Образец договора залога недвижимости - скачать пример

Добавлено в закладки: 0

По уровню ликвидности на первом месте сейчас жилая недвижимость. Волатильность вторичного рынка при этом значительно выше, чем новостройки. Парадокс новостроек в том, что невзирая, согласно статистике, близкое к готовности или новое готовое жилье более ликвидно, нежели вторичное, однако при этом банки в необходимом объеме не кредитуют его.

На первом месте по ликвидности среди коммерческой недвижимости, стабильности и надежности денежных потоков имеются объекты ритейла. В особенности это утверждение является справедливым в отношении к стрит-ритейлу.

Офисы в центре города являются также желанным объектом для покупки. Они являются интересными с точки зрения применения в качестве залога для привлечения капитала и инвестирования.

По уровню ликвидности на третьем месте стоит деловая недвижимость. Ее уязвимость связана с тем, что корпоративные клиенты более всего подвержены всем болезням экономики, которые проявились в кризисе. И особенно уязвимыми являются склады и офисы с неудачным местом месторасположения.

Необходимо особенно упомянуть об объектах недвижимости с редкими, уникальными свойствами. К примеру, это может быть отдельное здание офисного или торгового предназначения, с хорошей планировкой, у метро и в пределах ТТК. Такие предложения на рынке сегодня вновь появляются и являются неким «золотовалютным» резервом собственников, так как при необходимости они дают возможность развить и поддержать экономику собственного предприятия при помощи хорошей залоговой стоимости.

Речь прежде всего идет о практике дисконтирования. Раньше, на растущем рынке, уровень дисконтирования был 10-30 процентов рыночной стоимости. Это был приемлемый дисконт, которы позволяет обеспечить для бизнеса хороший рычаг и одновременно защиту от рисков банков. Сейчас дисконтирование залогового имущества бывает 50 и больше процентов.

Это требование банков обуславливается тем, что банки не осознают дальнейшую судьбу недвижимости — возможность рыночной ее реализации и желают подстраховаться на случай, когда заемщик не сможет выданный кредит обслуживать.

Вторая группа сложностей — это процедура продажи залога. Банковскими специалистами к сегодняшнему дню накапливается определенный опыт и есть достаточная степень квалификации по продаже залогов. Юридические механизмы также отработаны. Но бывает, что стороны стараются отстоять судебными механизмами собственные права на недвижимость и затягивают процедуру продажи. Отчасти именно ввиду того, что на объект сложно бывает наложить взыскание, и увеличивается ставка дисконтирования во время оценивания залога.

Риски и перспективы, которые связаны с недвижимостью, сводят к двум главным показателям: капитализация (стоимость при продаже) и ликвидность (возможность продать быстро за приемлемую цену). Пока недвижимость заемщику принадлежит, данные перспективы и риски в отношении к заемщику. Когда заемщик с выплатами кредита не справился и заложенная недвижимость в собственность банка перешла, то, соответственно, все выгодные перспективы или риски отходят тоже к банку. И банку предстоит теперь что-то делать с данными активами.

При различных обстоятельствах у банка может накопиться огромное число проблемных активов, которые структуру пассивов обременяют и от которых банк должен избавляться по возможности. Хорошо, когда банк является участником группы, в которой находится компания, занимающаяся профессионально деятельностью в сфере недвижимости. Или банк имеет собственное подразделение, которое может выступать посредником при работе с данными активами и принять эти активы в управление через различные юридические механизмы.

При накоплении некоторого числа недвижимых активов банковские крупные структуры создают похожие специализированные подразделения. По такому пути пошли, к примеру, Сбербанк, банк ВТБ. И это правильно. Деятельность данных структур не в том, чтобы наиболее быстро переоформить недвижимость (это получится сделать довольно оперативно, используя существующие схемы), а в управлении активами так, чтобы увеличить их ликвидность.

Однако все-таки специализированные подразделения не будут настолько высокоэффективны, как отраслевые фирмы, у которых присутствует возможность каждый день заниматься профессионально активом в границах проектной сформированной деятельности. Работать с объектом недвижимости, увеличивать его капитализацию и стоимость не свойственно банковским структурам, этим обязаны заниматься профессионалы-управляющие.

