Снятие обременения с квартиры при полном погашении кредита - какие нужны документы

Квартира которая приобретается в собственность по договору залога (ипотечное соглашение) сразу после покупки облагается всевозможными ограничениями. Это означает, что на недвижимость и прочее имущество налагается конкретное обременение. Данное обременение будет действовать до тех пор, пока заемщик полностью не погасит существующие в договоре обязательства. Далее уже при полном погашении кредита указанное ограничение с квартиры должно быть снято. О том, как его снять мы расскажем в этой статье.

Выше мы указали на то, что это является некоторым ограничением, т.е. права собственности у субъекта на недвижимость есть, но не в полной мере. В силу закона «Об ипотеке», такой собственник не сможет производить основные сделки с квартирой — т.е. он не сможет ее продать или подарить. Иногда обременение накладывается и на право сдачи квартиры в аренду (к примеру, Сбербанк имеет такую практику).

Покупка квартиры по ипотеке с обременением изначально ограничивает право распоряжения объектом. И это касается не только жилья, но и земельного участка. Снимается оно только после выплаты долга. К слову, при полном погашении кредита или ипотеки заниматься снятием ограничений должен не банк, а лично покупатель, поэтому придется не только предоставить документы, подтверждающие, что кредит погашен полностью, но и написать заявление с просьбой о снятии ограничений на действия с уже выкупленным жильем.

В онлайн режиме проверка возможна только на сайте Росреестра. Для этого необходимо пройти по вкладке «получение данных из ЕГРП» и подать соответствующий запрос. Проверить через Росреестр обременение на земельный участок можно уплатив госпошлину в сумме 100 рублей. О том, как узнать в пользу кого имеется это же ограничение можно там же.

В Тему: Реализация арестованного имущества должника - порядок торгов

Ничего сложного здесь нет. Во-первых, нужно сразу после оплаты ипотеки необходимо подать заявление в банк об устранении ограничений с квартиры. Далее банк, в течение 2 недель обязан подать запрос и документы в Росреестр с подтверждением окончания срока действия договора. Если у нас речь идет предположим о Сбербанке, то снятие ограничений после погашения ипотеки в Сбербанке проходит немного быстрее, т.к. Росреестру достаточно лишь предоставить справку (закладную) об отсутствии задолженности и притязаний самого учреждения.

После всего этого лицо берет с собой копию и оригинал кредитного соглашения (с отметкой о его прекращении) и направляется в регистрационный орган для получения свидетельства. Сделать это можно также и по доверенности.

Теперь поговорим о том, какие здесь нужны документы. Во-первых, договора купли-продажи на руках у нас может и не быть, т.к. если банк оплатил полную стоимость квартиры (земельного участка), то основным документом здесь будет выступать наше ипотечное соглашение, но только при полном погашении кредита. В-вторых, нам потребуется выписка или письмо с банка (образец есть на сайте Сбербанка) об отсутствии претензий со стороны продавца. Плюс, личные документы и заявление о снятии обременения с недвижимости. Снять ограничения можно только при наличии указанного списка.

После выплаты материнского капитала квартира или дом и прочие виды недвижимости остаются в залоге. Еще раз повторимся и отметим, что обременение снимается только при полном погашении кредита или ипотеки. К примеру, если после выплаты материнского капитала в пользу земельного участка осталась хотя бы небольшая сумма долга, то ничего в данном случае не изменится. Сколько остается платить — вопрос к банку.

В Тему: Ликвидность недвижимости

Если же вас интересует как снять пока действующее ограничение после выплаты материнского капитала при отсутствии остатка обязательств, то отвечаем, что этот процесс протекает по ранее обозначенному нами алгоритму. Регистрация участка с сервитутом возможна раньше установленного срока (события и надобность может отпасть сами по себе). В 274 ст. ГК описано, что это такое, и как его снять после оплаты. Еще может потребоваться исковое заявление.

