Категория: Бланки/Образцы
Published by admin on 6 апреля, 2015 - 19:43
В наши дни на рынке редко встретишь сделку по аренде коммерческой недвижимости, где не шла бы речь про «арендные каникулы». И не смотря на это, все еще остаются моменты, которые не понятны для сторон в переговорах, и очень часто «арендные каникулы» становятся серьезным пунктом, а иногда и камнем преткновения в обсуждении условий договора.Начнем, пожалуй, с того, что определим само понятие «арендные каникулы». С коммерческой точки зрения «арендные каникулы» предполагают, что в течение определенного периода времени арендатор вправе занимать помещения без уплаты всей арендной платы или, как минимум, базовой части арендной платы.
Чаще всего такая договоренность имеет место быть при аренде помещения в состоянии shell&core (под чистовую отделку) или в случае необходимости для Арендатора делать дизайн помещения «под свой бизнес».
Казалось бы, все просто и понятно. Но, как со стороны Собственника помещения, так и со стороны Арендаторов, обычно возникает много вопросов, начиная с того, почему именно такой срок каникул нужен Арендаторам и заканчивая тем, как это прописать в договоре арены.
По моим наблюдениям, сторонам бывает сложно договориться, так как зачастую, собственник помещения рассматривает «арендные каникулы» как скидку для арендатора, сколько месяцев каникул – такова скидка. Арендатор же, со своей стороны рассматривает «арендные каникулы» как обязанность собственника для успешной реализации его помещения. Конечно же, в каникулах больше заинтересован арендатор, а потому, именно ему нужно приходить на переговоры максимально подготовленным по данному вопросу.
Как рекомендацию арендаторам, могу прописать такие ключевые моменты:
?? Всегда приходите на переговоры с четким, прописанным на бумаге планом работ по помещению. Пропишите не только те работы, которые Вы планируете проводить, но и сроки, которые для этих работ необходимы. В идеале, хорошо бы прописать и стоимость таких работ – это будет наглядным показателем для собственника помещения обоснованности того срока «арендных каникул», которое Вы запрашиваете;
?? Если обсуждаемое помещение – не первый Ваш проект, покажите Собственнику, каким Вы планируете его сделать, какой будет сделан ремонт, какие неотделимые улучшения предполагаются. Проговорите, насколько проще будет реализовать это помещение в аренду следующим после Вас клиентам, при наличии подобного ремонта (если Ваш ремонт не предполагает слишком индивидуального дизайнерского подхода);
?? Если, согласно законодательству РФ, Вам необходим определенный срок, для получения лицензии на осуществление Вашей деятельности, дайте ссылку на данный закон, где прописана процедура получения лицензии и необходимые для этого сроки.
Это только самые основные рекомендации. К счастью профессиональног о брокера, каждые переговоры очень своеобразны и не похожи на предыдущие, а потому прописать все тонкости и возможные моменты просто невозможно. Идея такова, что если Арендатор пришел с четким пониманием, что ему нужно и сколько это займет времени, а Собственник при этом настроен на быструю реализацию своей недвижимости, они всегда договорятся, это уже вопрос их желания и профессиональнос ти их брокера.
Что же касается того, как «арендные каникулы» прописать в договоре аренды – это вопрос серьезный и, я бы сказала, слегка творческий.
Такого понятия как «арендные каникулы» в законодательстве не существует. Однако законодательство не запрещает сторонам договора аренды устанавливать «арендные каникулы».
Юридически это можно оформить двумя вариантами – либо условия арендных каникул фиксируются в договоре аренды, либо на время арендных каникул составляется дополнительное соглашение к договору аренды. Стоит также отметить, что «арендные каникулы» касаются только оплаты аренды, но не оплаты коммунальных услуг.
Более детально прописывать варианты оформления «арендных каникул» не вижу смысла, просто повторюсь, что каждые переговоры индивидуальны, а значит, требуют индивидуального, при этом всегда максимально профессиональног о подхода.
