Самостоятельная купля квартиры без посредников - О недвижимости с душой

Предоставлю пошаговую инструкцию, как купить квартиру самостоятельно, не прибегая к помощи посредников за 8 шагов! Узнаете подробный с разъяснениями план самостоятельной покупки. Только необходимое, по шагам, дающее понимание общей картины.

Для самостоятельных и тех, кто только встал путь купли квартиры без помощников. Не отходите от монитора и узнаете много полезного:)

В этой статье только общая структура — все нюансы и подробности найдете в 10 видео»Как купить квартиру на вторичном рынке «.

Защита права собственности покупателя квартиры — регистрация купли-продажи квартиры в органе Росреестра.

Так же это единственное доказательство того, что покупатель собственник квартиры. Как вы помните проверить наличие права собственности можно, взяв выписку из ЕГРП .

Вариант 1. Если купить квартиру необходимо уже в этом году или для житья, то выбор должен остановится на вторичном рынке недвижимости.

Если вы решитесь самостоятельно купить квартиру без посредников в новостройке, то придется ждать момента вселения и, скорее дольше, чем вы предполагали. Купив квартиру на вторичном рынке недвижимости — вселитесь сразу.

Вариант 2. если инвестируете в квартиру, путем участия в долевом строительстве — готовьтесь к рискам, связанным с этим решением.

Чтобы получить достойную выгоду при перепродаже вашей квартиры, принимать участие в долевом строительстве надо на стадии котлована.

Как только вы определились для чего покупаете квартиру и в какой срок уложиться — переходите ко второму шагу покупки квартиры самостоятельно.

Выбор квартиры начинается с размера суммы в кармане или одобренной ипотеки. Как только вы решили финансовый вопрос переходите к выбору района, изучения инфраструктуры, транспортной доступности и удобства проживания.

Как только определились с районом, приступайте к обзвону объявлений. Здесь вы столкнетесь с объявлениями как посредников, так и собственников. Самостоятельный поиск объявлений собственников занимает продолжительное время.

Чтобы сократить время поиска предлагаю рабочие и проверенные на практике способы, изложенные в 10 видео «Как купить квартиру на вторичном рынке «.

Там же узнаете точный перечень вопросов, которые зададите при звонках и осмотрах приглянувшихся вариантов квартир. Что важно для вас в покупаемой квартире?

Правильный список вопросов, уже на стадии обзвона сократит перечень объектов, отобрав только те, которые подходят под выбранные вами критерии. Увеличиться шанс купить именно то жилье, которое будет радовать вашу семью долгие годы.

Чтобы самостоятельно выбрать квартиру для покупки, я приготовил пару статей на сайте, а сейчас дам краткий вариант.

5 советов при просмотрах квартир:

1. Выгодное время для просмотра — дневное. Хотя чаще собственники в это время на работе и могут не согласиться показать квартиру. Не расстраивайтесь:) Спросите, в какой день они покажут вам квартиру днем и назначьте встречу на это время.
2. Не ходите на просмотр одни, возьмите друзей или знакомых. Они менее эмоциональны, в отличие от вас и воспринимают информацию объективнее.
3. Помимо осмотра квартиры, не забудьте посмотреть подъезд, спуститься на этаж ниже и подняться на этаж выше, ведь там тоже много интересного.
4. Изыщите способ поговорить с соседями, бабушками на лавочке. Объективизма это может и не добавить, но кое-какую информацию почерпнете:) Посмотрите инфраструктуру района, наличие школ, д/садов, аптек, торговых центров и проч. Каким маршрутом вам придется добираться до работы, какая обстановка в этом районе на дорога в часы пик.
5. Пару дельных советов об осмотре квартиры дополнительно в статье «Покупка квартиры — Осмотр «.

Если вас устраивает жилье, дом, двор и район — тогда это подходящий вариант и, как говорится — берем!:)

Здесь закончилась легкая часть пошаговой инструкции, как купить квартиру самостоятельно без риэлторов

Этап подтверждения намерения купить, в случае, когда вы покупаете квартиру самостоятельно — ответственный и рискованный. Сейчас объясню, чем обусловлена такая степень риска для покупателя.

Подтверждение намерения покупателем приобрести квартиру выражается в деньгах: в задатке или авансе продавцу. Размер этой суммы не фиксирован, он колеблется от 10 -100 тыс. рублей, по уговору сторон.

Внесенная сумма входит в цену за покупаемое жилье

Прежде чем вносить аванс или задаток, минимум проверьте правоустанавливающие документы на объект и поквартирную карточку. Это минимальные действия при проверке юридической «чистоты» квартиры.

В день внесения предоплаты, в виде аванса или задатка, договоритесь с продавцом о полной стоимости квартиры, порядке расчета и дате выхода на регистрацию. Продавец вручает вам в обмен на предоплату расписку о получении денежных средств.

Чтобы не потерять деньги при отказе продавца продавать квартиру, аванс или задаток оформляйте в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Вручив аванс собственнику, вы получите копии документов на квартиру — время проверить «историю» или юридическую «чистоту».

Здесь внимательно! Проверяйте достаточное количество документов и убедитесь в их подлинности. Их перечень нельзя дать однозначно, он меняется в зависимости от ситуации и про эти ситуации я говорю в видео.

Типичный список включает:

• Документы-основания, указанные в Свидетельстве
• Свидетельство о регистрации права
• Паспорт собственника
• Выписка из ЕГРП
• Выписка из ЕГРП о переходе права
• Справка на продажу
• Расширенная выписка из домовой книги

Договоритесь с продавцом о том, чтобы на момент сделки в квартире не было прописанных лиц.

Попросите собственника получить расширенную выписку из ЕГРП, чтобы проследить цепочку переходов права собственности на покупаемую вами квартиру. Чем меньше «белых» пятен, тем лучше.

Кстати, получить расширенную выписку из ЕГРП можно без продавца из базы Росреестра!

Иногда случается, что лучше отказаться купить квартиру, чем купить и ждать появления сюрпризов… или не ждать, но они свалятся, как снег на голову.

Здесь тоже внимательно — определенные риски!
Покупатель становится собственником купленной им квартиры после регистрации перехода права в органе Росреестра. В Хабаровске это 10 дней при наличном расчете.

В чем здесь нюанс? В расчете с продавцом!

Продавец желает получить деньги до регистрации, т.к. получение оговоренной суммы после регистрации для него риск. Он уже не собственник и денег у него за проданную квартиру нет.

Со стороны покупателя обратная ситуация: он отдал деньги, но еще не собственник квартиры. А регистрация длиться 10 дней и если переход права собственности оформили правильно — приостановления не предвидится — все довольны, а если нет?

Замечу, что принимают на регистрацию документы специалисты Росреестра и «проколов» быть не должно. Но в Росреестре текучка кадров и нет никакой гарантии, что тот или иной специалист опытный и компетентный.

Подробнее о подготовке к сделке я рассказывал в статье «Как оформить куплю-продажу квартиры »

Какой вариант с расчетом выбрать? Банковская ячейка!

Заплатите по тарифу сумму, заключив договор с банком и вуаля:)
Продавец получит оставшуюся сумму, за продаваемое жилье, после регистрации, а вы останетесь спокойны, что в случае приостановки или не дай бог, проблем с продавцом — деньги под защитой банка.

Перед сделкой составьте договор купли-продажи, в котором распишите порядок расчетов с продавцом, уплатите госпошлину, о которой я говорил в статье Оплата госпошлины и согласно очереди самостоятельно подавайте документы на регистрацию купли-продажи квартиры.

Очередь на регистрацию займите, позвонив в МФЦ, указав желаемую дату. Оплатите госпошлину на переход права, взяв реквизиты в том же МФЦ.