Да, такое возможно, только с письменного разрешения самого банка. Перед тем, как наложить ограничения (ипотека, как частный случай), банк прописывает какие возможны варианты. Образец договор купли продажи с обременением можно скачать на тематических правовых ресурсах. После продажи все равно придется снять все ограничения в правах. При этом, снять их может уже новый собственник.

В отличии от квартиры ограничения на машину можно снять намного быстрее. На автомобиль ограничение накладывается в том случае, когда он «кредитный». И действует оно до полной оплаты. Проверить можно в специальной форме на сайте ГИБДД по госномеру авто. Снять же его можно по аналогии с квартирой — необходимо явиться в отдел с документами о погашении обязательств.

Выход из ипотеки

Как известно, получить ипотечный кредит непросто, а купить квартиру по ипотеке еще сложнее. Казалось бы, отдал кредит – и теперь никаких забот. Но и тем, кто вернул заемные средства, предстоит пройти бюрократическую процедуру – оформить окончание отношений с банком и снять обременения с квартиры.

При погашении кредита по графику после списания последнего платежа заемщик имеет право требовать в банке письмо об исполнении обязательств по кредитному договору и закладную для снятия обременения с квартиры в Управлении Федеральной регистрационной службы (УФРС).

Если кредит гасится досрочно, нужно обратиться к менеджеру банка и согласовать с ним дату закрытия кредита. Сотрудник банка должен сообщить точную сумму остатка долга и процентов за пользование кредитными средствами. Правда, как показывает практика, если спросить разных менеджеров, окончательная сумма начисленных процентов может различаться. Разница может составить несколько долларов или несколько десятков рублей, но из-за этого может возникнуть необходимость срочно подъехать в банк и довнести недостающую сумму.

Зная о подобных казусах, Михаил Романов, руководитель ипотечной компании холдинга МГСН, рекомендует заемщикам «брать в банке не только справку о полном погашении кредита, но и выписку о состоянии ссудного счета. Случается, что на нем остается несколько рублей или даже несколько копеек. Менеджер не заметил, начальник отдела не проверил и подписал справку о погашении кредита. Заемщик посчитает, что его обязательства перед кредитной организацией выполнены. Но в операционной системе банка останется информация о необслуживаемой задолженности. Де-юре кредитный договор продолжает действовать. Эту запись увидят сотрудники отдела по работе с проблемными клиентами, начнут звонить бывшему заемщику или даже перепродадут этот ничтожный долг коллекторам со всеми вытекающими неприятными для заемщика последствиями».

Когда счетчик остановлен, приходит время переоформлять свидетельства о собственности. Михаил Романов разъясняет, что «в соответствии с Гражданским кодексом, если нет долга, то нет и залога. Юридически залог исчезает в момент полного погашения кредита. Но так как это подлежит государственной регистрации, нужно снять отметку о залоге».

В соответствии со ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество погашается на основании заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда, третейского суда о прекращении ипотеки.

Список необходимых документов для снятия обременения:
Заявление
Правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о собственности, договор купли-продажи)
Закладная
Письмо от банка об исполнении обязательств по кредитному договору в УФРС
Нотариально заверенные копии учредительных документов кредитора

Банк может попытаться переложить расходы на нотариальное заверение учредительных документов на заемщика. Михаил Романов предупреждает: «Если у вас возникают сомнения, особенно если речь заходит о дополнительных навязываемых расходах, направляйте на имя председателя правления банка письмо с уведомлением о вручении или оставляйте заявление в офисе, регистрируя его, с просьбой разъяснить те или иные действия банка. Задавайте вопросы независимым специалистам».

В соответствии с письмом Министерства финансов РФ № 03-05-06-03/76, за погашение регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки государственная пошлина уплачиваться не должна. Размер государственной пошлины за выдачу нового свидетельства согласно ст. 333.33 НК РФ для физических лиц составляет 100 руб.