Соответственно с законом кредит можно реструктурировать после продажи другому собственнику заложенного актива. Первый механизм является продажей объекта в рынок, то есть независимым игрокам. Второй является продажей банковской специализированной структуре. В границах данной структуры возможны разные действия с активом, который уже не является в таком случае залогом, однако продолжает находиться под контролем банковской группы. Новый формальный собственник способен передать фи-девелоперу актив в управление или девелопера пустить в акционерный капитал фирмы.

Фи-девелопер является профессиональным наемным управляющим недвижимостью (не владелец объекта и не застройщик), который за гонорар работает. Привлечение фи-девелопера дает банку возможность довести проект до состояния готовности к эксплуатации, что дало возможность продать его по высокой цене. Это применимая в широком смысле практика.

Наш совет — сотрудничать в данном вопросе с большими фирмами, которые имеют на рынке сложившийся бренд. Более эффективным будет способ привлечения игрока, который согласится в капитал актива (на 5–10 процентов) войти долей, что даст возможность отхеджировать риск и увеличить заинтересованность игрока. Это можно сделать при помощи покупки доли юридического лица, которое имеет проект — это простой вариант. Когда проект почти завершен или полностью завершен — можно приобрести, к примеру, часть здания — это более сложный, но возможный вариант.

Однако проще всего просто заключить договор с заемщиком, который заложил недвижимость, о реструктуризации кредита — сделать больше срок его погашения. Когда это девелопер — создать условия, в которых он способен достроить объект, продать его и погасить кредит и проценты в полном объеме.

Во время реструктуризации задолженности банк способен получить добавочные преференции в качестве увеличенных процентов по завершении проекта или увеличенного залога. Банк сохраняет своих клиентов и сохраняет портфель. Поэтому у него есть возможность в новую экономику войти с качественным и надежным портфелем.

Скачать образец договора залога недвижимости в формате .doc

Договор аренды квартиры

Договор дарения автомобиля

Договор на куплю-продажу квартиры

Договор подряда возмездного оказания услуг

Договор дарения доли квартиры

Договор дарения (квартиры после смерти)

Договор дарения имущества

Договор дарения денежных средств

Договор дарения дома

Договор дарения земельного участка

Договор дарения квартиры

Договор аренды нежилого помещения

Договор аренды жилого помещения

Договор социального найма жилого помещения

Договор найма квартиры

Договор строительного подряда

Договор аренды земельного участка

Договор безвозмездного пользования нежилым помещением

Договор безвозмездного пользования жилым помещением

Договор аренды оборудования

Договор аренды комнаты

Договор аренды гаража

Агентский договор на оказание услуг

Договор безвозмездного пользования имуществом

Договор доверительного управления имуществом

Договор о полной материальной ответственности

Договор ответственного хранения

Договор займа между физическими лицами

Договор беспроцентного займа

Договор поставки оборудования

Бизнес-Прост.ру создан в помощь малому и среднему бизнесу России. На сайте собраны лучшие бизнес идеи, примеры бизнес планов с видео, полные пошаговые руководства по открытию бизнеса с нуля, выбор старого и нового оборудования, каталог франшиз, образцы шаблонов документов, бланков и форм за 2016 год.

Если вы нашли ошибку, выделите ее и нажмите Shift + Enter или нажмите нажмите здесь чтобы оповестить нас.

Спасибо за ваше сообщение. В ближайшее время мы исправим ошибку.

Копирование страницы, переписывание полностью или частично - приветствуется, только с активной ссылкой на источник. Карта сайта

Подпишитесь на наши новости

Перейти на страницу

Спасибо за ваше сообщение. В ближайшее время мы исправим ошибку.

Залог при сделках с недвижимостью (Москва)

При заключении любых сделок, связанных с недвижимостью, таких как продажа или покупка земельных участков, дач, квартир, домов или коттеджей, либо аренда любой недвижимости, необходим определенный гарант по соблюдению и выполнению обеими сторонами участников сделки определенных обстоятельств. Таким гарантом чаще всего является задаток – это самый распространенный вид гарантий в практике проведений сделок, связанных с недвижимостью. Менее популярны залоги, неустойки и поручительства других сторон.