Если в переговорах Вас сопровождает профессиональный брокер, Вы можете позволить себе не вникать во все тонкости данного вопроса, так как у Вашего брокера будет тысяча и одно решение для любой сложившейся ситуации. Если же Вы решили все делать своими силами, то всегда можете получить бесплатную квалифицированну ю общую консультацию в нашем агентстве, а далее решать – как Вам двигаться дальше.
Удачи Вам и вдохновения в Ваших начинаниях!
19 Февраля 2016
Арендные каникулы выгодны и арендатору, и арендодателю, особенно если речь идет о больших офисных площадях или помещениях, которые нуждаются в ремонте. Что такое арендные каникулы, кому и на каких условиях они предоставляются, а также как оформить их в договоре, чтобы не увеличить налоговую нагрузку на собственника и нанимателя офиса, – обо всем этом читайте в нашей статье.
Многие арендаторы предпочитают офисы с ремонтом, чтобы приступить к работе сразу же. Офис на Пролетарской
Общепринятая практикаПо своей сути, арендные каникулы представляют собой отсрочку по выплате арендной платы, предоставляемую на время ремонта помещения или переезда. Такое условие контракта выгодно арендатору: он получает возможность обустроить офис «под себя» и не платить арендную ставку до начала фактической работы. Выгодно оно и собственнику офиса: он получает отделку «под ключ» помещений, которые, после того как съедет первый арендатор, сможет сдать по более высокой ставке.
Наиболее длительные каникулы предоставляются на ремонт при аренде офисов в состоянии shell&core (без отделки). Чаще всего это площади в бизнес-центрах категории А и В. Однако в офисных центрах классом ниже отсрочка по выплате арендной ставки тоже встречается.
Арендные каникулы «на переезд» предусматривают время на косметический ремонт, обустройство рабочих мест, подключение интернета и телефонии.
В случае долгосрочной аренды каникулы для ремонта могут предоставить и в середине срока, например, для переоборудования помещения.
Офисы Shell&Core нуждаются в чистовой отделке
Условия арендных каникул зависят от размера офиса, состояния помещения, сроков аренды. Для больших площадей в 300–500 кв.м. отсрочка арендной платы достигает 4–6 месяцев. Для офисов среднего размера «льготный» срок редко превышает 2 месяца. Арендные каникулы на время переезда и для косметического ремонта составляют не более месяца. Иногда возможно обсуждение условий, отличных от общепринятых, – для этого арендатор должен представить собственнику смету со стоимостью и сроками проведения работ.
Арендные каникулы предоставляются только на арендную ставку и не распространяются на коммунальные платежи, которые вносятся в установленном порядке.
Если условия контракта предусматривают страховой депозит, он вносится перед началом «арендных каникул». Это гарантия для собственника, что арендатор не съедет, бесплатно попользовавшись его помещением.
Как оформить?С точки зрения налогообложения, во время каникул наниматель пользуется арендованным помещением, не оплачивая его. По закону это квалифицируется как безвозмездное пользование имуществом, что увеличивает налоговую нагрузку и на собственника, и на арендатора. Арендодателю необходимо начислить НДС на сумму неполученных арендных платежей. Кроме того, он теряет амортизацию помещения. Арендатор получает внереализационный доход и обязан заплатить с него налог на прибыль.
Условия арендных каникул должны быть отражены в договоре
Избежать этого позволяет грамотное составление договора аренды. Существует 4 законных решения:
Иногда при обсуждении сроков и условий арендных каникул между собственником и арендатором возникают спорные моменты. Достичь приемлемого для обеих сторон компромисса поможет профессиональный брокер. Обратитесь в компанию Infomakler ? мы знаем, как снять коммерческое помещение на самых выгодных условиях.
Please enable JavaScript to view the comments powered by Disqus.
Понятие арендных каникул знакомо всем, кто так или иначе связан с отношениями по сдаче или найму имущества (чаще всего – недвижимого: офиса, магазина, склада, производственного помещения).
Хотя гражданским законодательством такая формулировка не используется, арендными каникулами принято называть период, в течение которого владелец недвижимости освобождает арендатора от платы за сдаваемое помещение. либо значительно снижает такую плату.
