Категория: Бланки/Образцы
В любом договоре аренды указано, сколько предварительных уведомлений про съезд с квартиры должен получить арендодатель от нанимателя. Если договор подписывался на определенный период времени и этот срок постепенно подходит к концу, то извещать собственника квартиры не нужно. Однако из вежливости нужно позвонить своему арендодателю, чтобы он узнал, что квартира уже пустует и что можно заниматься поиском новых клиентов.
В некоторых случаях, когда срок аренды помещения подходит к концу, наниматель начинает задерживать съезд и продолжает оплачивать свое проживание в квартире. Он имеет право выждать от 15 до 30 дней после окончания действия договора аренды. после чего можно извещать собственника квартиры про отъезд.
Если это не будет сделано, то арендатор имеет право требовать оплату за проживание в следующем месяце.
Но что делать, если нанимателю нужно съехать досрочно? В таком случае нельзя пускать проблему на самотек. Обязательно нужно связаться со своим арендодателем, которому нужно озвучить причины досрочного выезда из квартиры. Вполне вероятно, что владелец жилья пойдет навстречу и разрешит съехать раньше, без внесения оплаты за проживание. Если его не устраивает такое развитие событий, то следует постараться и найти нового арендатора, который компенсирует возможный финансовый ущерб собственнику.
Регулировка вопроса, связанного с уборкой помещения
Для избежания скандала арендатора с арендодателем необходимо заранее побеспокоиться про проведение адекватной уборки в помещении. Ею должен заниматься наниматель. Если он не справляется с поставленной задачей, то ему нужно предупредить хозяина квартиры.
Как правило, в каждом договоре аренды указывается минимальный перечень работ. выполняемых нанимателем. К ним относят очистку стен от загрязнения, заделку отверстий и чистку ковров и любых других напольных покрытий. Также дополнительным пунктом может обозначаться регулярная уборка в помещении.
Если по каким-то причинам наниматель не может этим заниматься, то этот момент оговаривается заранее. В будущем это поможет избежать скандалов при съезде, когда собственнику придется самостоятельно приводить квартиру в порядок.
Бывают ситуации, когда наниматель по собственной неосторожности наносит серьезный ущерб помещению, например, разбивает окно. В данном случае перед съездом он обязательно должен сделать ремонт. Если замену окна невозможно осуществить в срок, оставшийся до выезда, то арендатор компенсирует ущерб в денежном эквиваленте. Когда квартира будет приведена в адекватное состояние, все комнаты фотографируются.
Преждевременный отъезд нанимателяВ жизни бывают ситуации, когда арендаторы вынуждены поспешно покинуть снимаемое жилье. Это может быть связано с изменением места работы, отсутствием необходимых финансовых средств и других проблем. В таком случае необходимо законно расторгнуть договор про аренду. Как правило, в каждом договоре указываются условия, позволяющие быстро расторгнуть его.
Например, в таком соглашении может быть указано, что наниматель должен предупредить арендодателя о преждевременном съезде за 10 рабочих дней. Но если такой пункт в договоре отсутствует, то его невозможно расторгнуть в одностороннем порядке без помощи суда.
В случае, если документ не предусматривает преждевременное расторжение, то собственника помещения нужно известить заранее. Возможно удастся договориться заранее, что уменьшит вероятность конфликта для обеих сторон.
Однако важно иметь ввиду, что закон строг не только по отношению к арендаторам, но и к собственникам квартир. Если в договоре не прописаны условия преждевременного выселения, то ни один арендодатель не имеет права выселять квартирантов из жилья.
Когда можно обращаться в суд?
Не все арендодатели идут навстречу своим нанимателям. Многие откажут в преждевременном съезде, так как это ударит по их доходам. Но что может сделать собственник? Он может обратиться в суд с требованием преждевременного расторжения договора, но в качестве основных доводов он должен привести веские аргументы. К ним относят:
Однако арендаторам и арендодателям нужно понимать, что нет специальных требований к процедуре расторжения договора про аренду. Для избежания скандала нанимателю нужно предупредить арендатора о расторжении договора. Если будет получен отказ, то жильцу придется обращаться в суд со всеми бумагами на недобросовестного владельца квартиры.
Свободные арендные отношенияЕсли в договоре аренды не был указан срок, на который он составляется, то это соглашение имеет одну важную особенность. Арендатор и арендодатель могут расторгнуть договор в любой момент без вмешательства суда. Это помогает избежать любых конфликтов при желании съехать и сменить место жительства.
