Категория: Бланки/Образцы
Первое - это кратко и точно сформулировать название описываемого процесса, которое должно быть понятным и отражать общую суть последовательности действий, составляющих бизнес-процесс. Например, вместо «Подача заявки на изготовление изделия в производство и контроль ее исполнения», достаточно назвать процесс «Контроль производства изделия».Второе - это правильно разбить весь описываемый процесс на более мелкие («атомарные») задачи или функции-подпроцессы и определиться с последовательностью их выполнения. При подобном разбиении описываемый процесс будет являться процессом верхнего уровня. Степень детализации процесса верхнего уровня может быть различной, но должна быть адекватной для понимания той аудиторией, которая будет пользоваться вашим описанием.
Описать бизнес-процесс можно несколькими способами. Наиболее популярный из них - графический, с помощью диаграмм, выполненных в различных нотациях (нотация - набор символов для обозначения чего-либо).
Самые распространенные виды нотаций для описания бизнес-процессов - это IDEF0, BPMN, EPC (ARIS) и др.
В качестве примера остановимся на диаграмме, выполненной в нотации BPMN (Business Process Modelling Notation) с помощью CASE-средства PowerDesigner (Рис.1). Главными элементами на диаграмме являются:
1. «Процесс» (функция) - скругленный по углам прямоугольник;
2. «Переход» - стрелка, соединяющая процессы;
3. «Решение» - ромб, содержащий вопрос, на который можно ответить только «Да» или «Нет»;
4. Условия - текстовые выражения, при которых осуществляется переход от одной функции к другой. Условия всегда заключаются в квадратные скобки. Иногда полезно разбить вашу диаграмму на «Дорожки» - вертикальные или горизонтальные секции, обозначающие подразделения предприятия или сотрудников, ответственных за выполнение определенной функции. В таком случае значок этой функции должен находиться в пределах своей секции. Кроме перечисленных элементов, диаграмма может содержать также перечень данных, которые являются входными или выходными для процесса, а также ссылки на правила или регламент, согласно которым выполняется та или иная функция. Пример описания бизнес-процесса «Контроль производства изделия» показан на рис.1. Нетрудно заметить, что эта диаграмма очень похожа на блок-схему алгоритма решения задачи.
Графическое описание процесса также может быть дополнено текстовым описанием его функций-подпроцессов в виде таблицы, содержащей следующие столбцы: название процесса, подразделение (владелец процесса), описание процесса, результат выполнения процесса. Пример подобного описания приведен на рис.2. Если предполагается дальнейшая оптимизация описываемого бизнес-процесса, то в таблицу можно добавить еще столбец с описанием трудностей или недостатков выполняемых на данный момент функций-подпроцессов.
Совет 2: Как описывать процессы
Строительство бизнес-центра – это масштабный проект, требующий серьезного финансирования и огромного объема подготовительных работ. Необходимо найти землю, согласовать строительство, получить необходимые разрешения. Уже на стадии строительных работ необходимо заняться поиском будущих арендаторов и разработать общую концепцию бизнес-центра – будет ли он состоять исключительно из офисов или иметь на первых этажах торговые помещения.
Что такое бизнес-центр инфраструктура и услугиБизнес-центр – это крупный объект или комплекс нежилой недвижимости, в котором расположены различные офисные или офисно-торговые помещения. Здание должно обладать всей необходимой инфраструктурой для организации бесперебойной работы офисов различных компаний, а именно:
Стоимость аренды в таких помещениях зависит от ряда факторов: класса бизнес-центра, его месторасположения, качества, инфраструктуры и пр.
Наиболее востребованными остаются бизнес-центры, расположенные вблизи от крупных магистралей и имеющие собственную просторную парковку.
Что такое бизнес-центр класса АОфициально в России не утверждена система, которая классифицировала бы бизнес-центры по различным классам. Владельцы могут выставлять класс своего здания самостоятельно, привлекая арендаторов. Однако существует несколько общепринятых критериев, согласно которым объектам можно присвоить высший или средний класс. Речь идет о месте расположения, качестве отделочных ремонт, инфраструктуре и пр.
Класс А – это наивысший класс, который может быть присвоен бизнес-центру. Такая оценка говорит о престижности помещений и офисов, наличии современных систем кондиционирования и вентилирования, оптоволоконные сети, системы климат-контроля. Часто в таких офисных центрах имеется собственный фитнес-клуб, тренажерный зал, подземная парковка.
Бизнес-план бизнес-центраБизнес-план проекта создания бизнес-центра должен включать в себя проведение огромного количества мероприятий по организации и согласованию работ. Для того, чтобы создать бизнес-центр с нуля под ключ, потребуется в среднем около двух-трех лет при условии отсутствия срывов сроков строительства.
Бизнес-план строительства бизнес-центра должен содержать подробное описание проекта, технико-экономическое обоснование его будущей рентабельности, технические аспекты, расходы на уборку и круглосуточную охрану помещений, медиа план рекламы, исследования других подобных объектов города и многое другое.
Образец бизнес-плана для бизнес-центра поможет определиться со структурой документа и обозначить все моменты, которые необходимо проработать.
Однако бизнесменам важно понимать, что универсального образца не существует. для каждого проекта документация разрабатывается исключительно в индивидуальном порядке.
Резюме проектаРезюме необходимо для того, чтобы ввести изучающего бизнес-план в курс дела. Оно составляется обычно уже после составления документа и содержит важнейшую информацию о технических, экономических и маркетинговых характеристиках реализации плана.
Резюме должно содержать информацию о характере инвестиций и порядке их выплаты в случае необходимости: это могут быть заемные средства или собственные. Кроме этого, необходимо указать, на протяжении какого периода бизнес-центр выйдет на показатели самоокупаемости.
В резюме должны быть представлены основные технические характеристики. количество этажей, общая площадь, количество офисов, торговых помещений, наличие паркинга. Основные принципы маркетингового продвижения также должны быть отражены в этом документе.
Описание услугОсновной вид услуг бизнес-центров – предоставление различным организациям офисных и торговых помещений в аренду. Основными разновидностями этих услуг являются:
Оплата уборки и круглосуточной охраны помещений ложится на арендодателя. Необходимо включить расходы на этот вид услуг в бизнес-план из расчета стоимости охраны и уборки 1 кв.м.
Анализ рынкаАнализ рынка представляет собой сбор всевозможных фактов и информации обо всех бизнес-центрах, расположенных поблизости или в целом в городе. Чем больше данных будет представлено в бизнес-плане, тем наиболее эффективной в дальнейшем будет реклама и маркетинговое продвижение.
Необходимо собрать данные по следующим параметрам:
Эта информация поможет при прогнозировании рентабельности бизнеса, в процессе ценообразования и сделает проект конкурентно способным.
План маркетингаМаркетинговый план должен отражать все аспекты, от которых зависит финансовая успешность проекта и позволяет сформировать понимание того, как открыть и продвигать бизнес-центр.
В первую очередь необходимо начать с изучения целевой аудитории. в зависимости от того, для какого сегмента организаций будет возведен комплекс, зависит и все дальнейшее продвижение. Для этого необходимо изучить спрос в районе предполагаемого строительства и проанализировать целевую аудиторию конкурентов.
На основе этих исследований строится план маркетингового продвижения бизнес-центра, в котором отражены все мероприятия по рекламе и поиску клиентов, а также маркетинговое обоснование ценообразования. Поиск арендаторов необходимо начинать задолго до ввода помещений в эксплуатацию, чтобы здание начало приносить прибыль сразу после окончания строительных работ.
Основной вид услуг центров по развитию бизнеса – предоставление различным организациям офисных и торговых помещений в аренду.
Организационный план проектаДля того, чтобы аренда офиса в бизнес-центре стала возможной, необходимо провести целый комплекс различных мероприятий. В организационный план входят следующие действия:
Главная задача организационного плана – назначить ответственного за каждый аспект работ, обозначить структуру управления и урегулировать отношения с подрядчиками. Здесь же устанавливаются сроки по реализации проекта.
Анализ рисковСуществует несколько категорий рисков, которые могут повлиять на работу бизнес-центра. К ним относятся:
Чтобы обезопасить деятельность бизнес-центра, необходимо просчитать вероятность рисков по каждому пункту и подготовить план по предотвращению наступления кризисной ситуации и борьбы с ней.
К примеру, для снижения финансовых рисков необходимо проработать систему отслеживания уровня удовлетворенности качеством оказываемых услуг. следить за современностью и работоспособностью оборудования, проводить исследования и изучать требования потребителей и т.п.
Финансовый планФинансовый план бизнес-центра составляется на ближайшие 8-10 лет и содержит все факторы, влияющие на учет доходов и расходов, и формирует наглядность экономической эффективности проекта и его самоокупаемости, а также всех затрат на открытие бизнес-центра.
Бизнес-план в части финансов должен также содержать информацию о предполагаемом размере инвестиций. Для создания такого проекта потребуется не менее 300 миллионов рублей.
Показатели окупаемости и рентабельностиПрогноз на доходность бизнес-центра выстраивается на основании стоимости 1 кв.м. площади с учетом периодического увеличения размера аренды (раз в 2-3 года). Для бизнес-центра с площадью под сдачу в аренду приблизительно 5000 кв.м. при средней цене за 1 кв.м. в 2000 рублей ежегодный доход составит 120 млн рублей. Из этой суммы необходимо вычесть расходы на:
Итого по приблизительным подсчетам прибыльность проекта составит около 100 млн рублей в год, период окупаемости составит не менее 3 лет .
Отзывы сотрудников Центра развития бизнесаЦентры развития бизнеса – это довольно востребованный вид услуг, предлагаемых в крупных торговых и бизнес-центрах. Центры предлагают различные консультационные, юридические, организационные и прочие услуги предпринимателям и оказывают помощь и сопровождение в самых разных отраслях ведения бизнеса.
Сотрудники, работающие с такими организациями, сходятся во мнении, что такого рода услуги повышают эффективность и производительность бизнеса и в конечном итоге способствуют увеличению продаж. Открытие такого центра станет дополнительным источником бизнес-центра и еще одним информационным поводом для его продвижения.
Ольга Сенова, консультант по экономике ООО «Альт-Инвест». Журнал«Финансовый директор»№3, 2012. Допечатный вариант статьи.
Инвестиционный риск – поддающаяся измерению вероятность понести убытки или упустить выгоду от инвестиций. Риски можно разделить на систематические и несистематические.
Систематические риски – риски, не поддающиеся влиянию воздействием со стороны управления объектом. Присутствуют всегда. К ним относятся:
Величина систематического (рыночного) риска определяется не спецификой отдельного проекта, а общей ситуацией на рынке. В странах с развитым фондовым рынком для определения степени влияния данных рисков на проект чаще всего используется коэффициент ?, который определяется на основании статистики фондового рынка для конкретной отрасли или компании. В России такая статистика очень ограничена, поэтому, как правило, используются только экспертные оценки. При высокой вероятности реализации того или иного риска по возможности предусматриваются дополнительные меры для нивелирования негативных последствий по отношению к проекту. Возможна также разработка сценариев реализации проекта при различном развитии внешних условий.
Несистематические риски – риски, которые можно устранить частично или полностью в результате воздействия со стороны управления объектом:
Они в большей мере поддаются управлению. По влиянию на проект их можно разделить на несколько групп:
Риск неполучения ожидаемого доходаот реализации проектаПроявление: отрицательное значение NPV (проект не эффективен) или чрезмерное увеличение срока окупаемости проекта.
К данной группе рисков можно отнести все, что связано с прогнозом денежных потоков на эксплуатационной фазе. Это:
Маркетинговый риск – риск недополучения выручки в результате недостижения планового объема продаж или снижения цены реализации относительно запланированной.Поскольку прибыль проекта (а в наибольшей степени прибыль определяется выручкой) определяет его эффективность, то маркетинговые риски являются ключевыми проектными рисками. Для снижения данного риска необходимо тщательное изучение рынка, выявление ключевых факторов, могущих повлиять на проект, прогноз их возникновения или усиления, способы нейтрализации негативного влияния данных факторов. Возможные факторы: изменение конъюнктуры рынка, усиление конкуренции, потеря позиций на рынке, снижение или отсутствие спроса на продукцию проекта, снижение емкости рынка, снижение цен на продукцию и др. Оценка маркетинговых рисков особенно актуальна для проектов создания нового производства или расширения существующего производства. Для проектов сокращения затрат на действующем производстве данные риски изучаются, как правило, в меньшей степени.
