;

— отдельный договор с каждым собственником /нанимателем/, заключаемый после нахождения альтернативного жилья, о выборе этого конкретного варианта и покупке его с условием отчуждения соответствующей доли в расселяемой квартире.

- Начинать расселение, начинать финансирование сделки покупателем, можно только в случае подписанного и действующего договора на расселение со всеми собственниками /нанимателями/ расселяемой квартиры и всеми зарегистрированными в квартире жильцами.

- В договоре с покупателем должны быть оговорены условия его расторжения в случае отказа какой-либо из сторон, в том числе – условия возврата средств, направленных на приобретение альтернативной нежвижимости. При расселении возникают специфические риски, связанные с неодновременным подбором альтернативного жилья для расселенцев. В соответствии со сложившейся практикой делового оборота, распространенной схемой расселения является схема поэтапной оплаты покупателем объекта расселения (а точнее, альтернативного жилья), с временным оформлением его на покупателя и дальнейшим, после подготовки всего расселения, одновременным переоформлением всех объектов. Следует избегать схемы с поэтапным оформлением долей на покупателя по мере нахождения встречных вариантов.

- В случае отсутствия письменного согласия покупателя на такое оформление с подробным объяснением возникающих рисков, ответственность при срыве сделки ложится на агентство.

Договорные отношения между агентствами недвижимости при совершении сделок

- Участниками совместной сделки могут выступать агентства недвижимости, имеющие соответствующие письменные договоренности с клиентами. Отношения агентств недвижимости, представляющих интересы продавца и покупателя, могут быть оформлены договором о совместной сделке либо встречными письмами, в которых оговариваются обязанности сторон.

- Показ объекта недвижимости клиенту, предоставленному другим агентством, сопровождается оформлением акта просмора.

- Агентства недвижимости партнеры обязаны информировать друг друга о суммах агентского вознаграждения, закладываемых на сделку. Смета расходов по сделке является открытой для агентств - партнеров.

- Взаиморасчеты производятся под контролем Эскро-службы агентства недвижимости, представляющего интересы продавца, если нет письменного соглашения сторон о другом порядке взаиморасчетов. В случае закрытия цепи обменов прямой продажей квартиры в другом агентстве, рекомендуется проводить взаиморасчеты там, где сформирована основная "цепь".

- При открытии сделки в агентство недвижимости, контролирующее взаиморасчеты, вносится сумма либо в размере полных комиссионных, либо не менее рублевого эквивалента 500 у.е. (300 у.е. – при встречной покупке), после чего Эскро-служба агентства выдает гарантийное письмо установленного образца на полное комиссионное вознаграждение агентству, представляющему интересы партнера. Комиссионные по договоренности могут вноситься в каждое из агентств в отдельности.

- Эскро-служба агентства, проводящего сделку, должна письменно уведомить агентство-партнера об открытии сделки. По запросу руководителя Эскро-службы агентства партнера агентство, проводящее сделку, должно предоставить копии всех документов /договоров, заключенных с клиентом, правоустанавливающих документов и прочее/, имеющих отношение к сделке.

- При проведении сделки используется пакет договоров того агентства, под контролем которого проводятся взаиморасчеты.

- Сделка считается закрытой после регистрации договора регистрирующем органе, снятии с регистрационного учета всех зарегистрированных граждан, либо регистрации их по новому месту жительства, и передачи квартиры по акту приема-передачи. Копии подтверждающих документов передаются действующему по доверенности представителю агентства-партнера в течение 2-х рабочих дней после завершения сделки по требованию.

- Сложившаяся практика делового оборота допускает случаи, когда отношения между агентствами, представляющими интересы покупателя и продавца, оформляются договорами, имеющими форму Агентство-Клиент.

- Для того чтобы сделка, оформляющаяся таким образом, могла рассматриваться как совместная, обязательства сторон в таком договоре должны иметь признаки, указывающие на отношения между представителями клиентов: покупателей и продавцов. Если при проведении совместной сделки агентство в договоре фигурирует в качестве продавца и покупателя, то такая сделка не считается совместной, и всю ответственность за срыв сделки, необходимость выплачивать штрафные санкции и т.п. агентство принимает на себя, в соответствии с заключенным договором /независимо от обстоятельств и вины клиента, по поручению или соглашению с которым оно действует.

Поделиться ссылкой на статью в социальных сетях: