О применении новых условий договора аренды к ранее возникшим отношениям

Комментарии экспертов компании "Гарант" и судебная практика

Правомерно ли распространение действия дополнительного соглашения к подлежащему государственной регистрации договору аренды, изменяющего в т. ч. размер арендной платы, на ранее возникшие отношения, если арендатор - бюджетное учреждение, выясняют эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Елена Першина и Алексей Александров.

Учреждение арендует недвижимое имущество по договору аренды, заключенному на срок более года. В дополнительном соглашении к нему добавлено недвижимое и движимое имущество, которым арендатор долгое время пользуется, но в договор аренды ранее оно не было включено. Проекты соглашений находятся на согласовании. В каждом из них есть пункт, в котором говорится, что действие соглашения применяется к отношениям, возникшим до его заключения (до 01.08.14), а юристы утверждают, что это противоречит статье 651 ГК РФ. Возможно ли распространение условий дополнительных соглашений, изменяющих также размер арендной платы, на ранее возникшие отношения?

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Как разъяснил Президиум ВАС РФ в п. 9 информационного письма от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде (п. 1 ст. 453 ГК РФ), что означает изменение зарегистрированного обременения. Поскольку соглашение об изменении условий договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, такое дополнительное соглашение подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Юристу на заметку:
Соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды изменений относительно размера арендной платы, исходя из п. 3 ст. 433 ГК РФ, должно считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке:
- п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59;
- постановление ФАС Поволжского округа от 09.07.2008 N А72-7012/07-6/324.

Согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Эти правила в силу п. 1 ст. 453 ГК РФ распространяются также на дополнительные соглашения к договорам аренды. Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются сторонами договора аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Таким образом, стороны вправе заключить дополнительные соглашения, изменяющие условия как о предмете договора аренды, так и об арендной плате, распространив в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ их действие на ранее возникшие отношения, в том числе фактически существовавшие между сторонами и до государственной регистрации соглашений (смотрите, например, постановление ФАС Уральского округа от 13.04.2010 N Ф09-2403/10-С3 по делу N А60-22129/2009-С12, постановление ФАС Центрального округа от 19.03.2013 N Ф10-457/13 по делу N А14-14963/2012, постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2013 N 20АП-3802/13, постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2013 N 14АП-2370/13, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2013 N 12АП-11699/12, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2012 N 04АП-221/12, постановление ФАС Московского округа от 05.09.2009 N КГ-А40/3448-09, постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.03.2007 N А56-9107/2006). С момента государственной регистрации соответствующего дополнительного соглашения арендодатель будет вправе требовать от арендатора внесения арендной платы на условиях, предусмотренных дополнительным соглашением, за период с указанной в соглашении даты. Положениям ст. 651 ГК РФ упоминаемые в рассматриваемой ситуации условия сами по себе не противоречат.
Заметим, что формально, по смыслу положений ГК РФ об аренде и общих положений ГК РФ о договорах, отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения по зарегистрированному договору аренды означает, что соответствующее соглашение считается незаключенным, то есть до государственной регистрации соглашения предусмотренные в нем условия не создают обязательств у сторон договора аренды. Вместе с тем следует принимать во внимание разъяснения, приведенные в п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

ВАЖНО УЧЕСТЬ:
Правовая позиция ВАС РФ по вопросу исполнения арендатором новых условий зарегистрированного договора аренды в отсутствие регистрации вводящего их дополнительного соглашения:
Если дополнительное соглашение к договору аренды не было зарегистрировано, но фактически исполнялось, то арендатор не вправе впоследствии отказаться от исполнения введенных этим соглашением новых условий, ссылаясь на отсутствие его государственной регистрации
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102. 1105 ГК РФ не имеется.
(п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73)
Также рекомендуем ознакомиться:
- постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4905/11.

Соответственно, если арендатор начал уплачивать арендную плату в размере, установленном дополнительным соглашением, оно связало стороны обязательством и в дальнейшем отказаться от исполнения новых условий, ссылаясь на отсутствие государственной регистрации соглашения, арендатор не вправе.

Обратите внимание!
Отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды не препятствует арендодателю при необходимости обратиться в суд с требованием о взыскании арендной платы в размере, установленном этим соглашением:
- постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 03.04.2013 N Ф04-198/13;
- постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2013 N 05АП-4431/13;
- постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 20.05.2013 N 03АП-1529/13;
- постановление ФАС Московского округа от 24.04.2013 N Ф05-3173/13.