К сожалению, некоторые договоры составляются таким образом, что сложно понять имеют они срок или нет. В первую очередь это касается договоров, заключенных на основании совершения ремонта. Собственник жилья селит в своей квартире рабочих, которые обязуются выполнить ремонт до определенного срока, а затем они съедут.
К сожалению, срок завершения ремонта может зависеть от множества факторов, поэтому сложно предугадать, когда он реально завершится. Это может стать причиной конфликта между арендатором и арендодателем. Но его можно просто решить, составив новый договор и определив в устной форме новые условия проживания.
ЗаключениеСобственникам сдаваемых квартир нужно понимать, что при завершении срока действия договора каждый наниматель имеет право свободно съехать с места жительства. Обычно все проблемы, связанные с освобождением жилья, возникают при спонтанном выезде арендатора. Как правило, их можно решить с помощью продуктивного двустороннего диалога, но если это не помогает решить проблему, то арендатор может пойти в суд. Именно поэтому важно решать конфликты «мирным» путем.
Кы не знаете, как заключить договор аренды квартиры? На нашем сайте уже давно есть ответ на ваш вопрос! Читать тут !
Это самый простой и доступный вид ремонта квартиры, включающий в себя качественное выполнение необходимого минимума отделочных работ. Основная задача при косметическом ремонте квартиры – обеспечить доступную стоимость ремонтных работ для последующего комфортного пребывания в квартире. Косметический ремонт включает в себя выравнивание и покраску стен и потолков, устройство цементно-песчаной стяжки и напольного покрытия (ламината, линолеума, ковролина), плинтусов, поклейку обоев, монтаж дверных коробок, дверей и наличников, сантехнического и электро оборудования.
Капитальный ремонтДанный вид ремонта является самым популярным, во время работ проводится полная замена или новый монтаж всех инженерных сетей квартиры (электрика, сантехника, выделенные линии под TV и Internet), устанавливается новый электрораспределительный щит, возводятся межкомнатные перегородки, происходит выравнивание всех плоскостей стен, полов и потолков, происходит замена/установка дверей, включая входную. При данном типе ремонта квартиры возможны работы по незначительной перепланировке помещения квартиры.
ЕвроремонтДобрый день! Подскажите, пожалуйста, как оформить уведомление о смене "Арендодателя"? Ситуация: "ИП "Жена" дает нотариальное согласие "ИП "Муж" на право пользования общим имуществом (приобретенное в браке и оформленное на имя ИП "Жены"). ИП "Муж" собирается сдавать в аренду нежилые помещения, которые зарегистрированы на супругу. Планируется заключить новые договора с арендаторами на имя "ИП Муж" (доп.соглашением не намерены оформлять изменение сторон так как в последующем ИП "Жена" закроется).
Таким образом, как уведомить арендаторов о смене собственника на арендуемое помещение (дополнительно к новому договору): уведомление, информационное письмо или гарантированное письмо? и как правильно составить текст письма?
Здравствуйте!
В соответствии с частью 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ, переход прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Более того, в соответствии с позицией Пленума Верхового суда РФ. арендатор имеет право отказаться заключать новый договор, и руководствоваться условиями ранее заключенного (кроме собственно сведений об арендодателе) - пункт 24 Постановления № 66 о 11 января 2002 года.
Уведомление должно быть подписано старым арендодателем, и содержать исчерпывающие реквизиты арендодателя нового, и прямое и невусмысленное указание на переход к новому арендодателю всех прав и обязанностей по договору. С этого момента арендатор обязан направлять арендную плату на реквизиты нового арендодателя (пункт 23 Постановления № 66 о 11 января 2002 года).
Спасибо за ответ!
То есть уведомление подписывает "старый собственник", что поменялись реквизиты.
1 вариант: На Бланке нового собственника оформляем уведомление:
Уведомляем вас о смене стороны «Арендодателя» по договору аренды нежилого помещения от 01.02.2015г. относительно объекта нежилого помещения, расположенного по адресу. с ИП 1 на ИП 2
Просим учитывать факт данного изменения при направлении в наш адрес платежей по договору аренды нежилого помещения от 01.02.2015г. а также подписать дополнительное соглашение к этому договору и вернуть наш экземпляр нам по почте по адресу.
Приложение: 1. Дополнительное соглашение №3 от 01.12.2016г. к договору аренды нежилого помещения от 01.02.2015г.
2 вариант: На Бланке старого собственника оформляем уведомление:
Уведомляем вас о смене стороны «Арендодателя» по договору аренды нежилого помещения от 01.02.2015г. относительно объекта нежилого помещения, расположенного по адресу. с ИП 1 на ИП 2
Просим учитывать факт данного изменения при направлении в наш адрес платежей по договору аренды нежилого помещения от 01.02.2015г. а также подписать дополнительное соглашение к этому договору и вернуть наш экземпляр нам по почте по адресу.