На самом деле это переоформление, на бумаге почти бесплатное, обходится заметно дороже. Алексей Успенский, заместитель председателя правления Русского ипотечного банка, отмечает, что «всё большее количество регистрационных палат не справляются с резко возросшей нагрузкой по регистрации сделок с недвижимостью. Прежде всего, это относится к районам Подмосковья с активным жилищным строительством. Как следствие огромные очереди и процветание на этой ниве «жучков»-посредников, без помощи которых «пробиться» на регистрацию/снятие обременения почти нереально не только обычному заемщику, но и сотрудникам банка».

Это означает, что, приехав за час до открытия, человек записывается в конец очереди из нескольких десятков человек; и очевидно, что за один день к заветному окошку он не подберется. В Москве можно записаться в очередь на следующий месяц (лично, по телефону дозвониться невозможно). Если нет необходимости снять обременение срочно и есть возможность несколько раз посетить УФРС, этот вариант приемлем. Посредники берут за подачу документов от 2000 руб.

Банк выдает заемщику документы, необходимые для снятия обременения, и заемщик может отправляться в УФРС либо к посредникам. В качестве дополнительной услуги сотрудники банка или некой сторонней организации, имеющей договор с банком, могут отвезти документы в УФРС и забрать оттуда новые свидетельства о собственности. Услуга стоит порядка 4500 руб. плюс стоимость оформления доверенности на тех, кто повезет документы.

Если во время сделки купли-продажи расходы на оформление документов поровну распределяются между двумя заинтересованными сторонами – продавцом и покупателем, то в данном случае расходы лежат на заемщике. По словам Виктории Щербаковой, начальника отдела брокериджа «Кредит Макс», «во всех случаях снятие обременения – головная боль собственника квартиры. Банк-кредитор никоим образом не заинтересован в том, чтобы помогать заемщику. Мне известен пример, когда человек уже четвертый месяц пытается снять обременение (правда, в этом случае речь идет не о простом погашении кредита, а о рефинансировании), и это связано с большими расходами».

Примерно через месяц после подачи документов новые свидетельства будут готовы. Не забудьте попросить в банке вернуть все бумаги, связанные с вашей квартирой: акт приема-передачи, расписку от продавцов. Разумно сразу попросить справки о сумме выплаченных процентов для получения налогового вычета.

Снятие обременения с имущества
Вы осуществили полное досрочное погашение кредита, но для того, чтобы в дальнейшем распорядиться своим жильем, на которое была установлена ипотека, по своему усмотрению (продать, подарить и т.д.) необходимо "снять обременение" с данного жилья. В данном случае территориальный орган Федеральной регистрационной службы на основании соответствующего заявления осуществляет действия по погашению регистрационной записи об ипотеке.

Эта процедура включает в себя следующие этапы:

После полного погашения кредита Заемщик, согласно п. 4.2.5. Кредитного договора, в 15-дневный срок может получить у Кредитора Закладную и письмо об исполнении обязательств по Кредитному договору для снятия обременения с квартиры в Управлении Федеральной регистрационной службы (Далее – «УФРС»).

В соответствии со ст. 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления владельца Закладной, совместного заявления Залогодателя и Залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда, третейского суда о прекращении ипотеки.

В соответствии с п. 1 ст. 25 Федерального закона РФ № 102-ФЗ от 16.07.1998г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п. 4 ст. 29 Федерального закона РФ № 122-ФЗ от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.

Государственная пошлина за погашение регистрационной записи об ипотеке
Физические лица - 200 рулей.
Юридические лица – 600 рублей

Внимание! Действующая процедура снятия обременения от 7 рабочих дней.

Как снять обременение по ипотеке?

Снять обременение по ипотеке можно после выплаты жилищного кредита за квартиру. Срок оплаты большой. Он зависит от величины займа и размеров ежемесячных платежей.

Снятие обременения по ипотеке происходит в заявительном порядке. Квартира оформлена в залоге у банка. У кредитного учреждения остаётся оригинал закладной. Заёмщик сможет получить этот документ только после погашения жилищного кредита.

Отметка об аннулировании обременения по жилищному кредиту должна быть сделана в Росреестре. Документы нужно подавать в территориальное отделение ведомства. Порядок погашения записи о регистрации ипотеки устанавливается ст. 25 ФЗ №102 от 21.07.1998 г.