Завершающий этап покупки квартиры самостоятельно. Продавец освобождает уже не его квартиру, после получения покупателем Свидетельства. При этом оформляется и подписывается акт приема-передачи .

Продавец получает полный расчет из банковской ячейки, подтверждает это распиской. Покупатель становится на регистрационный учет по новому месту жительства.

Если договоритесь, что остается мебель — указывайте в акте приема-передачи. Так же обязательно укажите отсутствие взаимных претензий к друг другу.

Обратите внимание на отсутствие задолженности по коммунальным платежам бывшего собственника — проверьте квитанции по коммуналке. Лучше это делать до сделки, а еще взять старые квитанции по «коммуналке».

Это пошаговый алгоритм, как самостоятельно купить квартиру без посредников — он позволит осознать карту покупки жилья. Это, как некий шаблон.

На перечисленных этапах вам понадобятся определенные знания. Если вам что-то непонятно — консультируйтесь с юристами или просмотрите 10 видео. Потратьте немного драгоценного времени и это обойдется дешевле, чем потеря жилья или денег.

Напомню, что на сайте можно бесплатно задать вопрос юристу во вкладке Специалисты

Сегодня вы узнали, как за 8 шагов самостоятельно купить квартиру без посредников.

• Аналитика
• Блог
• Договоры
• Дольщику
• Земля
• Инвестору
• Ипотека
• Краснодар
• Курсы
• Молодежная программа Министерства строительства Хабаровского края
• Налоги и 3НДФЛ
• Недвижимость Краснодара
• Недвижимость Москвы и МО
• Недвижимость С-Петербурга
• Недвижимость Сочи
• Недвижимость Хабаровска
• Недвижимость Черногории
• Новости
• О ЖКХ
• Планировки
• Покупателю
• Продавцу
• Прописка
• Риэлтору
• С-Петербург
• Сам Себе Риэлтор
• Сдать квартиру
• Сервисы
• Снять квартиру
• Советы юриста
• Специалисты
• Хабаровск

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция от квалифицированных юристов: jeka_jj

Данная статья будет полезна всем желающим приобрести квартиру без происшествий . особенно если Вы делаете это впервые! Рекомендации разработаны квалифицированными юристами компании Закон и Налоги http://lawtax.ru

Покупка квартиры в новостройке совсем не означает возможность сразу же отпраздновать новоселье. Как правило, эти события разделяют несколько месяцев, а то и лет. Объясняется это тем, что продажи стартуют еще на «этапе котлована», и к моменту, когда дом построен и готов к сдаче, все квартиры уже давно распроданы. В этой статье рассказывается о некоторых нюансах покупки жилья в новостройке и возможных «подводных камнях» этого вида сделки, а также в каких случаях может возникнуть необходимость признания права собственности в суде .

В роли продавцов жилья на начальных этапах строительства чаще всего выступают инвесторы или застройщики. Почти всегда это разные компании: застройщик — непосредственный исполнитель работ, инвестор — тот, кто финансирует проект. Далеко не всегда у проекта один застройщик и один инвестор, которые могут заниматься продажей квартир. В роли инвестора может выступать и человек, купивший жилье ранних этапах строительства (или вообще на этапе проектирования) и впоследствии осуществляющий перепродажу по более высокой цене.

Продавать квартиры на этапе строительства могут и инвесторы, и застройщики. И в договоре будут указаны именно их реквизиты. Однако практически всегда среди участников сделки фигурирует и риэлтор, являющийся посредником. Услуги риэлтора, рекламирующего и демонстрирующего квартиру, в большинстве случаев оплачивает продавец, а не покупатель. При необходимости признания права собственности на квартиру в суде, риэлтор никогда не является участником судебного процесса.
На рекламные призывы «Квартиры от застройщика» (или инвестора) можно не обращать внимания. Главное условие — реализация жилья в соответствии с законом о долевом строительстве ФЗ 214. Соблюдение всех норм этого закона при покупке жилья в строящемся доме гарантирует защиту от мошенничества в виде неоднократной продажи одного и того же объекта: покупатель может быть уверен, что ему не придется подавать иск о признании права собственности на новостройку в суде