Приложение: 1. Дополнительное соглашение №3 от 01.12.2016г. к договору аренды нежилого помещения от 01.02.2015г.
А что с доп.соглашением к договору аренды,где вносятся изменения в преамбулу договора (наименование Арендодателя), и в пункт с реквизитами? Как оформить доп.соглашение: его уже наверное подписывает новый собственник?
1 вариант:Ип 1 с одной стороны и ИП Арендатор с другой стороны, пришли к соглашению внести нижеследующие изменения :
ИП 1 ИП Арендатор
2 вариантИп 2 с одной стороны и ИП Арендатор с другой стороны, пришли к соглашению внести нижеследующие изменения :
ИП 2 ИП Арендатор
Какие варианты уведомления и допика будут верными?
Заранее большое спасибо!
Новости и аналитика Правовые консультации (практика) Гражданское право Арендатор выплачивал арендную плату не в полном объеме в течение трех месяцев подряд. Арендодатель обратился с иском о взыскании задолженности в суд, удовлетворивший заявленные требования. После принятия решения задолженность была частично погашена арендатором. Оставшуюся часть задолженности арендатор по соглашению с арендодателем обязался выплатить в течение трех месяцев, но обязательство это не выполнил. Арендодатель сообщил арендатору, что в случае, если задолженность будет не погашена, арендодатель прекратит доступ в помещения, где находится имущество арендатора, до полной оплаты. В договоре предусмотрено условие о том, что арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от договора в случае невнесения арендатором арендной платы полностью или частично в течение более двух сроков подряд. Может ли арендодатель прекратить доступ в арендованное помещение из-за просрочки платежа? Если он захочет расторгнуть договор на этом основании, а арендатор не согласен, как поступить?
Арендатор выплачивал арендную плату не в полном объеме в течение трех месяцев подряд. Арендодатель обратился с иском о взыскании задолженности в суд, удовлетворивший заявленные требования. После принятия решения задолженность была частично погашена арендатором. Оставшуюся часть задолженности арендатор по соглашению с арендодателем обязался выплатить в течение трех месяцев, но обязательство это не выполнил. Арендодатель сообщил арендатору, что в случае, если задолженность будет не погашена, арендодатель прекратит доступ в помещения, где находится имущество арендатора, до полной оплаты. В договоре предусмотрено условие о том, что арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от договора в случае невнесения арендатором арендной платы полностью или частично в течение более двух сроков подряд.27 февраля 2014
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Арендодатель имеет право отказаться от исполнения договора аренды путем направления арендатору соответствующего уведомления. До расторжения договора арендодатель не вправе ограничивать доступ арендатора в арендуемое помещение и удерживать находящееся там имущество арендатора.
В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), при этом порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы является основанием для обращения арендодателя в суд с требованием о расторжении договора аренды в том случае, если такая плата не вносилась более двух сроков подряд (пп. 3 п. 1 ст. 619 ГК РФ).
Кроме того, необходимо помнить, что нормы ГК РФ об аренде не запрещают предусматривать в договоре аренды условия о возможности одностороннего отказа от его исполнения. Если это прямо предусмотрено условиями договора, арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от его исполнения без обращения в суд (п. 3 ст. 450 ГК РФ). Такой отказ автоматически влечет за собой расторжение договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ) и прекращение обязательств (п. 2 ст. 453 ГК РФ).
В рассматриваемом случае в договоре аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, если арендатор не вносил арендную плату в полном объеме или частично в течение более двух месяцев подряд. При этом на возможность арендодателя воспользоваться указанным правом не влияет и тот факт, что на момент заявления об отказе арендатор уже погасил часть задолженности на основании решения суда. Как показывает анализ судебной практики, право расторгнуть договор возникает у арендодателя с момента допущения арендатором нарушения, которое является основанием для расторжения договора, и действует до тех пор, пока это нарушение не будет полностью устранено (смотрите, например, постановление ФАС Московского округа от 20.01.2010 N КГ-А40/12879-09). Следовательно, в приведенной ситуации арендодатель вправе отказаться от исполнения договора аренды (то есть расторгнуть его в одностороннем порядке без обращения в суд).
