Категория: Бланки/Образцы
Главная → Ответы на вопросы → Ответы на вопросы граждан → Нужно ли разрешение органа опеки и попечительства на отказ ребенка от преимущественного права покупки жилья?
Нужно ли разрешение органа опеки и попечительства на отказ ребенка от преимущественного права покупки жилья?Сестра хочет приобрести комнату в 6?комнатной коммунальной квартире. Согласно выписке из ЕГР одна из соседских комнат находится в долевой собственности у несовершеннолетнего ребенка. Нужно ли разрешение органа опеки и попечительства на отказ ребенка от преимущественного права покупки жилья? Достаточно ли отказа родителей от имени ребенка?
В соответствии с п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
В соответствии с п. 3 ст. 60 СК РФ при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 ГК РФ).
Так как в соответствии с п. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты, следовательно, несовершеннолетнему принадлежит такое право. А значит, отказ от такого права является сделкой, влекущей отказ от принадлежащих подопечному прав, коль скоро при распоряжении имуществом несовершеннолетнего к родителям применяются правила ст. 37 ГК РФ.
Следовательно, необходимо получение согласия органа опеки и попечительства на отказ от преимущественного права покупки.
Количество просмотров: 375
Максим Служаев Ученик (177), закрыт 5 лет назад
Коммунальная квартира в праве общей долевой собственности принадлежит семье и соседям у которых одним из собственников является ребёнок 15 лет. К нотариусу и в опеку соседи категорически идти отказываются рассчитывая купить нашу долю значительно ниже рыночной цены. Как продать нашу долю?
Юрий Высший разум (109129) 5 лет назад
Ну, если Вы почему-то настроены обязательно получать ОТКАЗ остальных сособственников, то учтите:
- законодательством РФ ОБЯЗАТЕЛЬНОСТЬ нотариального удостоверения таких отказов НЕ установлена;
- несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет должен такой отказ подписывать САМ, но с ПИСЬМЕННОГО согласия своих родителей (п. 1 ст. 26 ГК РФ).
Но ОПЕКА все-таки нужна, т. к. родители БЕЗ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО РАЗРЕШЕНИЯ органа опеки и попечительства НЕ вправе давать согласие на такой отказ, т. к. это будет считаться сделкой, влекущей отказ ребенка от принадлежащего ему права преимущественной покупки продаваемой Вами доли (п. 2 ст. 37 ГК РФ)
Но не торопитесь огорчаться - на самом деле этот ОТКАЗ Вам вообше НЕ НУЖЕН!
Дело в том, что ст. 250 ГК РФ совершенно НЕ требует получения ОТКАЗА.
И ОБЯЗАТЕЛЬНО требуется только ИЗВЕСТИТЬ (в письменной форме) остальных сособственников о намерениии продать свою долю, цене и других условиях продажи. Вручение соседям Извещения НЕ обязательно производить через нотариуса - можно и под роспись с указанием даты получения, можно и по почте заказным письмом.
Если соседи все-таки дадут ОТКАЗ - очень хорошо, можете заключать договор купли-продажи сразу после этого.
Соглашаются КУПИТЬ по Вашей цене - еще лучше.
Уклоняются от ответа - ждете МЕСЯЦ и после этого продаете кому-угодно, но по цене не ниже указанной в Извещении.
Вот и ВСЕ!
Удачи.
Инга Искусственный Интеллект (290203) 5 лет назад
Продавать по вашей цене, если купят. За ребенка решение принимают родители. Нотариус и опека не нужны.
Любовь Мастер (1167) 5 лет назад
Сколько в долях принадлежит вам? Или доли вам наториально не выделены из общей долевой собственности?
Сергей Черногребель Просветленный (35469) 5 лет назад
Тут несколько вариантов:
1. Идете к нотариусу и за деньги он направляет сособственникам письмо (а) с предложением, контролирует месячный срок. По окончании дает Вам документы для регистрации купли-продажи.