Пример:При строительстве гостиницы маркетинговые риски касаются двух характеристик: цены за номер и заполняемости. Предположим, что инвестор определил для гостиницы цену, опираясь на ее расположение и класс. Тогда главным фактором неопределенности будет заполняемость. Анализ рисков такого проекта должен строиться на изучении его способности «выжить» при разных значениях заполняемости. А разброс возможных значений следует взять из статистики рынка по другим подобным объектам (или, если статистику не удалось собрать, границы разброса заполняемости придется установить аналитически).
Пример: Если среди сырья, потребляемого проектом, есть сельскохозяйственная продукция или, например, значительную долю себестоимости занимают нефтепродукты, то придется учесть, что цены на это сырье зависят не только от инфляции, но и от специфических факторов (урожай, конъюнктура на рынке энергоносителей и т.п.). Часто колебания затрат на сырье нельзя целиком перенести на цену продукции (например, производство кондитерских изделий или работа котельной). В этом случае особенно важно изучить зависимость результатов проекта от колебаний себестоимости.
Пример: Технологические риски строительства кирпичного завода в условиях, когда здание для размещения оборудования уже есть, источники сырья изучены, а оборудование поставляет в виде единой производственной линии «под ключ» известный производитель, будут минимальными. С другой стороны, проект строительства завода в условиях, когда только намечено место для размещения карьеров, где будет добываться сырье, требуется построить здание завода, а оборудование будет закупаться и монтироваться своими силами от разных поставщиков, огромны. В последнем случае внешний инвестор, скорее всего, потребует дополнительных гарантий или снятия рисковых факторов (изучения ситуации с сырьем, привлечения генподрядчика и т.п.
Пример: Самый типичный административный риск связан с получением разрешения на строительство. Обычно, банки не финансируют проекты в сфере коммерческой недвижимости до получения разрешения, слишком велики риски.
Риск недостаточной ликвидностиПроявление: отрицательные остатки денежных средств на конец периода в прогнозном бюджете.
Данный тип рисков может возникать как на инвестиционной, так и на эксплуатационной фазе:
Пример: Строительство бизнес-центра может показаться не очень рискованным проектом, если изучать только ценовые колебания. В среднем за период его существования колебания цен будут не так уж велики. Однако совсем другая картина складывается, если учесть темпы сдачи в аренду и сочетание доходов с выплатами. Построенный на кредитные средства бизнес-центр может легко обанкротиться из-за относительно кратковременного (по сравнению со сроком его эксплуатации) кризиса. Именно так случилось со многими объектами, начало работы которых пришлось на конец 2008 года и 2009 год.
Риск невыполнения запланированных работ на инвестиционной фазепо организационным или иным причинамПроявление: задержка или неполный старт эксплуатационной фазы.
Чем сложнее рассматриваемый проект, тем больше требований предъявляется к качеству управления проектом – к опыту и специализации команды, реализующей данный проект.
Способы сокращения данного типа риска: подбор квалифицированной команды управления проектом, выбор поставщиков оборудования, выбор подрядных организаций, заказ проекта «под ключ» и др.
Мы рассмотрели основные типы рисков, присутствующие в инвестиционных проектах. Необходимо отметить, что существует множество классификаций риска. Применение конкретной классификации в бизнес-плане определяется особенностями проекта. Не следует увлекаться научным подходом и давать многочисленные сложные квалификации. Целесообразнее указать именно те виды рисков, которые наиболее значимы для данного инвестиционного проекта.
Для всех выделенных видов риска в бизнес-плане дается оценка их величины для данного инвестиционного проекта. Наиболее удобно такую оценку давать не по балльной шкале риска и через его вероятности, а через оценку «высокий», «средний» или «низкий». Связано это с тем, что такую вербальную, а не числовую оценку, гораздо легче доказать и обосновать, чем, например, вероятность наступления риска в 0,6 (сразу возникает вопрос, почему именно 0,6, а не 0,5 или 0,7).
Риски непосредственно проекта:
Данный список можно продолжать в зависимости от специфики осуществления конкретного инвестиционного проекта.