Единственное, чем отличается продажа квартиры от застройщика и от инвестора — это форма договора. Если квартиру продает застройщик, то заключается договор на участие в долевом строительстве, а в случае продажи квартиры инвестором — договор уступки права, что также предусмотрено в ФЗ 214.
Договор на участие в долевом строительстве предполагает, что покупатель становится инвестором покупаемой квартиры. Застройщик же за деньги, уплаченные покупателем, обязуется в оговоренный срок построить жилье и передать его в собственность покупателю. Понятно, что в данной ситуации покупателю предоставляется полное право требовать соблюдения обязательств застройщика, зафиксированных в договоре.
Если квартиру продает инвестор (неважно — компания или физическое лицо), заключается договор об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве. Проще говоря, инвестор, оплативший квартиру в обмен на получение обязательств от застройщика, теперь уступает права по договору покупателю. Если по каким-либо причинам придется доказывать признание права собственности через суд, то нет никакой разницы, кто выступал в роли покупателя: инвестор или застройщик.
Оба договора не противоречат ФЗ-214: они гарантируют защиту потребителя, а также фиксируют цену и срок передачи квартиры в собственность. В договорах прописываются не мифические квадратные метры, а номер квартиры и ее характеристики, а также срок ввода объекта в эксплуатацию.
Покупатель при заключении договора на участие в долевом строительстве обязан оплатить стоимость квартиры в полном объеме только после подписания договора и регистрации его в органах юстиции. Если же заключается договор на уступку права требования, то деньги передаются продавцу непосредственно при подписании договора, и только после сделка регистрируется в органах юстиции.

На практике при покупке квартиры на вторичном рынке продавец получает право распоряжаться денежными средствами после регистрации договора купли-продажи, а при покупке квартиры в новостройке деньги перечисляются на счет продавца сразу. Покупатель должен получить от продавца гарантийное письмо, в котором обязуется вернуть средства в полном объеме, если по каким-либо причинам органы юстиции откажут в регистрации договора. Хотя, стоит отметить, что отказы в регистрации таких сделок случаются крайне редко, наиболее частая причина – неполный комплект документов. Обычно регистрирует договор продавец, и именно он заинтересован в предоставлении всех документов, необходимых для регистрации.
Иногда договором предусматривается возможность поэтапной оплаты, однако зачастую это просто маркетинговый ход для продажи не самых «ходовых» объектов.

С момента подписания договора и оплаты квартиры до новоселья проходит длительный срок. Самый долгий этап – строительство здания. Панельный дом строится год-полтора, монолитный – полтора-два года. В течение этого времени покупатель имеет право на получение информации о ходе строительства, сроках его завершения и сдаче дома в эксплуатацию. В случае нарушения зафиксированных в договоре сроков застройщик несет материальную ответственность, а покупатель вправе требовать неустойку.

После сдачи дома в эксплуатацию сотрудники БТИ производят обмер помещений. Двух одинаковых квартир не бывает: толщина стен, положение межкомнатных перегородок могут существенно отличаться от проекта. Изменение всего на несколько сантиметров могут изменить плановую площадь на 1-2 квадратных метра. На полный обмер многоквартирного дома обычно уходит 2-3 недели, и еще около месяца – на оформление технического паспорта.
После получения результатов обмера БТИ производится окончательный расчет стоимости квартиры, который чаще всего оформляется в виде дополнительного соглашения. Кстати, перерасчет с равной вероятностью может быть как в пользу застройщика, так и в пользу покупателя. Зачастую застройщики его вообще не производят с учетом того, что суммы, как правило, невелики.