2. Идете на почту и сами отправляете сособственникам письмо (а) с предложением, ждете месяц, По окончании осуществляете регистрацию купли-продажи с приложением документов об отправке письма (ем).
3. Продаете долю сособственнику (ам).
ЛюТа =) Мудрец (16246) 5 лет назад
у нас обязательно требуют разрешение опеки на отказ от права преимущественной покупки несовершеннолетним.
Мне принадлежит 7/8 квартиры,моей несовершеннолетней внучке 1/8.Я хочу поменять половину моей доли на равноценную недвижимость( по договору мены).Какой документ я должна получить от внучки для совершения договора мены. Нужно ли согласие органов опеки на эту сделку?
31 Мая 2015, 22:31 Елена, г. Москва
Ответы юристов (12)
Елена, доброй ночи внучке сколько лет? У нее есть родители, опекуны?
31 Мая 2015, 22:32
Уточнение клиентаДоброй ночи! Внучке 17 лет, опекун её мама.
31 Мая 2015, 22:35
Есть вопрос к юристу?
Вам сначала необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства на продажу доли путём обмена на аналогичное жилье согласно Ст.37 гк рф. Без разрешения органов опеки, сделку росреестр не проведёт. Договор на продажу/ мену доли от имени внучки подписывают её родители.
С разрешения опеки можете обменять, Главное, чтобы площадь причитающейся ребёнку доли не была меньше, чем в настоящей квартире.
31 Мая 2015, 22:38
Доброй ночи! Внучке 17 лет, опекун её мама.
Елена
Соответственно, договор должна подписывать от её имени её мама.
31 Мая 2015, 22:39
Город не указан
Уважаемая Елена! Сколько лет Вашей внучке?
31 Мая 2015, 22:40
Город не указан
Елена, если Вашей внучке 17 лет, то согласно ч.1 ст. 26 ГК РФ «Дееспособность несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет»:
1. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя. Сделка,
совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее
последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или
попечителем.
2.Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет
вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей и
попечителя:1) распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами;2)
осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства,
изобретения или иного охраняемого законом результата своей
интеллектуальной деятельности;3) в соответствии с законом вносить вклады в кредитные организации и распоряжаться ими;(в ред. Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)4) совершать мелкие бытовые сделки и иные сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 28 настоящего Кодекса.http://www.consultant.ru/popular/gkrf1/5_4.html
© КонсультантПлюс, 1992-2015
Следовательно, Вам необходимо получить письменное согласие ее матери.
С уважением, Марина.
31 Мая 2015, 22:44
Город не указан
Какой документ я должна получить от внучки для совершения договора мены?
Елена
Поскольку внучка является долевым собственником, она обладает всеми правами, закрепленными в ст. 228 Гражданского кодекса РФ и ст. 30 Жилищного кодекса РФ. Причём, наравне с Вами.
Однако распоряжение Вами частью своей доли возможно только с рядом ограничений — а именно, с соблюдением правил, закрепленных в ст. 250 ГК РФ, которая определяет право преимущественной покупки при отчуждении доли в общем долевом имуществе.
Таким образом, Ваша внучка должна предоставить Вам для сделки нотариальный отказ от покупки. Если она в силу возраста это сделать не может, значит такой отказ с письменного разрешения органа опеки и попечительства предоставит её законный представитель (мама, папа)
То есть, как Вы понимаете, нужны как минимум два документа — нотариальный отказ от долевого собственника и письменное разрешение органа опеки на такой отказ.
По поводу того, что Вы планируете не продавать, а менять доли, могу сказать так: гражданское законодательство определяет применение к договору мены правила о купле-продаже. А потому указанные выше ограничения остаются. И если соблюсти все эти правила, установленные в ст. 250 ГК РФ, то сделка пройдёт успешно.
31 Мая 2015, 22:45
Елена, все сделки совершаемые несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет осуществляются с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.