Вместе с тем обратите внимание, что если договор аренды заключен бюджетным учреждением в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (далее - Закон N 44-ФЗ), то исполнение и изменение такого договора должно осуществляться с соблюдением правил, установленных Законом N 44-ФЗ. В частности, необходимо учитывать, что при исполнении договора изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных ст.ст. 34, 95 данного Закона. В соответствии же с ч. 1 ст. 95 Закона N 44-ФЗ изменение существенных условий контракта при его исполнении допускается, только если это было предусмотрено контрактом, только по соглашению сторон и только в случаях, перечисленных в этой части. По смыслу Закона N 44-ФЗ к существенным условиям относятся, в частности, условия о предмете контракта и о его цене. Поэтому в отсутствие оснований, предусмотренных ч. 1 ст. 95 Закона N 44-ФЗ, упоминаемые в рассматриваемой ситуации условия договора аренды изменены быть не могут.

Ознакомиться с текстами документов, упомянутых в ответе экспертов, а также с правовыми позициями судов и историей судебных решений, не затратив много времени на самостоятельный анализ, Вам поможет системаГАРАНТи специальный информационный блок«Энциклопедия судебной практики».

Образец дополнительное соглашение о повышении арендной платы

• Фильмы
• Игры
• Музыка
• Софт
• Книги

Как арендатору недвижимого имущества предотвратить. * По соглашению сторон договора размер арендной платы может меняться с любой. оформить такое повышение в виде дополнительного соглашения.Арбитражные споры по договору аренды – анализ решения. * Спор вытекает из договора аренды, в котором организации-арендатору. т. к. подписал дополнительное соглашение об увеличении арендной платы. Об утверждении примерной формы дополнительного. * Утвердить примерную форму дополнительного соглашения к договору. затрат на его проведение в счет арендной платы, согласно приложению. 2.Золотые правила договора аренды. Правовая экспертиза. * Когда арендная плата может повышаться чаще чем раз в год. Убедить арендодателя в неправомерности условия о частом повышении арендной платы. недействительным дополнительного соглашения к договору аренды. Повышение арендной платы « Коммерческая недвижимость. * Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки. недействительным дополнительного соглашения к договору аренды. Подборки материалов \ Консультант Плюс * Должностная инструкция бухгалтера по заработной плате · Должностная. Образец дополнительного соглашения к договору аренды · Образец заполнения. Повышение квалификации бухгалтера · Повышение разряда.Михаил Колотов: 4 способа избежать повышения арендной платы * 3 дн. назад. Размер арендной платы можно менять не чаще одного раза в год (п. компании дополнительное соглашение об увеличении платы до. ДОП.СОГЛАШЕНИЕ К ДОГОВОРУ - советы 13.495 адвокатов и. * Скажите, как должно выглядеть доп. соглашение к договору аренды. Нужно ли при повышении арендной платы заключать и регистрировать. Образец доп соглашения к договору купли-продажи дома с зем. участком по мат. кап.№ 4 Продление договора аренды квартир с ограничением на. * ограничением на повышение арендной платы. усмотрение съемщика, с размером арендной платы, установленным Комиссией по. Дополнительные составляют повышение арендной платы на 4,25% при продлении на.Дополнительное соглашение к договору аренды – скачать. * Дополнительное соглашение к договору аренды. снизить арендную плату ввиду финансовых проблем, соглашение о. Вы можете скачать образец дополнительного соглашения к договору аренды ниже на этой странице.Договор аренды нежилого помещения образец типовая форма. * Целями создания этого сайта являются: повышение юридической. Арендная плата в договоре должна рассматриваться подробно и может включать. Дополнительное соглашение после подписания его сторонами имеет силу. Арендодателю: Изменение арендной платы и расторжение. * Другими словами, если сторона не хочет подписать дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы, обратиться в суд с иском. Повышение арендной платы за землю по инициативе местных. * 21 авг 2012. Сначала, в их адрес приходит дополнительное соглашение к договору. местного самоуправления для повышения арендной платы.Соглашение, дополнительное, по договору аренды нежилых. * Например: «Образец договора аренды». Поиск на сайте. Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения № … от … 201__ г. г. Москва. «Арендная плата устанавливается из расчета … (…) рублей за. Как составить договор аренды - хитрости девелопмента * Можно ли увеличивать арендную плату чаще, чем один раз в год. Первое дополнительное соглашение было подписано в январе 2008 года. Такое повышение, не зависимо от того происходит оно раз в год или реже, будет. Власти не вправе повышать арендную плату за землю - OPEN. * Арендная плата за коммунальные земли рассчитывается исходя из нормативной. с такими изменениями и подписать дополнительное соглашение.Текст статьи: Арендная плата за земли промышленности. * Как бороться с повышением арендной платы, что говорят на эту тему. дополнительное соглашение к договору аренды о повышении арендной. Одностороннее повышение арендной платы возможно. Статьи. * 7 дек 2010. Одностороннее повышение арендной платы возможно. дополнительное соглашение об увеличении арендной платы. Исходя из ст.Дополнительное соглашение об изменении размера арендной. * 6 май 2013. Вы здесь: Главная Образцы документов Образцы Договоры Дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы.Дополнительное соглашение к договору аренды об условиях. * с другой стороны, заключили настоящее дополнительное соглашение о. Статья _____ "Арендная плата и условия оплаты" Договора аренды от

Скорость: 6170 Kb/s

Изменение размера арендной платы

Само по себе подписание актов – без подписания доп.соглашения – не свидетельствует об изменении размера арендной платы. В то же время, из вопроса не ясно, оплачивал ли арендатор акты по новой цене или по старой. Если оплачивал по новой цене, то суд может расценить это как конклюдентные действия, то есть как акцепт (согласие) арендатора с новой арендной платой без подписания доп.соглашения.

Кроме того, имеет смысл выяснить, является ли это повышение ежегодным односторонним изменением цены аренды или нет. Арендодатель имеет право раз в год повысить цену аренды в одностороннем порядке (пункт 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73). В этом случае согласие арендатора не требуется.

Романа Масаладжиу, кандидата юридических наук, ведущего эксперта ЮСС «Система Юрист»

Дмитрия Чваненко, начальника юридического отдела компании «Русский проект»

Галины Богдановской, кандидата юридических наук, судьи Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда

Как арендатору недвижимого имущества предотвратить повышение арендной платы

Внимание! Арендатору не стоит подписывать дополнительное соглашение об изменении арендной платы, если арендодатель желает повысить арендную плату в одностороннем порядке

Арендодатель, который имеет право повысить арендную плату в одностороннем порядке, может предложить арендатору оформить такое повышение в виде дополнительного соглашения. Арендаторунужно иметь в виду, что подписывать такое соглашение не в его интересах.

Дело в том, что согласно правовой позиции, изложенной в пункте 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», по соглашению сторон договора размер арендной платы может меняться с любой периодичностью, в том числе чаще одного раза в год. Поэтому если арендатор подпишет такое соглашение, то впоследствии арендодатель снова сможет повысить арендную плату, реализовав свое право на одностороннее повышение арендной платы. А в случае спора арендодатель может сослаться на то, что первый раз арендная плата была изменена по соглашению сторон. В таком случае суд, вполне возможно, встанет на позицию арендодателя, который в данном случае формально будет прав.*

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.

4 возможности противостоять повышению арендной платы

Ваши коллеги столкнулись с повышением арендной платы. Однако они смогли доказать неправомерность действий арендодателей и сохранить свои деньги. Их аргументы помогут и вам защитить бизнес.

Размер арендной платы можно менять не чаще раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Поэтому первое, что Вам нужно сделать — выяснить были ли изменения сумм арендных платежей за 12 месяцев. Затем поручите юристам изучить договор аренды. В нем может быть предусмотрено, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке менять условия договора при наступлении, например, таких событий:

• рост ставки налога на землю;
• изменение методики расчета арендной платы, установленной муниципальными органами;
• смена вида деятельности компании на территории арендуемого помещения или земли (например, помещение используется не как склад, а как производственный цех);
• повышения кадастровой стоимости недвижимости или уровня рыночных цен.

После этого надо сопоставить условия, зафиксированные в документе, и основания, на которых арендодатель повышает цену.

Администрация города Нижневартовска заключила договор с компанией «Строитель-88». Последняя обязывалась ежеквартально выплачивать около 24 тыс. руб. за аренду земли и складов, расположенных на ней. Однако сотрудники департамента муниципальной собственности и земельных ресурсов при осмотре территории установили, что организация использовала недвижимость под склад-магазин, выставочный зал и офис. По их мнению, этот факт меняет характеристику земли, ее кадастровую стоимость, и повышает размер платы. Арендодатель пересчитал сумму, с учетом новых обстоятельств, и потребовал доплатить около 345 тыс. руб. (включая пени за просрочку платежа). Компания не согласилась с этим и обратилась в суд. Главным аргументом в ее пользу стал тот факт, что повышать плату в одностороннем порядке арендодатель имел право только в случае роста ставки земельного налога (иных оснований в договоре не было). Поскольку ставка не менялась, то требование арендодателя незаконно (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.08.2013 по делу №А75-8877/2012). Аналогичный довод помог компании «Он клиник Иркутск» избежать повышения годовой арендной платы более чем на 1 млн руб. (из-за изменения рыночных цен). Тут помог такой факт: в договоре не было пункта о том, что арендодатель может менять размер аренды в одностороннем порядке при повышении рыночных цен (постановление Президиума ВАС РФ от 15.11.2011 по делу №А19-15038/09-7-4).