В акте приема-передачи должны быть зафиксировано наличие инженерных коммуникаций и их состояние. Не надо подписывать акт, пока не будут устранены все ваши замечания. Наличие приборов индивидуального учета также должно быть отражено в акте.

После окончательного перерасчета покупатель вправе получить ключи. Как правило, передача квартир владельцам осуществляется в трехмесячный срок после приема дома в эксплуатацию. Процедура проста: покупатель с представителем застройщика осматривают квартиру и подписывают акт приема-передачи. Не стоит относиться к подписанию акта формально: на этом этапе еще есть возможность заставить застройщика устранить все выявленные покупателем недоделки.

За последние годы качество выполнения строительных работ заметно выросло, и серьезные недоделки практически отсутствуют. Обычно покупатели обращают внимание на плохо закрывающиеся окна и двери или на качество отделочных работ. Подобные недоделки застройщик устраняет за свой счет в сжатые сроки (законом ФЗ 214 установлен предельный срок – 3 месяца). Устранение недоделок оформляется соответствующим актом. Кстати, на срок по устранению недоделок неустойка не распространяется.
Кто платит за «коммуналку»?

Обязанность оплачивать коммунальные услуги возлагается на покупателя только после получения ключей. Стоит учесть один нюанс: ТСЖ до момента получения ключей в новых домах организуются крайне редко. Пока ТСЖ не заключит договор с эксплуатирующей конторой, услуги ЖКХ должен оплачивать застройщик, хотя фактически всеми коммуникациями пользуются жильцы. Поэтому, согласно общепринятой практике, ключи покупателю выдаются после оплаты коммунальных услуг по средневзвешенным тарифам за 4 месяца вперед. Именно такой срок чаще всего проходит до начала полноценной работы ТСЖ. Взимание платы за больший срок недопустимо. Через 4 месяца собственник должен оплачивать коммунальные услуги по счетам, предъявленным эксплуатирующими компаниями.

После подписания всеми покупателями актов приема-передачи начинается процедура оформления права собственности. Как правило, на это уходит около полутора месяцев. Все необходимые документы должны собрать покупатели, однако можно воспользоваться и услугами специалистов (средний тариф – в пределах 50 тысяч рублей). Если в доме остались непроданные квартиры, то они оформляются в собственность застройщика. Наличие непроданных квартир не может быть препятствием для оформления права собственности на купленную квартиру. Если прохождение этой процедуры по каким-либо причинам затягивается, можно осуществить признание права собственности на квартиру через суд.
Как показывает практика, большинство покупателей не дожидается получения документов, а вселяется или начинает делать ремонт сразу после получения ключей. Однако стоит обратить внимание на то, что до получения свидетельства о собственности предусмотрено оформление кадастрового паспорта, и с этой целью производится еще один обмер БТИ. На практике его часто не делают, но, тем не менее, визит сотрудников БТИ возможен. А если уже проведены некоторые отделочные работы или перепланировка, то результат обмеров могут существенно различаться. Покупатель в этом случае получит предписание привести все в первоначальный вид. По этой причине в законе прописана норма, в соответствии с которой до получения свидетельства о собственности внесение изменений в конфигурацию квартиры недопустимо.
Сразу после оформления свидетельства о собственности можно прописываться по новому адресу. Порядок регистрации в новостройке ничем не отличается от общего, пакет документов стандартный.

Если квартира покупается на стадии проектирования или котлована, то до момента оформления права собственности и возможности вселения может пройти от года до двух с половиной лет, из которых год-два – само строительство, и несколько месяцев – обмеры БТИ, оформление кадастрового, технического паспортов и свидетельства о праве собственности. Не все покупатели могут позволить себе такое долгое ожидание, поэтому многие предпочитают покупать квартиры на вторичном рынке или в новом доме, но уже сданном в эксплуатацию. Но и такой вариант имеет свои недостатки: как правило, цена на квартиры в готовой новостройке очень высока, да и свободные квартиры к моменту окончания строительства остаются очень редко.