Чаще всего период арендных каникул устанавливается при:
Установление арендных каникул возможно и по другим причинам, если стороны пришли к взаимному согласию по этому вопросу.
Срок каникул, размер понижения арендной платы и другие детали соглашения стороны устанавливают самостоятельно. На практике период каникул колеблется от 1-2 месяцев до полугода и более. в зависимости от размера помещения, длительности аренды, вида проводимых работ.
Нюансы соглашения о каникулах
Арендные отношения регулируются нормами главы 34.1. ГК РФ, а условия об арендных каникулах стороны определяют по своему усмотрению — на основании ст. 421 Гражданского кодекса о свободе договора.
Если стороны согласовали условия, не противоречащие обязательным требованиям законодательства — это законно.
Поскольку договор аренды недвижимого имущества между юридическими лицами заключается в письменной форме, а если срок договора более года — подлежит госрегистрации, условие об арендных каникулах также должно быть составлено в письменной форме. Сделать это можно двумя путями:
Независимо от выбранной формы соглашения в нем фиксируется период, на который арендатор освобождается от платы за помещение (либо платит меньшие суммы), размер такой платы и порядок (срок) ее внесения.
Несмотря на снижение или отмену арендных платежей в период каникул, от уплаты коммунальных платежей арендатор, как правило, не освобождается.
Последствия для арендодателя, в том числе налоговые
Законом установлено, что договор аренды всегда возмездный, то есть арендатор должен уплачивать платежи за весь период пользования имуществом.
Если же в договоре прописано освобождение от арендных платежей, отношения сторон фактически превращаются в безвозмездное пользование.
Для арендодателя это чревато неблагоприятными последствиями со стороны налоговых органов:
К сожалению, из-за налогов, совсем не взимать арендные платежи или устанавливать их чисто номинально (например, в размере 100 рублей за целое офисное помещение в месяц), владельцу недвижимости невыгодно. Избежать негативных налоговых последствий поможет только грамотное составление соглашения об арендных каникулах.
Рекомендации арендаторам
У арендатора, так же, как и у арендодателя, в случае неудачной формулировки положения об освобождении от платежей во время арендных каникул могут возникнуть налоговые потери:
База по налогу устанавливается на основании рыночной ставки аренды идентичного помещения. Поэтому, прописывать отсутствие платы в период каникул, не в интересах арендатора.
Сомнительным будет и формулировка соглашения об арендных каникулах, предусматривающая доступ в помещение без использования его по назначению. Поскольку арендатор все равно имеет возможность находиться на арендуемых площадях (делать ремонт, оснащение и т.д.), это приравнивается к фактической аренде без оплаты (и облагается налогом).
Совет арендатору может быть один: оформить арендные каникулы таким образом, чтобы их невозможно было квалифицировать как безвозмездное пользование.
Как прописать в договоре (образец формулировки о каникулах)
Существует несколько вариантов составления соглашения о предоставлении арендных каникул, которые позволят избежать проблем с налоговиками:
Формулировка соглашения может быть такой: «Арендная плата составляет ________руб. в месяц. Арендатор проводит в помещении ремонт для приведения в состояние, пригодное к использованию в качестве (указать). Возмещение расходов арендатора на ремонт производится арендодателем путем зачета их в счет арендных платежей за (указать число) месяцев действия договора.» .
В последнем случае дополнительно стоит указать, что обязанность как капитального, так и текущего ремонтов недвижимости берет на себя арендодатель.
Использование вышеназванных формулировок соглашения о предоставлении арендных каникул полностью соответствует требованиям законодательства, позволяет избежать начисления дополнительных налогов. и дает сторонам арендных отношений возможность установить взаимоприемлемое и выгодное сотрудничество.
Как снизить арендную ставку?На видео ниже рассказывается, как можно получить льготную ставку при аренде нежилого помещения у городской администрации в судебном порядке.
Арендные каникулы – это возможность использования арендатором помещения без арендной платы или оплаты по сниженной ставке. Как правило, арендные каникулы используются в случае, если сдаваемое помещение требует ремонта, реконструкции или перепланировки.
Срок арендных каникул оговаривается индивидуально, и может составлять от 1 до 6 месяцев.
«Всем арендаторам, въезжающим в помещения в состоянии shell&core (под чистовую отделку), мы предоставляем арендные каникулы продолжительностью до полугода. Длительность льготного периода, в течение которого арендатор имеет возможность спокойно обустроить свой офис, обычно напрямую зависит от объемов арендуемых площадей. Так, если речь идет о помещении площадью порядка 300-500 кв.м, срок арендных каникул, как правило, не превышает 30 дней. Для арендаторов, которые планируют разместиться на 10 тыс. кв.м и более, каникулы могут длиться и полгода. В свою очередь, при аренде помещений, которые сдаются в состоянии «за выездом арендатора», каникулы, как правило, не предоставляются вообще, или продолжаются очень недолго», - комментирует Дмитрий Тарасов, директор по аренде компании KR Properties.
Чаще всего, арендные каникулы длятся 1-2 месяца. Стоит отметить, что арендные каникулы предоставляются только при заключении среднесрочных и долгосрочных договоров. Арендные каникулы чаще всего используются в случае аренду офисов с состоянием отделки shell&core.
«Арендные каникулы применяются на текущем рынке для любых офисов класса А и B с профессиональными собственниками. При этом наиболее распространены для нового строительства, shell&core – то есть там, где необходим определенный период для отделки помещений, или здание еще не построено, а подписание Договора аренды осуществляется в текущем периоде – для митигирования рисков арендатора по оплате за неиспользуемый офис. Также это часть коммерческих переговоров для оптимизации условий.
Срок предоставляемых арендных каникул зависит от объема площадей арендатора, от сроков начала аренды и готовности помещений. При этом, как правило, они превышают необходимый срок отделки помещений. Например для арендатора в 500 м2 могут предоставить 2-4 месяца арендных каникул, в то время как для якоря в 10 000 м2 каникулы могут быть на уровне 8-14 месяцев», - отмечает Лидия Александрова, директор отдела глобальных корпоративных услуг CBRE.
Такого понятия как «арендные каникулы» в законодательстве не существует. Однако законодательство не запрещает сторонам договора аренды устанавливать арендные каникулы. Во время арендных каникул правоотношения сторон квалифицируются как безвозмездное пользование.
Юридически это может быть оформлено двумя путями – либо условия арендных каникул фиксируются в договоре аренды, либо на время арендных каникул составляется дополнительное соглашение к договору аренды. Стоит также отметить, что арендные каникулы касаются только оплаты аренды, но не оплаты коммунальных услуг.
«С коммерческой точки зрения «арендные каникулы» предполагают, что в течение определенного периода времени арендатор вправе занимать помещения без уплаты всей арендной платы или, как минимум, базовой части арендной платы. Однако по закону любой договор аренды должен быть всегда возмездным, т.е. арендатор должен уплачивать арендную плату за весь период срока аренды. В целях соблюдения требований законодательства решить данный вопрос можно в рамках договора аренды.
В частности, на практике распространен подход, при котором часть арендной платы берется из периода, наступающего после истечения срока «арендных каникул», и применяется к периоду «арендных каникул». В этом случае стороны могут сразу подписать договор аренды, акт приема-передачи помещений и начать аренду. Существенная разница в размере арендной платы между периодом «арендных каникул» и последующим периодом допустима, если арендатор и арендодатель не являются зависимыми (с точки зрения налогового законодательства) лицами и, если ни одна из сторон не является офшорной компанией. Разницу в цене всегда можно объяснить экономическими причинами, например: невозможностью полноценно пользоваться помещениями ввиду необходимости производства отделочных и подготовительных работ. При этом, перераспределяя часть арендной платы на «арендные каникулы», важно помнить, чтобы арендная плата за такой период не была номинальной (т.е. 1 рубль и т.п.), поскольку в таком случае может возникнуть риск переквалификации налоговыми органами сделки аренды в безвозмездную с доначислением соответствующих налогов.
На практике также часто используется другой вариант договорного оформления «арендных каникул»: в договоре указывается дата начала аренды (т.е. дата подписания акта приема-передачи помещений и начала начисления арендных платежей) более поздняя, чем дата подписания самого договора аренды. При этом сразу после подписания договора арендатору может быть предоставлен доступ в помещение для отделки без права использования помещений по целевому назначению, например: в качестве офисных или торговых. За период доступа в помещения до даты начала аренды арендная плата не начисляется и не уплачивается. Очевидно, что такой вариант оформления отношений сторон допустим в ситуации, когда предполагаемый период отделочных работ совпадает с периодом «арендных каникул». Однако здесь есть потенциальный риск, что указанный доступ может быть истолкован как начало аренды и, соответственно, могут возникнуть налоговые и юридические риски, связанные с «бесплатной» арендой. В этой связи данный вариант является менее предпочтительным по сравнению с первым», - рассказывает Юрий Чернобривцев, партнер Goltsblat BLP LLP.
Портал EkbRealty.ru освещает рынок коммерческой недвижимости Екатеринбурга более 5 лет. EkbRealty.ru – единственный ресурс, на котором можно найти все и сразу про рынок коммерческой недвижимости Екатеринбурга:
Новости коммерческой недвижимости
На EkbRealty.ru – самые свежие новости: итоги рынка коммерческой недвижимости и прогнозы развития рынка, строительство новых бизнес-центров в Екатеринбурге, рейтинги торговых центров, складская недвижимость в цифрах и фактах, строительство апартаментов, новые акции по аренде коммерческой недвижимости в Екатеринбурге, продажа объектов недвижимости и многое другое.
Аналитические обзоры рынка коммерческой недвижимости
На нашем портале регулярно появляется свежая аналитическая информация о рынке коммерческой недвижимости и его тенденциях, обзоры от федеральных и местных консалтинговых компаний, экспертные оценки от игроков рынка.
Мероприятия по коммерческой недвижимости
На EkbRealty.ru публикуются анонсы отраслевых мероприятий по коммерческой недвижимости в Екатеринбурге и Свердловской области, а также в Москве, Санкт-Петербурге и других регионах России.
Объявления - аренда и продажа объектов коммерческой недвижимости
Для тех, кого интересует продажа и аренда коммерческих помещений в Екатеринбурге, создана специальная база объявлений, представленная такими рубриками как продажа и аренда торговых площадей, продажа и аренда офиса в Екатеринбурге и области, продажа и аренда склада, а также информацией о земельных участках. Также пользователи портала могут отправлять заявки, если хотят купить или снять помещение под магазин, арендовать офис, купить склад в Екатеринбурге и Свердловской области и т.д.
На главной странице сайта расположена доска объявлений со специальными предложениями. Спецпредложения – это объявления, которые дополнительно публикуются на главной странице базы объявлений EkbRealty.ru, имеют собственную страницу и выделяются цветом в результатах поиска.
База объявлений коммерческой недвижимости на сайте EkbRealty.ru обладает удобным поиском недвижимости по типу, району, площади и стоимости. Объявления проходят модерацию и обновляются ежедневно. Любой риэлтор или владелец коммерческой недвижимости может оставлять собственные объявления в базе. Для этого достаточно пройти быструю регистрацию на сайте.
Путеводитель по рынку коммерческой недвижимости
В нашем каталоге-путеводителе представлена информация о строительных, управляющих, консалтинговых, инвестиционных компаниях рынка недвижимости, а также об органах власти, общественных объединениях и агентствах недвижимости Екатеринбурга. Отдельное внимание мы уделили внимание персонам рынка недвижимости – собственникам строительных компаний, топ-менеджерам, чиновникам, журналистам. Самый многочисленный раздел - объекты коммерческой недвижимости: бизнес-центры Екатеринбурга, складские комплексы, апартаменты, торговые центры, гостиницы, многофункциональные комплексы.
При полном или частичном использовании материалов сайта гиперссылка на www.ekbrealty.ru обязательна
Контактный телефон: +7 (965) 510-53-35