Прежде, чем подписывать договор, поручите экономистам рассчитать, будет ли выгодна аренда через год, если ее размер зависит, например, от ставки налогов или от инфляции. Кроме того, постарайтесь согласовать с арендодателем четкие и однозначные условия, которые позволят изменить условия сделки в одностороннем порядке.

Если Вы не предусмотрели в договоре возможность пересмотра арендной платы в одностороннем порядке или указали запрет на это, значит, арендодатель сможет повысить плату только с Вашего согласия. Если Вы не желаете менять условия сделки, напишите отказ и не подписывайте дополнительное соглашение. В таком случае даже, если арендодатель обратится в суд с требованием взыскать недоимку, закон окажется на Вашей стороне.

Предприятие «Борхлеб» (арендодатель) сдало компании «Торгсин» (арендатор) семь помещений под магазин. Ежемесячная арендная плата – 160 тыс. руб. После этого арендодатель провел независимую экспертизу, которая показала, что средняя стоимость аренды по рынку выше. Руководствуясь этим доводом, он отправил торговой компании дополнительное соглашение о повышение платы до 320 тыс. в месяц. Арендатор отказался подписывать документ. Тогда предприятие «Борхлеб» обратилось в суд с требованием взыскать с арендатора сумму более 1,5 млн руб. – задолженность по аренде и проценты за пользование чужими денежными средствами. Суд занял сторону компании «Торгсин». Первый довод – в договоре предусмотрено, что изменить размер арендной платы можно только по согласию сторон при условии, что цены на рынке вырастут. Второй – арендодатель не представил доказательства реального повышения цен. Третий – компания не подписала дополнительно соглашение, проявив свое несогласие с новыми условиями (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.04.2014 по делу №А43-15549/2013).

Если разбирательство дойдет до суда, воспользуйтесь еще одним аргументом – понуждение арендатора к заключению договора незаконно, поскольку это противоречит принципу его свободы в соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ.

В информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 (говорится, что в течение года условие договора аренды должно оставаться неизменным. Это означает, что арендодатель не имеет права повышать арендную плату в первый год сотрудничества с Вашей компанией. Это правило сохраняется и для тех организаций, которые арендуют помещения сроком на год и менее. Такую же позицию поддерживают и суды.

Компания «Кедр» (арендодатель) и «Кредит Европа Банк» (арендатор) заключили договор субаренды нежилых помещений с условием, что арендодатель имеет право раз в год в одностороннем порядке пересматривать размер платежей. При этом он обязывается сообщить арендатору о переменах за 30 дней до начала их действия. Через полгода банк получил письменное извещение о повышении ежемесячной платы со 181 тыс. руб. до 273 тыс. руб. Но банк заплатил ту сумму, которая была указана в договоре. Тогда арендодатель обратился в суд с требованием взыскать задолженность, но сделал это зря. Судьи посчитали, что скоропостижное изменение условий сделки нарушает пункт 11 информационного письма ВАС РФ №66, а также пункт 3 статьи 614 ГК РФ, запрещающей повышение аренды чаще раза в год (определение ВАС РФ от 08.06.2009 №7103/09 по делу №А03-7687/2008-11).

Используйте данную судебную практику в качестве дополнительных аргументов в суде или же укажите на нее арендодателю. Возможно, что он не захочет доводить дело до суда.

С одной стороны в Гражданском кодексе указано правило: размер арендной платы не может меняться чаще одного раза в год, но с другой – его действие не распространяется на аренду, которая зависит от курса валют или привязывается к конкретным коэффициентам, например, к инфляции или росту цен. Но даже в таком случае можно оспорить повышение аренды. главное доказать, что основания арендодателя преувеличены или несущественные и не могут изменить условия сделки.

Компания «Газпромнефть» арендовала у организации «ИнвестКиноПроект» нежилые помещения с условием, что стоимость аренды может быть пересмотрена по соглашению сторон в случае официального изменения уровня инфляции. Арендные платежи состояли из двух частей: фиксированной (156,38 долл. США в год за кв м) и переменной( в размере фактических затрат на электроэнергию). Через год арендодатель предложил повысить базовую ставку на 15% в связи с ростом потребительских цен. Арендатор отказался, тогда компания «ИнвестКиноПроект» обратилась в суд, который проиграла. Главными аргументами в пользу ответчика стали такие доводы. В договоре не было условия, что изменение арендной ставки привязывается к росту потребительских цен. Кроме того, не был предусмотрен пункт о том, что, если стороны не придут к взаимному согласию, то внести соответствующие изменения в договор можно будет через суд (постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 №1074/10 по делу №А40-90259/08-28-767).

Сообщите арендодателю, что само по себе условие в договоре о возможности пересмотра его условий не гарантирует, что это действительно случится.