Гражданское законодательство не содержит общих положений, определяющих момент прекращения договора в случае одностороннего отказа от его исполнения. Положениями ГК РФ об аренде этот вопрос также не урегулирован. В то же время по смыслу соответствующих норм ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения обязательства договор аренды, по общему правилу, должен признаваться прекращенным с момента получения другой стороной извещения (уведомления) о таком отказе (смотрите, например, п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо N 66), постановление Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 N 13057/09, постановление ФАС Московского округа от 23.03.2009 N КГ-А40/1860-09). Иной момент расторжения договора может быть указан в самом уведомлении о его расторжении или установлен непосредственно в договоре аренды.
Исходя из изложенного, сам по себе факт ограничения доступа арендатора в арендованные помещения без направления ему уведомления о расторжении договора не свидетельствует о том, что арендодатель отказывается от исполнения договора*(1). Следовательно, договор аренды продолжает действовать и у арендатора сохраняются права владения и пользования арендованным имуществом.
В связи с этим действия арендодателя по ограничению доступа арендатора в помещение будут являться неправомерными (определение ВАС РФ от 19.01.2012 N ВАС-17456/11, постановление ФАС Московского округа от 15.04.2013 N Ф05-2776/13, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2009 N 08АП-3446/2009). Арендатор в этом случае вправе на основании ст.ст. 15. 304 и 305 ГК РФ требовать от арендодателя устранения препятствий в пользовании этим помещением и возмещения причиненных указанным нарушением убытков (ст. 305 ГК РФ)*(2).
Разумеется, арендодатель в этом случае не вправе и удерживать находящееся в помещении имущество арендатора с целью побудить последнего погасить задолженность по арендной плате, поскольку, по смыслу ст. 359 ГК РФ, удержание как способ обеспечения исполнения обязательства может осуществляться только в отношении того имущества должника, которое оказалось в руках кредитора на законных основаниях и не было захвачено им против воли должника (п. 14 Информационного письма N 66). Следовательно, удержание имущества арендатора как способ обеспечения исполнения его обязательств может производиться только после окончания срока действия договора аренды и только в том случае, когда арендатор самостоятельно не вывез такое имущество. Действия арендодателя по удержанию имущества арендатора в период действия договора вследствие лишения арендатора возможности попасть в арендованное помещение являются противозаконными (смотрите, например, постановление ФАС Московского округа от 16.12.2013 N Ф05-15855/13, постановления ФАС Уральского округа от 27.04.2010 N Ф09-2770/10-С6, от 10.06.2009 N Ф09-3781/09-С6. ФАС Волго-Вятского округа от 08.10.2007 по делу N А79-11689/2006 ).
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей
Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
11 февраля 2014 г.
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
*(1) В судебной практике существует и иная точка зрения, согласно которой ограничение арендодателем арендатору доступа в арендованное помещение свидетельствует об отказе арендодателя от исполнения договора и влечет за собой его прекращение даже в том случае, когда соответствующее письменное уведомление арендатору не направлялось (смотрите, например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 31.03.2010 по делу N А45-9695/2009). Отметим, однако, что в практической ситуации, по которой было принято указанное судебное постановление, стороны в день ограничения доступа арендатора в арендуемое помещение подписали акт о возврате этого помещения арендодателю, тем самым выполнив действия, совершаемые при прекращении договора аренды в соответствии со ст.ст. 622. 655 ГК РФ. В связи с этим полагаем, что простое ограничение арендатору доступа в арендованное им помещение без оформления письменных актов, явно свидетельствующих о намерении арендодателя прекратить договорные отношения, не должно расцениваться как его односторонний отказ от договора аренды.
*(2) В некоторых судебных постановлениях отражен и другой подход, согласно которому ограничение доступа арендатора к арендуемому имуществу в связи с невнесением последним арендных платежей признается правомерным на том основании, что в этом случае арендодатель приостанавливает исполнение своего встречного обязательства по предоставлению имущества в пользование в силу п. 2 ст. 328 ГК РФ (смотрите, например, определение ВАС РФ от 16.10.2013 N ВАС-13829/13, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.07.2013 N Ф08-3853/13). На наш взгляд, такая позиция представляется сомнительной при наличии действующего договора аренды, условиями которого не предусмотрено право арендодателя ограничивать доступ арендатора к объекту аренды, поскольку по смыслу норм законодательства имущество передается арендодателем во владение и пользование арендатору единожды и поступает обратно в его владение и пользование только в связи с прекращением договорных отношений (ст.ст. 611. 622. 655 ГК РФ). Следовательно, арендодатель не может приостанавливать исполнение уже исполненного им обязательства по передаче имущества арендатору. По нашему мнению, такие действия арендодателя могут расцениваться только как препятствование арендатору в пользовании имуществом, законным владельцем которого он является на основании договора аренды.