Что такое задаток?

По Гражданскому Кодексу РФ за залог при сделках с недвижимостью принимается определенная сумма денежных средств, которая передается одним участником сделки другому. Это является подтверждением серьезности намерений обеих сторон по осуществлению дальнейшей сделки. И гарантия, что будут соблюдены все условия, оговоренные в договоре. Сумма задатка вычисляется из средств, которые необходимы для осуществления акта по оформлению договора сделки.

Чтобы обезопаситься от случаев возможного мошенничества и обмана, необходимо оформить в письменном виде пункт о выплате задатка прямо в тексте самого договора купли-продажи или договора по аренде. Либо составить специальный документ, где будут указаны сведения о задатке. Если пренебречь этим важным моментом, то есть огромный риск, что одна из сторон может пойти на обман. И, соответственно, другая – может оказаться как без нового жилья, так и без собственных денег. В случаях привлечения к сделке третьих лиц или посредников (например – риэлтерская или нотариальная контора), обязательно оформляется еще один важный документ – договор на комиссионные. Здесь будет указано точное денежное вознаграждение за предоставленные услуги этому третьему лицу.

Задаток остановит неожиданные попытки одной из сторон отказаться от совершения сделки. Обстоятельства бывают разные, процесс сбора и подтверждения всех документов на покупку и продажу жилья долгий по времени и вероятна возможность, что кто-то из участников сделки передумает. Когда уже выплачен задаток, он становится неким связующим элементом для всех сторон.

Теперь уже, когда задаток оформлен и деньги переданы, необдуманный шаг по отмене сделки может принести с собой определенные денежные потери. Если от приобретения жилья отказывается покупатель, то все те деньги по задатку останутся у владельца недвижимости. А если, напротив, передумал продавать свою квартиру продавец, то он будет обязан отдать не только залог, переданный ему покупателем, но и еще ровно такую же сумму. То есть, продавец выплатит двойной размер залога. Те же правила работают и при аренде жилья.

Бывает и так, что обе стороны одновременно решают разорвать свои соглашения по сделке. Тогда продавец просто отдаст ту сумму, которую ему выдал покупатель. Но нужно знать, что юридическую силу документ о задатке несет только тогда, когда уже был письменно оформлен договор покупки-продажи или аренды, и сумма задатка была выделена из общей суммы на покупку недвижимости или аренду.

Также необходимо помнить, какие документы, связанные с фондом недвижимости подлежат обязательной госрегистрации.

Это все документы на право собственности и следующие договоры:

• купли-продажи;
• дарения;
• обмена жилого фонда любой недвижимости;
• аренды на длительный срок (более 1 года);
• ренты.

При участии в долевом строительстве также обязательна государственная регистрация всех договоров и документов.

Купля-продажа. Продавец, будучи собственником недвижимости, обязуется передать покупателю соответствующее имущество, а покупатель – уплатить продавцу оговоренную сумму. Важно четко идентифицировать в договоре объект и его стоимость, подлежащую выплате.

Мена. По данному договору контрагенты берут на себя обязательства совершить обмен имуществом.

Дарение. Это сделка, в рамках которой даритель передает одаряемому недвижимое имущество безвозмездно.

Договор участия в долевом строительстве. По такой сделке застройщик обязуется в определенный срок возвести недвижимый объект, сдать его в эксплуатацию, а затем передать участнику долевого строительства. Последний, в свою очередь, должен уплатить цену, указанную в договоре, и принять объект.

Основная работа осуществляется на подготовительном этапе, когда необходимо собрать и подготовить определенный пакет документов, который требуется для госрегистрации. Полный перечень документации зависит от типа объекта, вида и особых условий сделки.

Разобраться в этом без предварительной подготовки нелегко, поэтому если необходима срочная регистрация сделок с недвижимостью, лучше обратиться к специалисту.