Учитывая, что у Вас квартира находится в долевой собственности, внучка обладает преимущественным правом покупки Вашей доли
Статья 250 ГК РФ
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
Т.е. как минимум, Вы обязаны письменно известить свою внучку о том, что собираетесь обменять квартиру, и в письменном виде получить от нее согласие на такой обмен, в котором будет указано, что она отказывается от своего преимущественного права покупки (лучше заверить нотариально). Аналогичное согласие дает и мать внучки (все это может быть оформлено одним документом).
Кроме того, на отчуждение квартиры необходимо согласие органов опеки и попечительства.
Статья 21 ФЗ «ОБ опеке и попечительстве»
1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
Елена, таким образом, перед обменом квартиры у Вас на руках должен быть нотариально заверенный отказ внучки от права преимущественного приобретения квартиры (на такой отказ также необходимо согласие родителей и органа опеки и попечительства)
31 Мая 2015, 22:46
Город не указан
Елена! Не согласна с мнением коллеги Фроловой Ирины.
Статья 28. Дееспособность малолетних[Гражданский кодекс РФ]
[Глава 3]
[Статья 28] 1. За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет
(малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей
статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или
опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его
имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами2 и 3 статьи 37
настоящего Кодекса.
Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного
1. Опекун или
попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами,
причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением
доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно,
исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения
органа опеки и попечительства. www.consultant.ru/popular/gkrf1/5_4.html#p469
© КонсультантПлюс, 1992-2015
Данная норма, которая требует предварительного разрешения органа опеки и попечительства, распространяется на несовершеннолетних, не достигших возраста 14 лет.
С уважением, Марина.
31 Мая 2015, 22:51
Елена, если речь не идет об обмене доли Вашей внучки, Вам необходимо лишь соблюсти ее право на преимущественную покупку. Если, терпит время, и нет желания связываться с органами опеки и попечительства, адресуйте внучке в письменной форме извещение об обмене своей доли.
Если у Вас есть взаимопонимание по данному вопросу, пусть внучка 1 месяц не дает ответ. После чего, Вы меняете свою долю без всяких дополнительных согласований со стороны органов опеки.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца . а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
31 Мая 2015, 22:56
Главное когда будете отправлять внучке письменное извещение об обмене своей доли, позаботьтесь о том, чтобы у Вас на руках были сведения о его фактическом получении (например, вручить под роспись, желательно чтобы также была подпись и родителей ребенка).
31 Мая 2015, 22:59
Марина, внимательно прочитайте ч.2 Ст.237 гк рф смысл в том, что попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждение имущества без предварительного разрешения органов опеки и попечительства.
31 Мая 2015, 23:20
Здравствуйте, Елена. К отношениям по поводу мены применяются правила по договору купли-продажи. На мену вашей доли в праве ничье согласие не требуется. Однако у внучки есть право преимущественной покупки. Поэтому вам следует уведомить внучку и ее законного представителя — мать, о мене доли в праве на квартиру. По истечении месяца вы вправе совершить сделку. Если требуется оформить сделку быстрее, вашей внучке и ее матери придется оформить нотариально отказ от мены.
Поскольку закон не обязывает родителей приобретать несовершеннолетним недвижимое имущество, а речь не идет об отчуждении имущества внучки, согласие органа опеки на вашу сделку не требуется.
31 Мая 2015, 23:25
Ищете ответ?Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
В соответствии с п. 6 статьи 42 Жилищного кодекса (ЖК) при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат данной квартиры имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом (ГК).
Следовательно, п. 6 статьи 42 ЖК налагает на продавца дополнительную, обязанность по уведомлению собственников других комнат. Подобный порядок реализации права распоряжения своим имуществом порождает ряд проблем, рассмотрению которых и посвящена данная статья (начало смотрите в статье: "Проблемы реализации преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире: часть 1" ).
Информации о собственнике нет
При продаже комнаты в коммунальной квартире могут сложиться обстоятельства, при которых выяснить вопрос о принадлежности соседней комнаты (комнат) на праве собственности определенному лицу будет невозможно, поскольку действующим законодательством продавец не правомочен требовать предъявления правоустанавливающих документов у других граждан.
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним информация о собственнике комнаты может отсутствовать, например при приобретении комнаты до вступления в силу Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". А данные, содержащиеся в органах технической инвентаризации, не обладают признаками публичности, открытости и достоверности.
Собственник соседней комнаты – несовершеннолетний гражданин
В соответствии с п. 2 статьи 37 ГК опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению, имущества подопечного, сдаче его внаем (аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Из указанного следует, что для того, чтобы законный представитель несовершеннолетнего гражданина, не достигшего 14-летнего возраста, выразил отказ от преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире, необходимо получить на это согласие органа опеки и попечительства.
Аналогичная ситуация возникает, когда несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, действующий с согласия законного представителя, отказывается от преимущественного права покупки.
Таким образом, продавец становится зависим еще и от органов опеки и попечительства, которые, пользуясь отсутствием должного нормативного регулирования, могут рассматривать заявление о даче разрешения на отказ от преимущественного права покупки неопределенное время и требовать представления практически любых документов.
Помимо прочего ни на несовершеннолетнего гражданина, ни на его законных представителей законом не возлагается обязанность по просьбе продавца комнаты обратиться в органы опеки и попечительства. В данном случае реализация правомочия собственника зависит лишь от сознательности несовершеннолетнего и его законных представителей.
Уклонение соседей от выражения отказа от преимущественного права покупки
В случае уклонения собственника (собственников) соседних комнат от выражения отказа от преимущественного права покупки в форме нотариально удостоверенного документа или отказа, оформленного в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, либо уклонения от получения уведомления о предстоящей продаже комнаты в коммунальной квартире продавец лишен законных правовых средств по защите от подобного рода злоупотреблений со стороны недобросовестных собственников соседних комнат.
Право преимущественной покупки может быть обосновано лишь сущностью отношений, в которых оно применяется. Оно должно охранять интересы участников общей собственности либо интересы участников общего дела.
В статье 16 ЖК закреплено, что комната является самостоятельным объектом. На комнаты в коммунальных квартирах у собственников возникает раздельная (не долевая и не совместная) собственность, и связывание указанных собственников преимущественным правом покупки не может считаться конституционным и обоснованным.
Положения п. 6 статьи 42 ЖК вынуждают продавцов заключать притворные сделки – в целях реализации правомочия по распоряжению недвижимым имуществом продавцы заключают договоры дарения комнат в коммунальных квартирах, прикрывая этим договор купли-продажи, что не может не отразиться на стабильности гражданского оборота. Государство путем закрепления указанной нормы само стимулирует продавцов к противоправному поведению.
Нарушение прав граждан
Закрепление права преимущественной покупки комнат в коммунальной квартире в ЖК нарушает конституционные права, предусмотренные статьей 18, п. 1, 2 статьи 19, п. 1 статьи 34, п. 1, 2 статьи 35 Конституции.
В соответствии со статьей 18 Конституции права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Однако право собственности, закрепленное в статье 35 Конституции, а именно правомочие по распоряжению, применительно к комнатам в коммунальных квартирах признать непосредственно действующим не представляется возможным, поскольку его реализация напрямую зависит от воли собственников соседних комнат в коммунальных квартирах.
ЖК ставит право распоряжения комнатой в зависимость от того, захотят ли другие собственники получить уведомление о предстоящей продаже комнаты или не захотят, выразят свою волю на отказ от преимущественного права покупки комнаты или не сделают этого.
Согласно общеправовому принципу, закрепленному в статье 19 Конституции, все равны перед законом и судом. Однако п. 6 статьи 42 ЖК прямо нарушает этот принцип, поскольку для одних собственников устанавливает более простые условия для реализации правомочия по распоряжению своим имуществом, для других же необоснованно усложняет процедуру реализации права.
По мнению многих специалистов, законодатель при установлении режима права преимущественной покупки не учел специфики правового регулирования права общей долевой собственности и права собственности. Исходя из этого, необходимо исключить преимущественное право покупки комнат в коммунальной квартире из статьи 42 ЖК.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом " при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