Запись погашается путём подачи залогодателем и залогодержателем совместного заявления. Возможно оформление документа только залогодателем, но при наличии доверенности от банка.

Наряду с погашением ипотечного займа первоначальным должником существует возможность цессии – переуступки права на квартиру взамен обязанности нового покупателя недвижимости оплатить долг по кредиту за прежнего заёмщика. Возвращать долг придется в среднем 5-25 лет.

Погашение регистрационной записи происходит с выдачей нового свидетельства о собственности или без такового. Возможен визит собственника закладной в Росреестр – отдельно, или вместе с представителем банка.

В Сбербанке и других крупных кредитных учреждениях предусмотрено 2 варианта погашения записи по ипотечному кредиту. После расчётов по основному долгу и дополнительным платежам (вместе с оплатой процентов, штрафов, комиссий) банк в течение 2-3 недель готовит письмо в Росреестр, затем отдаёт его вместе с закладной заёмщику, который обращается в регистрирующие органы самостоятельно.

Возможна 2-я ситуация, когда специалисты Сбербанка посещают регистрационные органы или МФЦ вместе с залогодателем. В такой ситуации требуется разрешение и доверенность от банка на совершение заявительных действий от имени финансовой организации. Подготовительные мероприятия по погашению регистрационной записи осуществляются бесплатно.

Ст. 25 ФЗ № 102 предусматривает необходимость предъявить закладную и составить совместное заявление на погашение регистрационной записи. С образцом документа можно ознакомиться в территориальном офисе Росреестра по месту проживания заёмщика или нахождения ипотечной квартиры.

Помимо заявления, перечень документов включает:

• оригинал закладной, с информацией об отсутствии долгов по ипотеке;
• письмо от банка – образец документа предусматривается регламентами конкретных кредитных учреждений;
• акт приема-передачи закладной;
• оригинал ипотечного договора.

Кредитные учреждения также вправе выдать доверенность специалистам банков, которые представляют интересы организации-залогодержателя. Оформить разрешение на представительство через посредника вправе и сам залогодатель – собственник квартиры. Стоимость услуг специалистов в среднем составляет 4-5 тыс. руб.

Список документов может быть расширен. Если в регистрационный орган обращается юридическое лицо, то оно должно предоставить нотариально заверенные копии своих учредительных документов и выписку из ЕГРЮЛ.

Когда ипотека прекращается судебным решением, заявитель предоставляет специалистам оригинал такого документа. Заявление и другие сведения обрабатываются специалистами Росреестра в течение 3-х суток, после чего приобретателю недвижимости будет выдано новое свидетельство о собственности.

Оформить заявление можно через МФЦ или портал www.gosuslugi.ru. Последний вариант предусматривает обязательную регистрацию и поиск необходимой услуги в районе проживания заёмщика. Заполнение бланков в электронной форме – через портал госуслуг, не освобождает заявителя от обязанности лично явиться в регистрирующий орган со всеми нужными документами.

Образец письма и другие бланки разрешено послать по почте, но тогда подписи держателя закладной и залогодателя должны быть удостоверены в нотариальном порядке. Перечень документов может быть дополнен сведениями о регулярном погашении ипотеки – квитанциями, справками об оплате. Для погашения записи не требуется оплата госпошлины, но за получение нового свидетельства о собственности заявителю придётся заплатить 350 руб.

Небольшие нюансы существуют, когда дело касается военной ипотеки. Срок работы по такому «кредитному продукту» составляет 5 суток с момента подачи заявления. Список документов расширен сведениями, подтверждающими участие военнослужащего в накопительной ипотечной системе.

Снять обременение по ипотеке несложно – если полностью оплатить кредит или передать обязанности по нему третьему лицу. Заявитель может действовать самостоятельно либо вместе со специалистом банка. Такая работа не требует существенных финансовых затрат. После ликвидации права залога, собственник становится полноценным владельцем квартиры и может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста: